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L'alloggio del portiere: e' parte comune in condominio? Si puo' acquistare?
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L'alloggio del portiere: e' parte comune in condominio? Si puo' acquistare?

Alloggio del portiere, maggioranza o unanimità per la sua cessione?

Avv. Isabella Vulcano  

Il portierato in condominio

In molti stabili condominiali è ancora presente, anche se con minor frequenza rispetto agli anni scorsi, la figura del portiere il quale svolge un ruolo non secondario all'interno del condominio.

Si tratta di un soggetto costituente parte integrante della compagine condominiale il quale usufruisce di un alloggio all'interno dell'edificio ed è adibito a specifiche mansioni di custodia, vigilanza, sorveglianza dell'uso del citofono ascensore e montacarichi, distribuzione della corrispondenza ed altro.

Il portiere rappresenta, a tutti gli effetti, un punto di riferimento per i condomini considerato che, se l'amministratore dello stabile è esterno, non sempre può essere presente all'interno dell'edificio pertanto è spesso il portiere a sopperire a richieste e necessità dei condomini.

Naturalmente, finché resta in essere il rapporto lavorativo nei confronti del condominio, il portiere continua ad usufruire dell'alloggio ma se, invece, tale rapporto dovesse cessare, quali saranno le sorti dell'alloggio stesso? Si deve considerare parte comune all'interno del condominio? Può essere acquistato da terzi oppure no?

La gestione del portiere in condominio

Alloggio del portiere, cosa dice la giurisprudenza

Partendo dal primo quesito che ci è stato posto, bisogna evidenziare che l'art 1117 cod. civ. al 2 comma nello stabilire quali sono le parti comuni dell'edificio condominiale, vi ricomprende anche "i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere (…) se il contrario non risulta dal titolo".

Secondo la prevalente corrente dottrinario-giurisprudenziale, il titolo è rappresentato dall'atto di cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario e/o da quello che risulta all'interno del regolamento condominiale.

Pertanto, se dal primo atto d'acquisto risulta che l'alloggio del portiere è di proprietà comune, un eventuale successivo regolamento non può stabilire che quel locale sia di proprietà esclusiva, così come non è possibile nemmeno il contrario.

Si evidenzia, a tal proposito, che è importante la trascrizione del predetto titolo affinché esso possa essere opposto validamente ad eventuali terzi che abbiano interesse relativamente all'acquisto dell'alloggio.

Si è espresso, in merito, il Tribunale di Benevento con sentenza n. 19/2015 evidenziando che l'indicazione, in un atto trascritto, che l'alloggio del portiere costituisce parte comune nel condominio, conferisce certezza assoluta a tale assunto.

Sul punto si è espressa conformemente anche la Corte di Cassazione ( sentenza n. 14796/2017 ) secondo la quale le parti dell'edificio contemplate dall'art. 1117 n. 2 cod civ raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune.

Ha diritto al pagamento del canone il proprietario dell'alloggio del portiere

Alloggio del portiere, perché si "presume comune"

In difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell'edificio che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa, diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 n. 2 cit., occorre che, all'atto della costituzione del condominio, detto locale sia nei fatti destinato al servizio comune, in caso di contestazione, deve essere oggetto di accertamento fattuale.

Se prima, invece, prima della costituzione del condominio la destinazione al servizio comune gli viene sottratta con idoneo titolo, il locale non può considerarsi come bene comune.

Nel caso in cui, invece, nulla risulta dal regolamento condominiale e/o dal primo atto d'acquisto dell'alloggio si ritiene - richiamandosi all'art 1117 cod civ - che la casa del portiere dovrà essere considerata parte comune. Segnaliamo, in proposito, una pronuncia della Corte di Cassazione SS. UU. n. 7449/93 evidenziando che, nonostante la Corte si sia pronunciata a Sezioni Unite, la questione resta dibattuta in quanto, sia in dottrina che in alcuni arresti giurisprudenziali, si sostiene che vi sia una semplice "presunzione di condominialità".

Un' altra ipotesi da considerare è quella per la quale, all'interno del regolamento condominiale e/o contratto di acquisto, risulta che l'alloggio del portiere è di proprietà di uno dei condomini ma che è adibito alla specifica funzione di casa del portiere.

Ci viene in soccorso, in tale ipotesi, la Corte di Cassazione
secondo la quale si configurerebbe un vincolo di destinazione alla stregua di una obbligazione propter rem (cfr. Cass. 26 ottobre 2012, n. 18501 ). Tale vincolo potrebbe essere abolito con il consenso unanime di tutti i condòmini.

Alloggio del portiere, necessaria il consenso di tutti per venderlo

In ogni caso, per quel che concerne specificamente l'utilizzo dell'alloggio del portiere in caso di soppressione del servizio di portierato, segnaliamo che esso può essere sia locato che alienato da parte del condominio.

In caso di locazione si configura un atto di ordinaria amministrazione per il quale sarà necessario, in assemblea, il voto favorevole di almeno la metà dei presenti che possegga almeno il 50% dei millesimi dell'edificio.

Per quel che concerne invece la vendita dell'alloggio, è necessaria l'unanimità in quanto, in mancanza del consenso di tutti i condomini, la vendita sarebbe nulla.

La ripartizione degli utili derivanti dalla vendita avverrà, secondo quanto stabilito dalla legge, in base ai millesimi posseduti da ciascun condomino salvo diverso accordo.

Se ne deduce che i condòmini potrebbero anche stabilire che il ricavato della locazione o della vendita dell'alloggio del portiere sia diviso in parti uguali e non in base ai millesimi.

Cessazione del rapporto di lavoro tra il condominio e il portiere e i riconsegna dell'appartamento

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Angelo
Angelo giovedì 23 aprile 2020 alle ore 11:55

e in caso di avvenuta locazione da parte dell'amministratore senza consenso dei proprietari ?

Angelo
Angelo mercoledì 06 maggio 2020 alle ore 20:24

Grazie mille.

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