Le parti comuni dell'edificio (da intendersi secondo i criteri di cui all'art. 1117 cod. civ.), oltre alla funzione propria, cioè fornire una utilità ai condomini dello stabile, potrebbero anche essere suscettibili di una utilizzazione economica, tramite la locazione a terzi (o evenutalmente anche ad un condòmino) e ricavarne così una remunerazione.
L'esempio classico è quello dell'appartamento destinato al portiere del condominio quando il servizio di portineria viene dismesso, ma ve ne sono anche altri quali l'installazione sulla facciata o sul terrazzo condominiale di spazi pubblicitari.
Che fare in questo caso? Come utilizzarle?
La soluzione più logica è quella di far si che le stesse possano produrre un reddito per i condòmini tramite la locazione a terzi.
La natura del condominio, e la sua mancanza di personalità giuridica, pone dei problemi particolari che si possono riassumere in tre questioni fondamentali:
- a chi spetta decidere sull'eventuale locazione dell'immobile? Se spetta all'assemblea, con quale maggioranza?
- chi dovrà rappresentare il condominio nella stipula del contratto?
- i proventi della locazione andranno attribuiti al condominio o suddivisi tra i singoli condomini? E di conseguenza gli oneri fiscali in capo a chi saranno?
=> Parti comuni edificio in condominio
Va tenuto conto che le parti comuni non sono "proprietà" del condominio, ma sono dei singoli condòmini che hanno un diritto di "comproprietà" su di esse, in base ai millesimi di proprietà di ognuno di questi.
Locazione parti comuni, chi decide?
Una decisione quale quella di locare una parte comune dell'immobile non può non spettare all'assemblea: per individuare i quorum, costitutivi e deliberativi, che rendano valida una delibera su questo tema, bisogna verificare se rientra nell'ordinaria o straordinaria amministrazione.
Nonostante l'importanza, e cioè il compimento di un atto quale la stipula di un contratto di locazione nel quale il terzo viene immesso nel possesso di un bene comune, deve ritenersi che rientri nella ordinaria amministrazione (v. in tal senso sentenze Tribunale di Roma 24.06.2011 n. 13705); pertanto i quorum saranno quelli dell'art. 1136 commi 1 e 2 per le assemblee in prima convocazione (quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dell'edificio) e del comma 3 per le assemblee in seconda convocazione (quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresentino almeno 1/3 dell'edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio, quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti con numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio).
Va tenuto infatti conto che la locazione non possa considerarsi di per sé una innovazione, né una modifica della destinazione d'uso, e quindi non è soggetta ai relativi quorum ai sensi rispettivamente degli artt. 1120 e 1117-ter.
Locazione delle parti comuni di un edificio: chi decide e con quali maggioranze?
Bisogna fare attenzione alla durata della locazione: infatti se ha una durata superiore a nove anni, ai sensi dell'art. 1108 cod. civ. in tema di comunione, sarà richiesta una delibera che all'unanimità approvi la proposta (È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni).
Locazione di facciata e altre parti comuni
Se la locazione di un appartamento o un locale commerciale non pone particolari problemi da un punto di vista contrattuale, possono creare altre forme di locazione, quali ad esempio quella delle facciate per l'installazione di cartellonistica pubblicitaria, o di una antenna per la ricezione del segnale di telefonia mobile sul terrazzo condominiale.
In questi casi, esulando da un tipico rapporto di locazione di immobili ad uso commerciale, non sarà necessario utilizzare le disposizioni della l. 392/78, anche e soprattutto in termini di durata del rapporto di locazione, ma dovranno utilizzarsi le norme in materia di locazione contenute negli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile.
Corrispettivo della locazione, ripartizione e tassazione
Non avendo il condominio una autonomia patrimoniale, i proventi per quanti versati dal conduttore al condominio nella persona dell'amministratore, o versati sul conto corrente condominiale, andranno suddivisi, in base ai millesimi di proprietà, tra i condomini, i quali saranno gravati degli oneri fiscali relativi ai proventi della locazione (quali reddito da fabbricati, dovendosi considerare il condòmino quale comproprietario dell'immobile locato, o reddito diverso se la locazione è relativa ad una parte comune del condominio che non può considerarsi un immobile, quale ad esempio la facciata, o il terrazzo).
Deve ritenersi, in base ad una interpretazione letterale della norma, che nel caso in cui il locatore sia un condominio, ed il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, non possa applicarsi il regime fiscale della cedolare secca, in quanto l'art. 3 del D. Lgs 23/2011 richiede che il locatore sia una persona fisica.
In tal senso si è espressa anche l'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 26/E del 01.06.2011, affermando che "Non è possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio".
Affitto parti comuni condominiali e dichiarazione redditi
