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Il condomino ha diritto agli utili derivanti della locazione delle cose comuni?

È nulla la delibera con cui l'assemblea esclude il condomino dalla partecipazione agli utili derivanti dalla locazione delle parti comuni
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 18178 del 9 dicembre 2022, ha affrontato un caso molto interessante di esclusione di uno dei condòmini dalla partecipazione agli utili derivanti dalla locazione di un immobile sito nel cortile comune. Analizziamo la questione.

La delibera di esclusione della partecipazione agli utili

La vicenda giuridica traeva le mosse dall'atto di citazione con cui una condomina impugnava la deliberazione avente ad oggetto l'approvazione della distribuzione dei canoni di locazione di un locale comune (ex portineria e veranda edificati sul cortile comune), lamentando di essere stata esclusa da detta ripartizione.

L'attrice, titolare di un negozio commerciale, riteneva che tale esclusione fosse illegittima e che avesse reso la delibera nulla poiché il diritto alla compartecipazione all'utile deriverebbe dalla scrittura privata sottoscritta dal proprio dante causa e dagli allora proprietari degli appartamenti del condominio.

Sosteneva l'attrice, inoltre, che tale diritto le andasse, in ogni caso, riconosciuto perché trattavasi di rendita derivante da beni condominiali per i quali, salvo titolo contrario, si presume l'esistenza della comunione.

Si costituiva il condominio ritenendo che l'attrice non potesse vantare alcun diritto sulla corte comune in virtù di un presunto regolamento condominiale trascritto nei registri della Conservatoria immobiliare.

Il diritto a trarre frutti dalle cose comuni

Il Tribunale di Roma evidenzia innanzitutto come le norme dettate in materia di condominio non disciplinino espressamente la locazione di parti comuni dell'edificio, limitandosi alla regolamentazione delle spese relative a tali parti.

Sul punto, tuttavia, è possibile integrare tale "lacuna" mediante le disposizioni sulla comunione in generale, applicabili al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ., secondo cui «Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale».

Orbene, poiché in tema di comunione l'art. 1101, comma 2, c.c., prevede che «il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote», se ne ricava che ciascuno partecipa alle spese occorrenti alla conservazione e manutenzione della cosa comune e ne trae, altresì, i frutti, in ragione della quota del diritto di proprietà a lui spettante sulla cosa.

Coerentemente, l'art. 1118, comma 1, c.c. stabilisce che «il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente (ossia l'art. 1117 c.c.) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti».

La presunzione di condominialità

È noto come l'art. 1117 c.c. contenga un'elencazione esemplificativa di beni che sono da intendersi di uso comune (integrando, quindi, una presunzione iuris tantum, superabile solo da "titolo contrario" o da una situazione di concreto asservimento dei beni ad una sola o più unità), nell'ambito della quale rientrano anche i cortili.

Ebbene, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale «con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o a uno o più dei condòmini la proprietà esclusiva di specifici beni che, per loro struttura e ubicazione, dovrebbero considerarsi comuni» (privandone, nel contempo, tutti gli altri) e, in difetto di tale eccezionale, esplicita riserva (unico possibile titolo contrario), la normale presunzione di condominialità «non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti» (Cass., sent. n. 26766/2014).

La presunzione de qua, quindi, può essere superata solo in presenza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva, ossia allorquando da esso si ricavano elementi tali da escludere con certezza la comunione.

Nel caso di specie, entrambe le parti, a fronte delle reciproche contestazioni in ordine all'effettiva titolarità del bene (cortile) da cui desumere la legittimità o meno di quanto deliberato dall'assemblea, hanno prodotto titoli non trascritti che, in quanto tali, non sono suscettibili di essere opponibili a terzi.

Nello specifico, l'attrice ritiene di aver acquisito il diritto alla rendita per la locazione mediante la scrittura privata con la quale il suo dante causa avrebbe rinunciato alla servitù di passaggio sul cortile e alla proprietà del "gabinetto" in cambio del riconoscimento, operato da alcuni condòmini, del diritto di percepire una quota dei canoni derivanti dalla locazione della veranda in fase di edificazione sul cortile comune.

Il condominio convenuto, dal canto suo, nel contestare la legittimità delle avverse pretese, ha allegato una copia del regolamento dal quale si evince che il gabinetto collocato in passato nella corte comune, la corte e la veranda eretta su di essa, sarebbero stati di esclusiva proprietà dei condòmini proprietari degli appartamenti e non dei negozi, tra i quali quelli di proprietà dell'attrice; regolamento di cui assume la trascrizione ma senza che in atti vi sia qualsivoglia elemento atto a dimostrare ciò.

Fermo restando che il regolamento di condominio ha solo la funzione di regolamentare la vita dell'ente gestorio ma non può trasferire diritti reali, va comunque osservato che nel primo atto di trasferimento dei proprietari dell'intero stabile relativo al negozio poi pervenuto all'odierna attrice non è neanche richiamato il regolamento citato dal convenuto che, stando alle allegazioni di quest'ultimo, sembrerebbe essere stato predisposto successivamente a tale primo trasferimento.

Né il citato regolamento è richiamato nei successivi atti di trasferimento degli aventi causa dell'attrice.

Pertanto, in assenza di un valido titolo contrario, opera la presunzione ex lege di condominialità del giardino/corte sul quale è stata edificata la veranda e per la cui locazione il condominio percepisce i relativi canoni.

La nullità della delibera che esclude il condomino dalla ripartizione dei canoni di locazione

Tanto premesso, la delibera assembleare impugnata deve ritenersi nulla alla luce dei principi enucleati dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 4806/2005, secondo la quale sono "nulle" le delibere:

  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini;
  • comunque invalide in relazione all'oggetto.

Nel caso di specie la delibera è nulla poiché la compagine assembleare ha voluto sostanzialmente escludere l'attrice dalla partecipazione agli utili derivanti dalla locazione (esorbitando, dunque, dai suoi poteri) e ha inciso, con effetti pregiudizievoli, nella sfera giuridica patrimoniale dell'attrice.

Ciò è coerente con il principio secondo cui, in ordine alla ripartizione delle spese comuni (e ciò vale anche con riferimento agli utili), le attribuzioni dell'assemblea sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, dato che tali deroghe, incidendo direttamente sui diritti del singolo condomino possono scaturire solo da una convenzione a cui egli aderisca (Cass., n. 7359/1996).

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 dicembre 2022 n. 18178

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