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Condominio e installazione di antenne di telefonia: panoramica giurisprudenziale e polemiche connesse al caso 5G
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Condominio e installazione di antenne di telefonia: panoramica giurisprudenziale e polemiche connesse al caso 5G

Il prossimo avvento del 5G hanno sviluppato proteste che recentemente, a Milano, hanno portato alla sospensione del posizionamento degli impianti di un noto gestore telefonico

Avv. Marcella Ferrari 

In tema di posizionamento delle antenne di telefonia mobile e del contratto di locazione relativo alla loro collocazione, la Suprema Corte ha statuito che il canone locatizio debba essere corrisposto una volta ottenute le relative autorizzazioni (Corte Cass., sez.

III, 30 maggio 2019 n. 14754). Questa interessante sentenza offre lo spunto per fare una breve panoramica sulla possibilità di installare antenne UMTS su tetti e terrazze condominiali.

Il quadro è ancor più attuale in considerazione del prossimo avvento del 5G e delle proteste che recentemente, a Milano, hanno portato alla sospensione del posizionamento degli impianti di un noto gestore telefonico.

=> Un nuovo business per i condomini. Le antenne per la telefonia mobile di nuova generazione

=> Illegittima la delibera a maggioranza di installazione di una antenna per la telefonia mobile sul lastrico solare del palazzo.

La vicenda. Tra la proprietaria di un immobile ed una società di telecomunicazioni veniva concluso un contratto di locazione per l'installazione di un'antenna di telefonia mobile UMTS sulla terrazza della palazzina. La corresponsione del canone locatizio, stimato in circa 9 mila euro annui, era subordinata all'avveramento di due condizioni sospensive:

· l'inizio dei lavori,

· l'ottenimento delle concessioni.

Il Comune negava l'autorizzazione e ordinava la sospensione dei lavori, medio tempore, iniziati; infatti, si erano verificate delle proteste da parte dei residenti, volte ad evitare il posizionamento dell'antenna, ritenuta potenzialmente nociva alla salute.

La società, quindi, promuoveva ricorso al T.A.R. contro l'ordinanza di rigetto e quella di sospensione ed otteneva due sentenze favorevoli.

Decorsi 4 anni dalla conclusione del contratto, la locatrice non riceveva alcun canone e, pertanto, agiva in giudizio.

In primo grado, le rimostranze della donna venivano accolte, mentre in appello, la sua domanda di pagamento veniva rigettata. Si giungeva così in Cassazione.

Avveramento delle condizioni sospensive. Il giudice di secondo grado ammetteva l'avveramento della condizione afferente all'ottenimento delle autorizzazioni (mercé le sentenze positive del T.A.R.), ma non riteneva che si fosse avverata quella relativa all'inizio dei lavori.

Infatti, erano stati svolti solo quelli prodromici all'installazione dell'antenne (come il collegamento dei cavi e l'allaccio del contatore elettrico per l'alimentazione dell'impianto) che non richiedevano alcun provvedimento autorizzativo per il loro compimento.

Per questa ragione, il giudicante considerava fondato il rifiuto della società a corrispondere i canoni.

Al contrario, la locatrice sosteneva che, all'esito delle sentenze favorevoli emesse dal tribunale amministrativo regionale, entrambe le condizioni si fossero compiute.

L'inizio lavori doveva considerarsi coincidente con le attività preparatorie già realizzate.

La Cassazione aderisce alla ricostruzione della ricorrente, considerando il contratto pienamente efficace, stante l'avveramento delle condizioni che ne sospendevano l'esecuzione.

Pertanto, il rifiuto della società conduttrice di corrispondere il canone è illegittimo; la Corte ritiene che le motivazioni a sostegno della pronuncia gravata siano illogiche e contraddittorie, per questa ragione cassa la sentenza con rinvio alla corte d'appello che deciderà in diversa composizione.
Analizziamo ora il contratto di locazione di un bene comune.

=> Troppe antenne TV vicine a scuole e condomini. Comune condannato per mancata vigilanza sulle emissioni fuori dai limiti di legge

Contratto di locazione (non abitativa) di un bene comune. L'assemblea condominiale può deliberare di locare una parte comune, ma solo nel caso in cui non sia possibile utilizzare il bene in modo diretto, frazionato o turnario.

Un caso tipico consiste nella locazione dell'alloggio del portiere, allorché il servizio di portierato sia stato dismesso.

Un'altra ipotesi è quella oggetto della presente disamina, ossia la locazione del tetto o del lastrico solare condominiale per il posizionamento di un ripetitore.

