#1 Inviato 20 Novembre, 2014 Buongiorno, La nuova legge è chiara, i creditori del condominio devono pagare entro 6 mesi ecc ecc, e si parla di condomini che non pagano le rate. Se l'amministratore non sollecita i morosi è revocabile, in quanto un suo dovere insito nel mandato, esatto? La mia domanda è: se il creditore è il precedente amministratore di condominio, l'attuale amministratore non ha dovere di agire? Nel dettaglio il precedente amministratore non restituisce la cassa condominiale a 1 anno dall'avvenuto passaggio di consegne (ha passato il contocorrente "svuotato"). Inoltre non stato ancora possibile approvare il consuntivo della gestione del precedente amministratore.
#2 Inviato 20 Novembre, 2014 Hai fatto un bel casino nella tua domanda In primo luogo la riforma non dice che sono i creditori del condominio che devono pagare entro sei mesi ma dice che l'amministratore è tenuto ad agire per il recupero forzoso nei confronti di quei condomini che entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio non hanno provveduto a saldare la loro posizione contabile debitoria. In secondo luogo non è vero che l'amministratore che non sollecita i morosi è revocabile. In terzo luogo, ammettendo che un creditore del condominio sia il precedente amministratore, verso chi dovrebbe agire l'attuale amministratore?
#3 Inviato 20 Novembre, 2014 ...In terzo luogo, ammettendo che un creditore del condominio sia il precedente amministratore, verso chi dovrebbe agire l'attuale amministratore? eheheh, se il creditore è il vecchio amministratore è chiaro che il nuovo amministratore deve agire contro i debitori che presumibilmente sono i condòmini. Spaesato (di nome e di fatto) ha fatto un po' di confusione tra debitori e creditori ma è evidente che si riferisce ai debitori. L'amministratore è obbligato alla riscossione forzosa dei crediti entro 180 giorni dalla chiusura d'esercizio salvo che sia dispensato dall'assemblea o (nessuno lo dice) l'assemblea non lo metta in condizione di agire creando un fondo perchè per cominciare una riscossione forzosa occorre anticipare un po' di soldini che non può certo mettere l'amministratore.
#4 Inviato 20 Novembre, 2014 Leonardo hai colto il mio spaesamento! Il titolo però rimane riscossione del credito. creditori sono debitori, lapsus contabile. Il condominio è creditore verso il vecchio amministratore. L'amministratore attuale è obbligato alla riscossione forzosa? Non è dovere dell'amministratore mettersi nelle condizioni di riscuotere il credito, ovvero chiedendo all'assemblea la creazione di un fondo per la copertura delle eventuali spese necessarie? Ribadisco che il precedente amministratore non restituisce la cassa condominiale a 1 anno dall'avvenuto passaggio di consegne (ha passato il conto corrente "svuotato"), si capisce chi è debitore... Inoltre non è stato ancora possibile approvare il consuntivo della gestione del precedente amministratore, quindi si potrebbe insinuare qualche dubbio sulla consistenza del debito dovuto al condominio?
#5 Inviato 21 Novembre, 2014 Leonardo hai colto il mio spaesamento! Il titolo però rimane riscossione del credito. creditori sono debitori, lapsus contabile. Il condominio è creditore verso il vecchio amministratore. L'amministratore attuale è obbligato alla riscossione forzosa? Non è dovere dell'amministratore mettersi nelle condizioni di riscuotere il credito, ovvero chiedendo all'assemblea la creazione di un fondo per la copertura delle eventuali spese necessarie? Ribadisco che il precedente amministratore non restituisce la cassa condominiale a 1 anno dall'avvenuto passaggio di consegne (ha passato il conto corrente "svuotato"), si capisce chi è debitore... Inoltre non è stato ancora possibile approvare il consuntivo della gestione del precedente amministratore, quindi si potrebbe insinuare qualche dubbio sulla consistenza del debito dovuto al condominio? Se il condòmino è moroso lo si evince dal consuntivo ma in mancanza anche da un preventivo approvato. Il debito dell'amministratore da dove si evince? Non c'è un preventivo approvato ma esiste almeno una chiara documentazione contabile consegnata al nuovo amministratore al momento del passaggio di consegne? Nel passaggio di consegne si parte dall'ultimo rendiconto approvato. Si prende il riepilogo finanziario approvato (i soldi liquidi), si aggiungono e quote realmente incassate e si sottraggono le spese realmente pagate. IL risultato dà la cassa fisica che deve essere consegnata, altrimenti è appropriazione indebita. La cassa, però, potrebbe essere vuota anche perchè potrebbero esserci soggetti debitori del condominio diversi dall'amministratore. Questi soggetti, prevalentemente, sono i "condòmini morosi". Solo esaminando il passaggio di consegne potrete avere notizie più precise. Se il vostro amministratore non è in grado (non è capace) di rispondervi affidatevi a un revisore contabile.
