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Locazione di parti comuni in condominio: quando è necessaria l'unanimità?
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Locazione di parti comuni in condominio: quando è necessaria l'unanimità?

Locazione di parti comuni, come calcolare la durata contrattuale per determinare i quorum deliberativi?

Avv. Isabella Vulcano 

Locazione di parti comuni in condominio, la fattispecie

Il Giudice di merito ha recentemente affrontato un tema non infrequente, ovvero quello della locazione di parti comuni condominiali e delle maggioranze a tal fine richieste, in sede assembleare, ai fini della validità della delibera stessa.

La fattispecie presa in esame ha ad oggetto un procedimento ex art. 1137 cod civ comma 3 proposto avverso la delibera assembleare approvata in data 20.02.2018 nella quale, al punto 2 odg, il condominio accettava una proposta di locazione da parte di una società relativamente ad una porzione di lastrico solare per la installazione di un impianto per reti di telecomunicazioni, per la durata di anni 6+6.

Nel proprio atto di citazione, in particolare, parte attrice sosteneva la illegittimità della suddetta delibera mediante specifiche doglianze, quali:

1) la violazione dell'art. 1108 cod civ il quale prescrive che la delibera assembleare inerente la locazione di parti comuni, debba essere adottata all'unanimità se ha una durata superiore ad anni 9 mentre, il contratto di locazione citato, veniva stipulato a maggioranza semplice per anni 6+6.

Riduzione durata locazione, che cosa fare?

2) l'impianto di telecomunicazioni che sarebbe stato installato nella porzione di lastrico solare locata avrebbe pregiudicato la stabilità nonché il decoro dell'edificio condominiale.

Detto impianto, inoltre, veniva ritenuto pericoloso in quanto esponeva i condomini ad onde elettromagnetiche e, tra l'altro, gli stessi condomini, non erano stati previamente edotti dell'oggetto della delibera qui impugnata.

Per tutti i rilievi suesposti gli attori richiedevano, previa sospensione degli effetti della delibera in sede cautelare ritenendo sussistente il periculum in mora, l'annullamento della delibera stessa.

Si costituiva il convenuto contestando tutti gli assunti di parte attrice e richiedendo il rigetto della domanda proposta.

Veniva, tuttavia, rigettata la domanda ex art 1137 cod civ comma 3 non ravvisandosi il periculum in mora e, l'ordinanza emessa in esito alla fase cautelare, veniva confermata anche in sede di reclamo.

Locazione di parti comuni, la figura del condominio

Come noto il condominio, come implicitamente ribadito anche nella legge di riforma del 2012, non è per sua natura un ente con finalità di lucro . Ciò si spiega se pensiamo che nel nostro ordinamento il condomi­nio non ha personalità giuridica (al contrario di altri ordinamenti come ad es Inghilterra e Spagna) e quindi non gode dell'autonomia patrimoniale perfetta.

Il condominio, quindi, non possiede un proprio ed autonomo patrimonio che risulta distinto dai singoli patrimoni dei vari comproprietari per cui, i beni comuni, appartengono ai singoli condomini sulla base della quota millesimale di ciascuno di essi.

Sarebbe, tuttavia, riduttivo definire l'istituto del condominio come semplice comproprietà tra i con­domini in quanto questi ultimi si danno, comunque, una organizzazione all'interno del condominio stesso.

A questo proposito vogliamo evidenziare che, pur non potendosi svolgere nel condominio attività di lucro, per come accennato sopra, i vari proprietari possono comunque locare le parti comuni (si pensi ad es. al lastrico solare come richiamato nel caso qui esaminato) dando vita, in tal senso, alla realizzazione di una forma di reddito all' interno del condominio stesso.

Di fatto, gli introiti derivanti dalla locazione saranno fiscalmente imputabili al singolo condomino in base ai millesimi di proprietà al medesimo spettanti e concorreranno, pertanto, a formare il reddito imponibile complessivo del singolo condomino.

Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

Locazione di parti comuni in condominio , il principio di diritto

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 3634/2020 riteneva di dover risolvere la controversia in esame prendendo in considerazione la prima doglianza sollevata da parte attrice, ovvero l'illegittimità della delibera perché adottata a maggioranza semplice anziché all'unanimità per come previsto dall'art 1108 cod civ.

Veniva, pertanto, enucleato il principio di diritto - anche sulla scorta di una recente pronuncia della Corte di Cassazione (n. 821/14) - secondo il quale in materia di condominio negli edifici, ai sensi dell'art 1108 cod civ, così come richiamato dall'art 1139 cod civ, è necessario il consenso di tutti i condomini per stipulare, tra l'altro, contratti di locazione superiori ad anni 9.

Rileviamo che, nel caso di specie, il contratto di locazione veniva stipulato per 6 anni + 6 ossia per un periodo di tempo chiaramente superiore ad anni 9.

Inoltre, il condominio, dichiarava di rinunciare "sin da ora per sé e per gli aventi causa", alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza per come prevista ex art 29 L 392/1978.

Rinunciando a tale facoltà consentita dalla legge citata, il condominio locatore stipulava, di fatto, un contratto della durata di 12 anni, automaticamente rinnovabile alla prima scadenza, evidenziandosi ulteriormente la violazione del principio dell'unanimità.

Per quanto sopra il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3634/2020 dichiarava nulla la delibera assembleare oggetto controversia ritenendo assorbite le doglianze ulteriori con soccombenza della parte convenuta e rifusione delle spese legali in favore di parte attrice.

È bene dunque mettere in evidenza che la durata del contratto va calcolata sulla durata complessiva e non semplicemente sulla prima parte se v'è rinuncia alla facoltà di negare la rinnovazione del contratto.

Locazione delle parti comuni di un edificio: chi decide e con quali maggioranze?

Scarica Trib. Roma 19 febbraio 2020 n. 3634

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