I canoni versati dal conduttore (la società di telefonia, ad esempio) vengono ripartiti tra i condomini in base alle rispettive quote millesimali.
Di seguito, una breve panoramica sulla possibilità di installare una "stazione radio-base per telefonia cellulare" su tetti e terrazze condominiali: dalle maggioranze necessarie, alla possibilità di fermare i lavori.

Installazione delle antenne di telefonia: quale maggioranza? La diffusione della telefonia mobile ha portato sempre più spesso alla conclusione di contratti aventi ad oggetto il posizionamento di ripetitori sulla parte alta degli edifici (come il tetto o il lastrico solare).

Si tratta di un contratto di locazione non ad uso abitativo, in cui i condomini assumono la veste di locatori e la società di telefonia è il conduttore.

Ebbene, quando il bene su cui si agisce è condominiale, è necessaria un'apposita delibera.

In merito alle maggioranze richieste, non esiste una risposta univoca e si segnalano diversi orientamenti giurisprudenziali.

=> Se le antenne per telefonia cellulare sono troppo rumorose l'impresa proprietaria dell'apparato è tenuta al risarcimento

Se si considera la collocazione dell'antenna al pari di un'innovazione (art. 1120 c.c.), occorre la maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio (art. 1136 c. 5 c.c.).

Infatti, i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al maggior rendimento delle cose comuni.

Nondimeno, se l'innovazione (ossia l'antenna) altera il decoro architettonico dell'edificio, è necessaria l'unanimità dei consensi.

Tuttavia, nel tempo, alcune pronunce hanno richiesto il consenso unanime dei condomini - a prescindere dal decoro architettonico di cui sopra - giacché la delibera che ammette il posizionamento di un ripetitore incide sul diritto di comproprietà di ciascuno.

Infatti, quando sia impossibile l'uso diretto della parte comune (ad esempio, il tetto) ad opera di tutti i partecipanti, ai condomini è consentito di deliberare a maggioranza sull'uso indiretto della stessa.

Il presupposto dell'uso indiretto consiste nell'impossibilità diretta del godimento: «in mancanza di siffatto presupposto, la deliberazione che adotti l'uso indiretto è nulla, andando a incidere sull'estensione del diritto reale di ciascun condomino sul bene, ad eccezione dell'ipotesi di assunzione unanime» (Cass. 15460/2002; Cass. 4131/2001; Cass. 8528/1994). L'assemblea condominiale ha, quindi, la possibilità di concedere, anche a terzi il godimento di beni comuni, realizzando per i condomini una forma di «godimento indiretto» derivante dalla percezione del relativo canone: tale eventualità, tuttavia, è subordinata all'impossibilità dell'uso diretto, anche in via ternaria, del bene comune (Trib. Genova 1385/2006).
Si può semplificare come segue:

  • nel caso in cui sia impossibile l'uso diretto del bene da parte dei condomini (come per il tetto), la deliberazione avviene a maggioranza qualificata;
  • nel caso in cui sia possibile l'uso diretto di parte di ciascuno (come per il lastrico solare), la delibera, in quanto incidente sul diritto reale, richiede l'unanimità.

Altre decisioni, postulano l'unanimità, considerando l'installazione di una "stazione radio-base" in condominio alla stregua di una

servitù (Cass. 5626/2002). [1] Infatti, è necessario il consenso di tutti i partecipanti, in caso di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali (art. 1108 c. 3 c.c.).

Inoltre, i condomini devono essere preventivamente informati dei possibili rischi per la salute ed essere messi in condizione di valutarli; in difetto di tale informativa posta a tutela della salute, oggetto di un diritto costituzionalmente protetto (art. 32 Cost.), l'eventuale delibera si considera illegittimamente assunta e, pertanto, annullabile (Trib. Milano 12663/2002).

=> Antenne telefoniche in condomino: è necessario il consenso di tutti i condomini? La parola alle Sezioni Unite

Riassumendo:

secondo un orientamento, occorre la maggioranza qualificata,

1) se si considera l'installazione del ripetitore al pari di un'innovazione ovvero

2) nel caso in cui sia impossibile l'uso diretto del bene comune da parte dei condomini (come per il tetto).

Secondo un altro orientamento, è necessaria l'unanimità,

1) se si incide sull'estensione del diritto dominicale di ciascun comunista, concedendo in godimento a terzi un bene comune ovvero

2) se si tratta di un'innovazione che lede il decoro architettonico o, ancora,

3) se si considera l'installazione dell'antenna come una servitù, o, infine,

4) vi sia un regolamento contrattuale che richieda il consenso unanime.

=> Antenne in condominio. Analisi di alcune problematiche

Come fermare l'installazione del ripetitore in condominio. È possibile rivolgersi al giudice con un provvedimento d'urgenza, in ragione della pericolosità, almeno potenziale, delle emissioni elettromagnetiche o per ulteriori ragioni.

