Che vuol dire buono stato locativo: la norma base
La norma di riferimento al buono stato locativo è l'art. 1576 c.c., la quale testualmente dispone che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
La ratio della disposizione in esame è permettere al conduttore di godere appieno del bene preso in locazione: tutte le utilità concesse al conduttore sia per contratto, sia per natura del bene, devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento.
Non assume rilievo la causa da cui nasce la necessità delle riparazioni, salvo che queste derivino dal fatto doloso o colposo del conduttore sulla cui base l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.
Il consenso del locatore ai miglioramenti non può essere implicito
Il contenuto dell'obbligo di mantenimento del buono stato locativo
Come affermato dalla Suprema Corte (Cass. n. 15372 del 28 giugno 2010), l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.
L'obbligo in questione riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela è da ricercarsi negli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass.n. 12712 del 25 maggio 2010).
E' chiaro che l'obbligazione del locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto non ricorre per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova (Cass.n. 13270 del 5 ottobre 2000).
Quanto detto significa che le disposizioni di cui all'art. 1576 c.c. sono convenzionalmente derogabili tra le parti (Cass. n. 6158 del 20 giugno 1998).
Non può invocare questa responsabilità ex art. 1576 c.c. il conduttore che asserisce esservi l'inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ragione di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno.
La destinazione dei locali è onere del conduttore, essendo consapevole del tipo di attività da esercitare e quindi dei relativi sovraccarichi.
Questi deve quindi verificare preventivamente che quell'attività sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore (Cass. n. 13841 del 9 giugno 2010).
L'ordine del giorno, nessun diritto ad impugnare se si è discusso su argomenti non compresi
Al pari, l'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione.
Il caso riguardava la mancata manutenzione dei canali di scolo dell'immobile locato da cui sono derivati danni da infiltrazione sull'immobile confinante (Cass. n. 1878 del 30 gennaio 2006).
La diversa responsabilità per vizi della cosa locata
L'obbligo di mantenere il bene in buono stato locativo ha natura diversa rispetto alla responsabilità per i vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.
La giurisprudenza della Suprema Corte, sul punto, chiarisce che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Non sono vizi quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 24459 del 21.11.2011).
Sono escluse dal perimetro applicativo dell'art. 1576 c.c. quelle riparazioni straordinarie implicanti un vero e proprio vizio strutturale dell'immobile per le quali gli unici rimedi previsti sono la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.
Invece, sono riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1576 c.c. i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art.1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198) (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 24459 del 21.11.2011, parte motiva).
Dunque deve trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1576 c.c. con riferimento alle riparazioni necessarie dovute alla normale usura. (Trib. Roma 16 febbraio 2018 n. 3668).
