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Conseguenze per la mancata consegna del verbale ai condòmini assenti
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Conseguenze per la mancata consegna del verbale ai condòmini assenti

Non consegnare il verbale dell'assemblea agli assenti determina una situazione di perdurante incertezza. Perché?

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa succede se l'amministratore di condominio si dimentica di inviare il verbale dell'assemblea ai condòmini che non hanno presenziato alla riunione?

La domanda è la sintesi del quesito che ci è stato posto da un nostro lettore, che scrive: «Nel 2019, sarà stato febbraio, si è tenuta un'assemblea. L'ho scoperto solamente oggi, a distanza di quasi un anno.

Devo impugnare una delibera, ma l'amministratore non mi consegna il verbale, che cosa fare?

In quell'occasione è stata decisa la sostituzione dell'impresa che manutiene il verde condominiale. Non solo: l'assemblea ha deciso anche sulla regolamentazione dell'uso di alcuni spazi comuni.

Dicevo che l'ho scoperto oggi perché ho visto un nuovo addetto e incuriosito mi sono fermato a parlare e poi perché ho ricevuto una comunicazione dell'amministratore sulle nuove modalità di fruizione di questi spazi. Non mi sembra tanto normale una cosa del genere: non solo non sono stato convocato, ma non mi è stato mai comunicato il verbale! Secondo voi posso fare ancora qualcosa?»

Come vedremo, l'omessa comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio agli assenti può determinare una sospensione a tempo indeterminato, cioè fin quando non viene comunicato, del termine d'impugnazione.

Può, ma per l'appunto questa è una possibilità, non l'automatica conseguenza e di ciò verranno spiegate le ragioni.

Condòmino presente per delega non è assente

Innanzitutto va inquadrato correttamente il concetto di condòmino assente in sede di riunione condominiale.

È assente colui che non ha partecipato in alcun modo. Si badi: in alcun modo, cioè ne personalmente, né per delega.

Come scrivere il verbale di assemblea

Un condòmino che non è stato presente di persona, ma ha delegato il suo vicino è da ritenersi presente. Come tale egli non avrà diritto di ricevere comunicazione del verbale, fermo restando il diritto di chiederne in qualunque momento copia.

È l'assoluta mancanza di presenza all'assemblea in relazione ai modi di partecipazione riconosciuti dalla legge che determina l'assenza dalla riunione.

Condòmino assente e diritto d'impugnazione

Assente, dunque, è il condòmino che non è mai andato, di persona o per delega nel luogo ed all'ora fissati per la riunione.

Assente, tuttavia, è anche colui che è stato presente ad una parte dall'assemblea, salvo poi allontanarsi.

Si badi: allontanarsi senza lasciare delega. In tal caso, questo condòmino dovrà essere considerato presente, ma avrà comunque diritto di ricevere comunicazione del verbale per essere messo a conoscenza degli argomenti sui quali s'è discusso dopo il suo allontanamento.

Ricordiamo che la comunicazione del verbale fa sì che inizino a decorrere i tempi d'impugnazione della delibera da parte dei condòmini assenti.

La comunicazione del verbale d'assemblea. Modi tempo e necessarietà della comunicazione ai fini della impugnazione da parte degli assenti.

Termine che, come stabilito dall'art. 1137 c.c., è di trenta giorni per le delibere annullabili. Quelle nulle, invece, sono sempre impugnabili (Cass. SS.UU. n. 4806/2005), salvo gli effetti dell'usucapione e della prescrizione dell'azione di ripetizione dell'indebito.

Se un condòmino è stato totalmente assente, il termine così indicato varrà per tutte le delibere. Se è stato presente in assemblea solo in parte e poi si è allontanato senza lasciare delega, tale termine varrà per le delibere successive al suo allontanamento, mentre per le precedenti il termine d'impugnazione, laddove fosse stato dissenziente o astenuto, decorrerebbe dalla data di decisione.

In mancanza di consegna a mani del verbale e di immissione in cassetta dell'avviso di giacenza, giova ricordare che, per un orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, in relazione alla comunicazione del verbale dell'assemblea condominiale trova applicazione l'art. 8, quinto comma, della n. 892/82 ai sensi del quale «la notificazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di cui al secondo comma ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore» con la correzione che il termine di riferimento è quello dell'immissione dell'avviso di giacenza del plico della cassetta postale del destinatario (Cass. 14 dicembre 2016 n. 25791).

Esempio: avviso immesso in giacenza immesso in cassetta il giorno 1, notifica perfezionata il giorno 10 se il condòmino ritira dopo e quindi decorrenza del termine ex art. 1137 c.c. dal giorno 10 anche se il condòmino ha ritirato il giorno 25. Se il ritiro è anteriore, si supponga il 7, la decorrenza del termine d'impugnazione avverrà dal giorno 7.

Mancata comunicazione del verbale e conoscenza indiretta delle decisioni assembleari

Finché non viene comunicato il verbale, dunque, il condòmino assente, così come individuato nel concetto di assenza, ha sempre diritto d'impugnare la decisione assembleare.

Nel caso di assenza per omessa convocazione, poi, il difetto non riguarda l'eventuale legittimità della specifica decisione assunta, ma proprio il procedimento stesso di regolare convocazione.

Se un condòmino è stato convocato, non si è presentato, ma la delibera è regolare, l'omessa comunicazione del verbale è un'irregolarità formale che non espone il condominio a nessun rischio.

Se, invece, l'irregolarità di fondo può essere sanata solamente dal decorso del tempo, si pensi al caso dell'omessa convocazione, allora la mancata comunicazione del verbale può creare effettivamente una situazione di stallo.

Può perché, si diceva in principio, la mancanza di comunicazione non significa mancata conoscenza delle decisioni. Queste, ad esempio, possono essere inserite in rendiconto, il quale se conosciuto dal condòmino ignaro della delibera sostanzialmente avrà efficacia sanante del vizio originario.

Non ci pare questo il caso del nostro lettore, che sembra essere stato tenuto all'oscuro di tutto. Ma, come si suol dire, la questione andrebbe valutata carte alla mano.

Lettera per richiesta verbale assemblea condominiale

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