La destinazione d'uso rappresenta la funzione che deve assolvere l'immobile; si tratta in pratica della finalità d'utilizzo del bene. Secondo il Testo unico in materia edilizia (art. 23-ter, d.P.R. n. 380/2001), le categorie funzionali degli immobili sono cinque: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
Ogni mutamento necessita di una comunicazione sia al Comune che al catasto, oltre che del corretto titolo edilizio (permesso di costruire nell'ipotesi di mutamento con opere strutturale, scia nel caso di mutamento "funzionale", cioè di cambio senza realizzazione di opere).
Una recente sentenza del Tribunale di Roma (la numero 16435 dell'8 novembre 2022) si è soffermata sulla modifica della destinazione d'uso dell'area al piano pilotis, stabilendo che per essa occorre la maggioranza qualificata dei 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio, anche se l'area rimane a "destinazione mista", cioè muta solo in parte la sua natura. Approfondiamo la questione.
L'impugnazione per difetto di quorum deliberativo
Alcuni condòmini impugnavano la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato la soluzione progettuale redatta dal tecnico incaricato per l'esecuzione dei lavori di adeguamento dei locali autorimessa e spazi comuni di manovra.
A parere degli attori, la delibera in questione sarebbe stata viziata in quanto adottata in violazione dei quorum stabiliti dall'art. 1117-ter c.c., a tenore del quale "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni".
Infatti, i lavori deliberati dall'assemblea prevedevano il coinvolgimento dell'area del piano pilotis, la quale era destinata ad ingresso pedonale per l'accesso all'interno della palazzina.
Cos'è il piano pilotis?
Solo per chiarezza terminologica, è appena il caso di ricordare che il piano pilotis è l'area a giorno del piano terra sulla quale insistono i pilastri dell'edificio condominiale e gli altri ambienti facenti parte dell'edificio e del cortile di esso, destinati all'uso collettivo di tutti i condòmini.
Detto in altri termini, il piano pilotis non è altro che il pianterreno del condominio, quello che si trova tra i pilastri (normalmente di cemento armato) che sorreggono l'edificio isolandolo dal terreno.
Il piano pilotis è sempre condominiale, salvo che il titolo non disponga il contrario.
Modifica destinazione cose comuni: quale maggioranza serve?
Il Tribunale di Roma, dopo aver accolto la richiesta di sospensione cautelare della deliberazione, con la sentenza n. 16435 dell'8 novembre 2022 in commento ha accolto la domanda attorea annullando la decisione assembleare.
Dal sopralluogo effettuato dal Consulente tecnico d'ufficio era infatti pacificamente emerso come l'area che avrebbe dovuto essere oggetto di lavori e di conseguente modificazione della destinazione d'uso era di tipo condominiale.
Il luogo in questione, sito al piano pilotis, era infatti destinato ad ingresso pedonale per l'accesso all'edificio. Così testualmente l'elaborato peritale: "l'area si presenta con elementi caratteristici dei locali adibiti ad androne: presenza di impianto citofonico; elementi di pregio come il portone in ferro e vetro e la presenza di un controsoffitto in doghe di legno.
Anche la pavimentazione, che nelle zone circostanti è in asfalto, nel tratto a ridosso del portone è rivestito in mattonelle di gres/ceramiche").
A parere del giudice capitolino si tratta di una circostanza che, oltre a risultare in fatto dagli accertamenti del ctu, trova anche conferma in una vecchia delibera assembleare che riguardava precedenti lavori attuati sulla stessa area, pacificamente ritenuta condominiale anche in quel contesto.
Trattando di bene comune, trovano quindi applicazione i rigidi quorum di cui all'art. 1117-ter c.c., secondo cui "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni".
Da tanto deriva l'annullabilità della deliberazione impugnata.
L'uso promiscuo della parte comune è illegittimo
Non può salvare la deliberazione nemmeno la considerazione per cui dopo i lavori lo spazio potrà essere utilizzato promiscuamente sia per l'accesso/uscita dell'edificio che come area di accesso ai box auto e/o locale deposito privati.
Tale considerazione, oltretutto, risulta espressamente contraddetta dalla nota del Comando Provinciale Vigili del Fuoco che, richiamando le condizioni sancite dal Ministero dell'Interno, ha stabilito che "Affinché un piano pilotis possa essere destinato ad autorimessa deve avere tale esclusiva destinazione e pertanto non può essere utilizzato per il transito di persone in entrata e uscita dall'edificio".
Ne conseguirebbe anzi, sotto tale profilo, l'illegittimità delle delibere anche per illiceità dell'oggetto in quanto il progetto approvato verrebbe di fatto a comportare una destinazione dell'area (promiscua) non consentita dalla richiamata prescrizione.
