È legittima la riserva di proprietà a favore dell'originario proprietario individuata nel regolamento di condominio, all'atto di costituzione e richiamata negli atti di trasferimento della proprietà.
“Il proprietario esclusivo di un appartamento destinato dal regolamento condominiale ad alloggio del portiere ha comunque diritto al pagamento di un canone per l'utilizzo del bene da parte del condominio”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Taranto con la sentenza del 2 agosto 2016 n. 2459 in materia di locali per la portineria.
Dichiarazione dei canoni di locazione alloggio portiere
I fatti di causa. Con atto di citazione, Tizio evocava in giudizio Caio affinché, lo stesso fosse condannato al rilascio dell'immobile illegittimamente detenuto oltre al pagamento dell'indennità per l'occupazione sine titulo dell'immobile.
Avverso tale domanda resisteva il convenuto eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva atteso che lo stesso occupava l'immobile in quanto portiere dello stabile, cui era stato consegnato l'immobile oggetto di causa, destinato ad uso alloggio del portiere.
Sulla scorta di tale narrativa chiedeva di essere estromesso dal giudizio e in via gradata che il Condominio, di cui chiedeva la chiamata in causa, fosse tenuto a manlevarlo e garantirlo.
Il Condominio, terzo chiamato, si costituiva in giudizio eccependo che l'immobile oggetto di domanda di rilascio era bene comune del condominio, che in ogni caso sullo stesso gravava un vincolo di destinazione d'uso opponibile all'Attore e che non ricorrevano i presupposti per il rilascio e il risarcimento del danno.
Portierato: l'aspetto normativo e il titolo di proprietà. Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss., non affrontano in alcun modo l'argomento; l'unico riferimento è quello contenuto nell'art. 1117 c.c. secondo il quale, se non è specificato diversamente dal titolo, si devono considerare di proprietà comune i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.).
A tal proposito è opportuno sottolineare che per titolo si intende l'atto di proprietà della prima unità immobiliare venduta dall'originario unico proprietario oppure il regolamento contrattuale laddove sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
La priorità tra il primo atto di acquisto e un eventuale successivo regolamento di condominio, va senza dubbio all'atto d'acquisto, quindi se nell'atto è indicato che l'alloggio del portiere è di proprietà comune a tutti i condòmini, nulla vale una dichiarazione di esclusività dell'alloggio sul regolamento di condominio anche se contrattuale.
Pertanto è importante trascrivere il regolamento di condominio per renderlo opponibile ai terzi.
Quando l'alloggio del portiere rientra tra le parti comuni
Il ragionamento del Tribunale di Taranto. Nell'ambito del presente giudizio era emerso chel'edificio era costituito da ottopiani, un attico (nono piano) e un alloggio del portiere in terrazza.Sin dall'epoca della realizzazione, l'alloggio posto al decimo piano era occupato dal portieredello stabile.L'intera proprietà dello stabile venne ceduta nel corso degli anni dapprima in favore di una società e poi in favore di Tizio.
Invero, nel giugno del 2005, l'unico proprietario dell'edificio, frazionava la proprietà dell'immobile cedendolo a diversi acquirenti che negli atti di acquisto accettavano il regolamento condominiale predisposto contrattualmente dall'esclusivo proprietario; tale regolamento condominiale, richiamato nei singoli atti di vendita stipulati conteneva l'espressa riserva di proprietà dell'alloggio di servizio ubicato al decimo piano del condominio, escludendolo dalle parti comuni. Successivamente con contratto del 28.01.2008, la proprietà dell'immobile ubicato al decimo planodell'edificio veniva ceduta in favore di Tizio;nell'atto veniva anche specificato che l'immobile risultava occupato sine titulo da Caio.
Premesso quanto esposto, secondo il Tribunale era del tutto legittima la riserva di proprietà a favore dell'originario proprietario individuata nel regolamento di condominio, all'atto di costituzione del condominio e richiamata negli atti di trasferimento della proprietà.
Difatti, sul punto, la Cassazione ha evidenziato che «le parti dell'edificio condominiale (locali per la portineria e l'alloggio del portiere), indicate nell'art. 1117 n. 2 c.c. sono, a differenza dei beni descritti ai nn. 1 e 3, suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità». (Cass. 6474/05 e Cass.4435/2001).
Tanto premesso era evidente che nella specie il Regolamento condominiale allegato in atti pur riservando la proprietà dell'immobile posto al decimo piano in favore dell'originario proprietario, prevedeva il mantenimento del vincolo di destinazione del bene in parola: la qualificazione giuridica, impressa nel regolamento, definiva l'immobile come alloggio di servizio.Ne consegue, quindi, che è da ritenere provata l'esistenza di un vincolo di destinazione fondato su una limitazione del diritto del proprietario; sicché, tuttavia, la creazione di un vincolo di destinazione non esclude che l'uso del bene in parola debba esser retribuito (Cass. 18596 de12012).
Di conseguenza, conclude il Tribunale di Taranto, “per evitare uno spostamento patrimoniale in danno della proprietà esclusiva, qualora, come nella specie, il godimento dell'immobile non sia presidiato da una causa gratuita (che nel caso in esame non risulta sussistere), il proprietario avrà diritto a godere indirettamente del bene mediante la percezione di una somma di denaro, quale corrispettivo del godimento diretto di cui s'avvantaggia il condominio attraverso l'espletamento del servizio condominiale”.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Taranto con la pronuncia in commento ha respinto la domanda di rilascio dell'immobile di pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo; accolto la domanda subordinata dell'attore con condanna del convenuto al pagamento del corrispettivo di euro 500,00 al mese, per l'uso del bene di proprietà esclusiva dell'attrice.
Come dare in locazione la casa del portiere