#6 Inviato 21 Novembre, 2014 Il debito dell'amministratore si evince dalla chiusura cassa, ove si calcola contabilmente (peraltro con numerose omissioni di fatture da pagare). Semplicemente ha passato il conto corrente prosciugato e si è dichiarato debitore per l'importo del prosciugamento. In ogni caso la chiusura cassa è errata, e dalla revisione contabile che ho effettuato "informalmente" ci deve anche più soldi. Ti faccio notare che l'amministratore uscente ha gestito per 6 mesi, ha effettuato una ventina di movimentazioni di contocorrente, quindi è decisamente facile appurare il credito che noi vantiamo (Certamente io lo chiamerei furto, ma non posso essere io a certificarlo). Ma vedo hai centrato il punto: l'amministratore uscente si dichiara debitore, l'attuale amministratore non fa alcuna azione per recuperare questi soldi, anche se evidentemente abbiamo appropriazione indebita. Quindi torno alla domanda: La mia domanda è: se il debitore è il precedente amministratore di condominio, l'attuale amministratore non ha dovere di agire per recuperare i soldi? Non ha il dovere di tutelarci contro l'appropriazione indebita?
#7 Inviato 21 Novembre, 2014 ...La mia domanda è: se il debitore è il precedente amministratore di condominio, l'attuale amministratore non ha dovere di agire per recuperare i soldi? Non ha il dovere di tutelarci contro l'appropriazione indebita? Se oltre alle risultanze contabili il vecchio amministratore si è dichiarato palesemente "COLPEVOLE" di essersi appropriato indebitamente del denaro del condominio evidentemente forse si è già reso "nullatenente". L'amministratore dovrebbe convocare l'assemblea e spiegare che innanzitutto si rendono necessari accertamenti per verificare se il vecchio amministatore è aggredibile economicamente. Se poi risulterà impossibile recuperare alcunchè si dovrà solo deliberare se togliersi lo sfizio di denunciare penalmente l'amministratore per sprocargli la fedina penale. Il fatto che il vecchio amministratore abbia ammesso candidamente l'appropriazione indebita rende il reato diverso dalla truffa e quindi perseguibile a querela entro termini che si vogliono far scadere, sebbene... per l’appropriazione indebita commessa dall’amministratore, trattandosi di reato consumato nell’adempimento d’un incarico fiduciario, per la punizione non e’ nemmeno necessaria la querela. Insomma seppur sia utile presentarla (per circostanziare i fatti), la sua mancanza non preclude l’esercizio dell’azione penale da parte del pubblico ministero. Non solo: una volta presentato l’esposto, il procedimento va avanti al di la’ della specifica volonta’ delle parti danneggiate. Come dire: non e’ possibile, ritirando la querela, far cessare il processo. http://avvertenze.aduc.it/immobili/articolo/cassa+condominiale+risponde+appropriazione+indebita_19542.php
#8 Inviato 21 Novembre, 2014 La prescrizione sono 6 o 7 anni, non ricordo, essendo aggravata. Probabilmente è nullatenente e ha la fila di creditori alla porta. Io contesto l'operato del nostro attuale amministratore che ad 1 anno dal passaggio di consegne non ha fatto nulla se non dichiarare cose inesatte in assemblea sulla reale situazione della società del vecchio amministratore. Non abbiamo deliberato nessuna azione e lui non ha fatto nulla. La controparte ha dato tutto in mano ad un legale, essendoci la fila alla sua porta dei creditori. E accettabile una tale mancanza di iniziativa del nostro amministratore? Tu avresti portato all'assemblea la porposta di una linea d'azione? Non sarebbe corretto controllare l'esattezza della consistenza del credito dichiarato nella chiusura cassa, voglio dire, prima di chiedere i soldi a qualcuno si controlla quanti siano. Non sono doveri dell'amministratore? Perdonami le tante domande, forse è solo un fatto di professionalità del singolo.
