Il fatto. Una SRL proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale le veniva ingiunto il pagamento dei circa 6600 euro, a titolo di spese di proprietà e servizio inquilino relativi ad un immobile in condominio.
La ragioni della condomina. A fondamento dell'opposizione, la SRL rilevava di aver concesso in locazione il predetto immobile ad una SNC e che, quindi, le spese in questione dovevano essere ripartite con la stessa in qualità di conduttrice.
Sosteneva altresì l'illegittimità della ripartizione delle spese condominiali per omessa applicazione dell'articolo 1123 comma 1 del codice civile, laddove prevede il criterio del c.d. "uso potenziale".
La SRL, infatti, sosteneva di non godere pienamente dei servizi comuni a cui si riferiscono le spese oggetto dell'ingiunzione di pagamento, avendo locato a terzi l'immobile e occupando solo un ufficio al piano terra.
Le ragioni del Condominio. Si costituiva il Condominio, contestando quanto sostenuto dalla SRL e chiedendo il rigetto dell'opposizione. La difesa del Condominio rilevava in particolare:
- l'irrilevanza dei confronti del condominio dei rapporti tra il proprietario dell'immobile ed il conduttore, sebbene regolati dalla L. n. 392/1978;
- la chiarezza delle somme ingiunte e della ragione giustificativa delle spese;
- l'irrilevanza della concessione in locazione a terzi di parte degli immobili ai fini previsti dall'articolo 1123 del codice civile, inoltre considerata l'omessa impugnazione delle delibere assembleari di approvazione della spesa e del relativo onere.
Usufruttuario e proprietario chi paga le spese condominiali?
Il Tribunale di Parma, con sentenza del 23 gennaio 2019, ha respinto l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo, accogliendo pienamente le ragioni esposte dal Condominio.
A sostegno della propria decisione, il giudice emiliano ha osservato che:
- è pacifico che la legge n. 392 del 1978 (Legge dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 codice civile e 63 disposizioni attuative del codice civile - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente dal proprietario (Cass. civ. n. 246 del 12/01/1994);
- nel caso di specie, risultano chiare sia la quantificazione che l'imputazione delle somme ingiunte, come emerge dalla documentazione allegata;
- "l'articolo 1123 del codice civile, lì dove si riferisce al "godimento potenziale" non è applicabile al caso di specie, giacché la concessione in locazione diparte dell'immobile non incide sul godimento potenziale dello stesso, che riguarda l'oggettiva ed intrinseca destinazione del bene, nella misura in cui lo stesso, per natura, sia destinato a permettere ai singoli condomini di goderne in maniera diversa, ma sul godimento effettivo, irrilevante ai fini della ripartizione delle spese, tra l'altro approvate con delibera non impugnata".
