In tema di locazioni, la salute del conduttore è tenuta in particolare considerazione dal codice civile. Per questa ragione, la cosa locata non può presentare dei vizi che possano arrecare pericolo alla salute del locatario, dei suoi familiari e dei suoi dipendenti.
In caso contrario, il contratto può essere risolto dal conduttore, anche se tali vizi erano a lui noti al momento della conclusione dell'accordo. "Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 cod. civ.)".
Si è discusso di questo argomento nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Roma n. 12957 del 15 settembre 2023. Nello specifico, secondo il conduttore, l'immobile locato era invivibile e insalubre per tutta una serie di ragioni. Per questo motivo, il contratto doveva essere risolto.
Non era d'accordo, invece, il locatore, secondo il quale non era possibile contravvenire agli impegni presi in base ai sedicenti presupposti invocati dalla controparte.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Risoluzione del contratto per vizi pericolosi: analisi del caso
Nel corso di un contratto di locazione ad uso non abitativo di un locale, esplicitamente destinato in atti a "centro amministrativo e contabilità e di deposito attrezzature tecniche con l'esclusione di merci di qualsiasi natura", il conduttore manifestava, improvvisamente, l'intenzione di lasciare l'immobile nell'aprile del 2017.
Il motivo di questa scelta risiedeva nell'insalubrità e nell'invivibilità degli ambienti per tutta una serie di ragioni. Si trattava, infatti, di un immobile che, nelle reali intenzioni delle parti doveva essere abitato dal locatario (anche se ciò era stato dissimulato in un contratto di natura commerciale).
Ebbene, la forte umidità presente, l'impossibilità di arieggiare i locali, poiché la finestra affacciava sulla canna fumaria del ristorante adiacente, ed il forte inquinamento acustico determinato dal traffico, dalle urla dei vicini e dall'abbaiare dei cani, rendevano impossibile il godimento della cosa locata.
Chiaramente, il locatore non era d'accordo con queste affermazioni. Secondo il proprietario, che contestava la simulazione del contratto ad uso non abitativo, i presupposti per invocare la risoluzione del contratto erano, del tutto, sedicenti e privi di fondamento.
Non sussistevano, inoltre, nemmeno i presupposti per recedere dal contratto per gravi motivi (peraltro, senza alcun preavviso).
In ragione di ciò, citava il conduttore dinanzi al competente Tribunale di Roma per chiedere il pagamento di tutti i canoni sino alla naturale scadenza del contratto e per condannare il convenuto al risarcimento dei danni arrecati all'immobile e al rimborso delle spese affrontate dal locatore per il riallaccio delle utenze, vista la morosità dell'inquilino nei pagamenti delle bollette.
L'ufficio capitolino, esaurita l'istruttoria, caratterizzata anche dall'escussione di alcuni testimoni, accoglieva la domanda. Secondo il magistrato, infatti, non vi era alcuna prova che il contratto simulasse una locazione abitativa e, inoltre, non c'era alcun elemento che potesse giustificare la risoluzione dell'accordo per la pericolosità dei vizi del bene.
Il contratto di locazione per uso abitativo, equo canone e canone libero
Il conduttore, quindi, è stato condannato a pagare tutti i canoni dovuti sino alla scadenza della locazione pattuita oltre a dover risarcire e rimborsare l'attore come chiesto in citazione. La condanna al pagamento delle spese di giudizio è stata un'ulteriore conseguenza a carico del convenuto.
Risoluzione contrattuale e vizi della cosa: conclusioni pratiche
Per pacifica interpretazione, dottrinale e giurisprudenziale, la risoluzione per i vizi della cosa locata, che arrecano pericolo alla salute del conduttore e dei suoi familiari, si applica a tutte le locazioni, anche a quelle ad uso commerciale "il regime giuridico applicabile - ovvero quello delle locazioni abitative invece che quello delle locazioni ad uso diverso - non muta la disciplina della risoluzione per vizi (anche di quelli che "espongono a serio pericolo la salute del conduttore" ex art.1580 c.c.)".
Tuttavia, nel caso di specie, il Tribunale di Roma non ha individuato i presupposti per applicare la norma in materia.
Le circostanze invocate dal convenuto, infatti, non esponevano il conduttore e i suoi familiari ad alcun pericolo alla salute "Quelli denunciati solo con la citata comunicazione sono per lo più vizi, se tali possono considerarsi, conseguenti alla conformazione e ubicazione del bene ben visibili al conduttore al momento della stipula e tali quindi da non potersi considerare né vizi occulti né sopravvenuti né tali da integrare i presupposti dell'art.1580 c.c. perché tali da esporre il conduttore e suoi familiari o dipendenti a "serio pericolo per la salute".
Per questi motivi, le eccezioni del convenuto e la pretesa risoluzione del contratto non sono state prese in considerazione.