#9 Inviato 21 Novembre, 2014 ...non ha fatto nulla se non dichiarare cose inesatte in assemblea sulla reale situazione della società del vecchio amministratore. Non abbiamo deliberato nessuna azione e lui non ha fatto nulla. La controparte ha dato tutto in mano ad un legale, essendoci la fila alla sua porta dei creditori... La risposta te la sei data da solo. E' irrilevante che tu sostenga che l'amministratore abbia dichiarato cose inesatte. Ne avete discusso in assemblea... niente avete deliberato... niente può fare l'amministratore di sua iniziativa. Tu stesso stai dicendo che l'ex amministratore è "nullatenente" ed ha la fila dei creditori dietro la porta. Cosa avreste detto se l'amministratore, di sua iniziativa, disponendo di liquidità di cassa avesse cominciato un'azione legale spendendo qualche migliaio di euro e giungendo alla conclusione che avete ragione ma non potete ricavare un ragno dal buco? Secondo me avreste linciato il nuovo amministratore. Volete andare avanti? Siete sempre in tempo ma dovete assumervi le vostre responsabilità. Chiedete la convocazione dell'assemblea e deliberate di dare mandato all'amministratore di agire legalmente contro il vecchio amministratore, anche a costo di rimetterci le spese legali in caso di insolvenza del vecchio amministratore. Ovviamente oltre a deliberare il mandato all'amministratore dovete deliberare il fondo da anticipare (presumibilmente a fondo perduto) per le spese legali. Stai sicuro che l'amministratore eseguirà quanto deliberato ma se non eseguirà la delibera avrai ragione tu e come hai giustamente scritto: "è revocabile, in quanto un suo dovere insito nel mandato"
#10 Inviato 21 Novembre, 2014 Ciao spaesato Se l'amministratore uscente non è un condomino, non si può applicare l'art. 1129. Quindi si parla di appropriazione indebita,l'iter sarebbe dovuto essere questo : L'amministratore entrante avrebbe dovuto convocare una assemblea e relazionare i condomini di quanto fosse accaduto mancata consegna della documentazione condominiale, appropriazione indebita ecc. in quella sede avreste dovuto deliberare la procedura da seguire, quindi l'eventuale azione legale nei confronti del vecchio amministratore, e avreste dovuto deliberare un fondo straordinario per le spese legali. Solo cosi il nuovo amministratore avrebbe potuto intentare un'azione. Però se come dici l'amministratore uscente è nulla tenente, ed ha altri debiti la vedo molto dura.
#11 Inviato 21 Novembre, 2014 La risposta te la sei data da solo.E' irrilevante che tu sostenga che l'amministratore abbia dichiarato cose inesatte. Ne avete discusso in assemblea... niente avete deliberato... niente può fare l'amministratore di sua iniziativa. Tu stesso stai dicendo che l'ex amministratore è "nullatenente" ed ha la fila dei creditori dietro la porta. Cosa avreste detto se l'amministratore, di sua iniziativa, disponendo di liquidità di cassa avesse cominciato un'azione legale spendendo qualche migliaio di euro e giungendo alla conclusione che avete ragione ma non potete ricavare un ragno dal buco? Secondo me avreste linciato il nuovo amministratore. Volete andare avanti? Siete sempre in tempo ma dovete assumervi le vostre responsabilità. Chiedete la convocazione dell'assemblea e deliberate di dare mandato all'amministratore di agire legalmente contro il vecchio amministratore, anche a costo di rimetterci le spese legali in caso di insolvenza del vecchio amministratore. Ovviamente oltre a deliberare il mandato all'amministratore dovete deliberare il fondo da anticipare (presumibilmente a fondo perduto) per le spese legali. Stai sicuro che l'amministratore eseguirà quanto deliberato ma se non eseguirà la delibera avrai ragione tu e come hai giustamente scritto: "è revocabile, in quanto un suo dovere insito nel mandato" Molto chiaro, valuteremo in assemblea, grazie. Quello che ancora non capisco è come possa l'amministratore entrante non mandare nemmeno uno straccio di lettere all'uscente per chiedergli il dovuto. Ma forse sarebbe inutile vista la situazione, non pensavo fosse così semplice svuotare le casse condominiali e uscire indenni. Vedremo. - - - Aggiornato - - - Ciao spaesato Se l'amministratore uscente non è un condomino, non si può applicare l'art. 1129. Quindi si parla di appropriazione indebita,l'iter sarebbe dovuto essere questo : L'amministratore entrante avrebbe dovuto convocare una assemblea e relazionare i condomini di quanto fosse accaduto mancata consegna della documentazione condominiale, appropriazione indebita ecc. in quella sede avreste dovuto deliberare la procedura da seguire, quindi l'eventuale azione legale nei confronti del vecchio amministratore, e avreste dovuto deliberare un fondo straordinario per le spese legali. Solo cosi il nuovo amministratore avrebbe potuto intentare un'azione. Però se come dici l'amministratore uscente è nulla tenente, ed ha altri debiti la vedo molto dura. Ancora più chiaro, l'inerzia dell'amministratore è dovuta alla mancata costituzione di un fondo per spese legali, ricevuto, grazie.
