Il condominio si caratterizza per la compresenza di parti di proprietà individuale e parti di proprietà comune, queste ultime indispensabili all'esistenza dell'intero condominio.
Ad esempio, non sarebbe immaginabile un condominio verticale senza la comunione delle scale, dell'androne o dell'ascensore. Insomma: le parti comuni sono asservite e indispensabili a quelle private.
Esiste tuttavia la possibilità di derogare alle norme di legge, magari attribuendo un uso maggiore (più intenso) a un condomino rispetto agli altri.
Di ciò si è occupata la Corte d'Appello di Milano con la sentenza n. 2190 del 9 luglio 2021, allorquando è stata chiamata a esprimersi sul presunto diritto d'uso esclusivo della facciata condominiale per l'apposizione di cartelloni pubblicitari. Vediamo di cosa si tratta.
Diritto di uso esclusivo della facciata: il caso
Un condominio adiva il tribunale per ottenere la rimozione, da due facciate dell'edificio, di alcune strutture per i pannelli pubblicitari apposte dalla società proprietaria di un'unità immobiliare sita nel condominio stesso.
Secondo parte convenuta, il diritto all'uso esclusivo delle facciate condominiali era previsto direttamente all'interno del rogito notarile, cioè all'atto di acquisto dell'appartamento e, pertanto, doveva trattarsi di diritto opponibile all'intero condominio.
Per la precisione, tale privilegio discendeva direttamente dai proprietari originari dello stabile i quali, prima di vendere le unità e di costituire il condominio, si erano riservati per l'appunto questo diritto.
Diritto di uso esclusivo della facciata: la decisione del tribunale
Il giudice di prime cure respingeva la domanda attorea, ritenendo che l'art. 1117 c.c., nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione vale soltanto "se non risulta il contrario dal titolo".
Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, è lasciata all'autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni.
Se ciò è possibile, a maggior ragione lo è, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l'uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini.
In pratica, secondo il Tribunale di Milano, se la legge consente ai proprietari di derogare (nei modi e nelle forme stabilite) all'elencazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., consentendo quindi che una parte normalmente comune sia invece attribuita alla titolarità esclusiva di un solo proprietario, a fortiori è possibile attribuire l'uso esclusivo di una delle aree condominiali.
Cosa che accade di frequente, ad esempio, per porzioni di cortile o giardino, il cui uso esclusivo è attribuito ai condòmini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in uso esclusivo ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti.
Sulla scorta di tale ragionamento e sulla base della documentazione addotta da parte convenuta, il giudice di prime cure ha ritenuto legittima l'apposizione di strutture per i pannelli pubblicitari sulla facciata condominiale, atteso che la società convenuta disponeva, su di essa, di un diritto d'uso esclusivo.
Diritto reale di uso esclusivo: la decisione in appello
Avverso la sentenza di primo grado proponeva impugnazione il condominio. La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2190 del 9 luglio 2021, ha accolto le doglianze dell'attore.
Secondo la corte meneghina, l'appello è fondato, alla luce del principio, enunciato dal giudice della nomofilachia (Cass., Sez. unite, 17.12.2020, n. 28972), secondo cui «La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. «diritto reale di uso esclusivo» su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi; ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria».
Insomma: è la stessa Corte di Cassazione, riunita nel suo massimo consesso, a ritenere privo di cittadinanza giuridica il cosiddetto diritto reale di uso esclusivo. Infatti, in tal modo, si genera una figura di diritto reale non contemplata dalla legge e si svuota il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condòmini sulla parte comune.
Viene così violato il principio generale di uso paritario del bene condominiale (art. 1102 c.c.) e si viola, altresì, il principio, insito nel sistema codicistico, del numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità.
Secondo le Sezioni unite, in presenza di una clausola del genere, bisogna verificare piuttosto se le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà all'usuario esclusivo ovvero costituire altro diritto, non reale ma meramente obbligatorio.
Si può vantare un diritto di uso esclusivo delle facciate?
A parere della Corte d'Appello di Milano, da un più attento esame della documentazione emerge che i proprietari originari dell'edificio avevano formato il regolamento del futuro condominio, di natura contrattuale, riservando a se stessi e ai loro aventi causa l'uso esclusivo delle facciate Est ed Ovest della casa, di proprietà condominiale.
I proprietari avevano successivamente iniziato a trasferire a terzi singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio, dando così luogo, con il primo atto di vendita, alla costituzione del condominio.
Con successivo atto di vendita avevano, poi, trasferito a due società la proprietà di un appartamento sito al 1° piano dello stabile, concedendo alla parte acquirente l'uso esclusivo dei frontespizi delle facciate Est e Ovest del fabbricato, al fine di utilizzarle per l'installazione di pannelli pubblicitari, come previsto dalla menzionata clausola del regolamento condominiale.
È dunque pacifico che, al momento della costituzione del condominio, gli originari unici proprietari dello stabile avessero inteso riservare a sé non la proprietà, ma soltanto il diritto di uso esclusivo di due facciate dello stabile.
Secondo la Corte d'Appello, il diritto d'uso esclusivo delle facciate attribuito a sé dagli originari comproprietari dell'edificio al momento della costituzione del condominio deve ritenersi non cedibile a terzi, atteso l'espresso divieto sancito in proposito dall'art. 1024 c.c. (secondo cui, per l'appunto, i diritti di uso e di abitazione non si possono cedere).
Dal che conseguirebbe, comunque, la insussistenza in capo alla società convenuta di un diritto d'uso esclusivo delle facciate dello stabile opponibile alla collettività dei condomini.
Secondo la corte meneghina, non può omettersi di considerare che le facciate di un edificio svolgono, di per sé, non tanto una funzione statica e di copertura laterale, quanto piuttosto una funzione estetica o di decoro architettonico del fabbricato.
Conseguentemente, deve ritenersi che riservare l'uso esclusivo di tali parti comuni dell'edificio ad uno soltanto dei condòmini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporti di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante, e il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale.
Per le ragioni, in riforma della sentenza di primo grado, deve essere accolta la domanda dell'appellante volta all'accertamento dell'insussistenza, in capo alla società convenuta, del diritto all'uso esclusivo delle facciate, di proprietà comune ex art. 1117 c.c., con conseguente condanna alla rimozione dai frontespizi stessi delle strutture appostevi per il loro sfruttamento a fini pubblicitari.
