Percentuale di proprietà sulla casa del portiere

Nel condominio in cui vivo è presente l'alloggio del portiere. Da anni il servizio è stato soppresso – addirittura prima che acquistassi io – e adesso abbiamo deciso di vendere l'unità immobiliare.

Comprerà una persona estranea al condominio. Siamo tutti d'accordo, abbiamo anche firmato il preliminare.

Ho un dubbio: come ripartire tra noi la somma che incasseremo per la vendita di quella casa?

Questo il quesito che ci arriva da un nostro lettore.

Partiamo da un'annotazione fondamentale, che ci pare comunque rispettata nel caso di specie.

I beni in condominio sono strumentali al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva. Nel caso dell'alloggio del portiere esso è strumentale alla prestazione del servizio.

Portiere, fare chiarezza sulla proprietà dell'alloggio

Ai fini che ci occupano non cambia nulla.

Ciò che va tenuto presente è che, in analogia con quanto previsto in materia di comunione in generale, per la cessione dei beni comuni è necessario il consenso di tutti i condòmini.

Tanto si desume dalla lettura del terzo comma dell'art. 1108 c.c. a mente del quale:

E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

L'assemblea di condominio, in buona sostanza, non ha alcuna competenza in materia di cessione dei beni comuni. La riunione, in simili casi, rappresenta solamente la circostanza nell'ambito della quale tutti i condòmini (si badi non solo tutti i condòmini presenti) possono manifestare in forma scritta la propria intenzione di vendere o l'accettazione di una proposta di acquisto.

La vendita di un bene in condominio è soggetta alle stesse regole di una qualunque cessione di un bene immobile in comunione.

Quando l'alloggio del portiere rientra tra le parti comuni

Svolta questa necessaria premessa entriamo nel merito della richiesta del nostro lettore.

Supponiamo, per chiarezza espositiva, che al condominio partecipino dieci proprietari e che il prezzo di vendita sia stato pattuito in € 100.000,00 (centomila/00).

Per comprendere quale sia la quota di riferimento di ciascun proprietario in relazione all'alloggio del portiere e quindi quale la somma di denaro ad egli spettante bisogna guardare all'art. 1118, primo comma, c.c. che recita:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

In sostanza, salvo differenti indicazioni degli atti d'acquisto e/o del regolamento contrattuale, il prezzo realizzato in ragione della vendita dovrà essere distribuito tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

Nella tabella un esempio di ripartizione in ragione della somma e del numero dei condòmini sopra indicati.

Nulla vieta ai condòmini, in sede di divisione della somma, di pattuire una ripartizione in misura differente a quella derivante dalla suddivisione secondo millesimi.

L'accordo deve intercorrere tra tutti i condòmini ed avere forma scritta.

Qualora sia uno dei condòmini ad acquistare, egli acquisterà le quote degli altri e quindi l'intera proprietà del bene. La somma pattuita, quindi, dovrà essere ripartita solamente tra i cedenti le proprie quote.

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