Ad esempio, si può addurre il deprezzamento che le unità immobiliari site in condominio potrebbero subire all'esito della collocazione di un ripetitore di telefonia, «per l'incertezza oggettiva e la diffusa diffidenza soggettiva circa le conseguenze derivanti da una persistente esposizione alle onde elettromagnetiche prodotte dalla stazione radio-base per telefonia cellulare» (Trib. Bologna Ordinanza 4633/2005).

Possono segnalarsi anche i problemi scaturenti dalle interferenze nel campo elettromagnetico circostante, con la relativa difficoltà di funzionamento dei dispositivi elettronici.

È altresì possibile paventare una violazione dell'art. 1120 c. 4 c.c., laddove sono vietate le innovazioni che cagionino un'alterazione al decoro architettonico del palazzo; un'antenna, infatti, è un manufatto che, per le sue dimensioni, modifica la percezione estetica del palazzo su cui insiste.

Infine, merita tutela in via d'urgenza il diritto alla salute (art. 32 Cost.), ad esempio, dimostrando che dall'installazione di una "stazione base di telefonia mobile" possa derivare un'esposizione a campi elettromagnetici superiore a quella a cui è esposta la generalità dei consociati. Per completezza, si segnala che, secondo un orientamento (Trib.

Vicenza 694/2007) [2] , l'eventuale istanza di sospensione non può trovare accoglimento, qualora l'installazione dell'antenna sia stata approvata da una delibera assembleare non impugnata.

Le proteste popolari: NIMBY. Con l'acronimo NIMBY (Not In My Back Yard), che letteralmente significa "non nel mio cortile", si fa riferimento alle lamentele sollevate dai membri di una comunità locale rispetto al compimento di opere di interesse pubblico sul proprio territorio; proteste che non avverrebbero in caso di realizzazione del manufatto in un altro luogo.

È quel che è accaduto anche nella fattispecie oggetto della sentenza in commento (Cass.14754/2019), in cui le proteste dei vicini avevano "bloccato" il compimento dei lavori da parte della società conduttrice e portato al contenzioso.

Recentemente, a Milano, i residenti hanno manifestato contro l'installazione di numerosi nuovi impianti volti a rafforzare il segnale per l'avvento del 5G [3] , ossia della tecnologia di quinta generazione.

A seguito della manifestazione dei cittadini, il Comune ha sospeso i lavori, ma ha precisato che i ripetitori sono dotati del certificato dell'ARPA (Agenzia regionale per la protezione ambientale) [4] .

Le ragioni sono sempre legate ai timori per la salute, perché se è vero che non è dimostrato che le antenne siano nocive, è parimenti vero che non sia provato neppure il contrario.

Infatti, «in base agli studi, non si può escludere con assoluta certezza che le onde elettromagnetiche, soprattutto in caso di prolungata esposizione, provochino effetti nocivi per la salute di coloro che risiedano nelle immediate vicinanze della fonte irradiante» (Trib. Bologna Ordinanza 4633/2005).

=> Guadagnare in condominio: vendita o affitto delle parti comuni

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] In tal senso vedasi M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce "antenna", 2016, 29 ss.

[2] M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, cit., 30.

[3] Fonte della notizia: HDBlog.it, articolo del 31 maggio 2019, autore Gabriele Congiu, titolo "Iliad: installazione delle antenne 5G a Milano in pausa, residenti in protesta".

[4] Infatti, il d. lgs. 198/2002 recante "Disposizioni volte ad accelerare la realizzazione delle infrastrutture di telecomunicazioni strategiche per la modernizzazione e lo sviluppo del Paese", così dispone all'art. 4, rubricato "Infrastrutture di telecomunicazioni per impianti radioelettrici":

«1. L'installazione di infrastrutture per impianti radioelettrici e la modifica delle caratteristiche di emissione di questi ultimi ed, in specie, l'installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di telecomunicazione, di stazioni radio base per reti di telecomunicazioni mobili GSM/UMTS, per reti di diffusione, distribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre, per reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, nonché per reti radio a larga banda puntomultipunto nelle bande di frequenza all'uopo assegnate, viene autorizzata dagli enti locali, previo accertamento, da parte delle ARPA ovvero dall'organismo indicato dalla regione, della compatibilità del progetto con i limiti di esposizione, i valori di attenzione e gli obiettivi di qualità, stabiliti uniformemente a livello nazionale in relazione al disposto della legge 22 febbraio 2001, n. 36, e relativi provvedimenti di attuazione. […]»

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