#1 Inviato 16 Giugno, 2018 A fine novembre 2017 ho venduto un appartamento di mia proprietà. L’amministratore del condominio mi ha rilasciato una dichiarazione per il notaio che, attestando che avevo pagato tutto quanto di mia spettanza in merito a spese condominiali, riportava la seguente nota: “Eventuali saldi a debito o credito sulla base del bilancio consuntivo ordinario es. 01/01/2017 – 31/12/2017, verranno comunicati dopo l’approvazione nella prossima assemblea”. Sono passati mesi e da allora l’amministratore si é fatto di nebbia, così oltre un mese fa ho provveduto ad accedere al sito web condominiale (per fortuna esistente!) dove ho potuto constatare l’avvenuta assemblea ordinaria 2018 con l’approvazione del consuntivo 2017 ed il preventivo 2018, scoprendo così di avere diritto ad un credito di oltre 200,00 Euro. Ho quindi contattato l’amministratore per informarlo della cosa, facendogli anche notare il mio disappunto per non essere stata tenuta al corrente di quanto sopra e pregandolo di bonificarmi sul c/c quanto mi spetta. La sua risposta è stata però la seguente: ”Il saldo è relativo ad un credito sull’immobile, non alla persona, pertanto verrà accreditato all’attuale proprietà. Non è assolutamente possibile procedere con un bonifico a terzi; la preghiamo di contattare l’attuale proprietario per il recupero di tale somma. A conferma di quanto da noi affermato potrà tranquillamente rivolgersi ad un legale di fiducia”. Peccato che: 1) Per 200 Euro non ha senso rivolgersi ad un legale; 2) Da quando un condominio non può effettuare un bonifico (o un assegno) a chi vanta un credito, potendolo giustificare in quanto tracciabile? Io stessa, in altre proprietà, ne ho ricevuti; 3) Lui stesso aveva dichiarato che mi avrebbe comunicato quanto di mia spettanza a conguaglio; 4) Nel preventivo 2018 il mio nome è presente con la cifra a credito. Non capisco quindi perché dovrei disturbare personalmente il nuovo proprietario avanzando la restituzione di un credito a lui sconosciuto e da lui non riscosso, visto che nel preventivo 2018 tale cifra è riportata appunto esclusivamente come credito a mio nome e non come storno su ciò che spetta a lui corrispondere per l’anno in corso. Sul web leggo pareri contrastanti. Sapete dirmi se quanto affermato dall’amministratore corrisponde al vero e, del caso, in base a quale normativa? Mi sembra un atteggiamento da parte sua molto scorretto, in ogni caso, non informarmi dell’esistenza di un credito e di come poterlo ricevere, avvisando anche il nuovo proprietario in merito alla procedura.
#2 Inviato 16 Giugno, 2018 Salve, quello che è poco chiaro è il fatto che affermi credito dell'immobile. Se per questo uno potrebbe rispondergli, per i debito allora perchè non si rivolgeva all'immobile? 🙂 Credo che comunque volesse riferirsi un credito del proprietario. Ma anche qui la situazione è poco chiara, poichè il proprietario era lei. Inoltre il credito se formatosi al bilancio precedente, dove lei era proprietario, non può che riferirsi a lei e non è dic erto imputabile al nuovo proprietario. Come invece sarebbe per somme a debito in cui sussiste un vincolo di solidarietà tra nuovo e vecchio proprietario. Quindi per prima cosa io mi informerei sulla tipologia del credito, cioè sulla fonte dal quale deriva. Errato calcolo? Quote versate oltre il necessario? Rimborsi da diminuzione di costi di lavoro? ecc.. Solo dopo si potrà capire meglio e dare una risposta più precisa. Cordiali saluti. ------ Firma: www.studiofiasconaro.it
#3 Inviato 16 Giugno, 2018 Il credito é dovuto a quote versate oltre il necessario. Mi spiego meglio: avevo versato ovviamente secondo preventivo. A conguaglio, però, é risultato che le spese ordinarie a me imputabili erano inferiori a quanto da me versato ed ecco quindi perché risulto a credito. Modificato 16 Giugno, 2018 da gael81
#4 Inviato 16 Giugno, 2018 gael81 dice: Il credito é dovuto a quote versate oltre il necessario. Mi spiego meglio: avevo versato ovviamente secondo preventivo. A conguaglio, però, é risultato che le spese ordinarie a me imputabili erano inferiori a quanto da me versato ed ecco quindi perché risulto a credito. Purtroppo per te, l'amministratore ha ragione. Al momento del rogito l'amministratore non poteva certificare che il regolare stato dei pagamenti delle quote deliberate e giustamente ha indicato il salvo conguaglio. L'amministratore ha rapporti solo con il condòmino per cui, così come ha liquidato il conguaglio attivo al nuovo acquirente salvo il tuo diritto di rivalerti verso di lui, allo stesso modo, in caso di conguaglio negativo, avrebbe potuto chiedere il pagamento solo al nuovo proprietario, salvo il diritto di questi a rivalerti su di te. In condominio funziona così: ce la solidarietà tra venditore ed acquirente per le spese di esercizio dell'anno in cui avviene il rogito ed addirittura per l'anno precedente. L'amministratore può rivolgersi solo al condòmino corrente. Non a caso ti ha detto che puoi rivolgerti anche ad un avvocato perchè è sicuro di quello che dice.
#5 Inviato 16 Giugno, 2018 Leonardo53 dice: Purtroppo per te, l'amministratore ha ragione. Al momento del rogito l'amministratore non poteva certificare che il regolare stato dei pagamenti delle quote deliberate e giustamente ha indicato il salvo conguaglio. L'amministratore ha rapporti solo con il condòmino per cui, così come ha liquidato il conguaglio attivo al nuovo acquirente salvo il tuo diritto di rivalerti verso di lui, allo stesso modo, in caso di conguaglio negativo, avrebbe potuto chiedere il pagamento solo al nuovo proprietario, salvo il diritto di questi a rivalerti su di te. In condominio funziona così: ce la solidarietà tra venditore ed acquirente per le spese di esercizio dell'anno in cui avviene il rogito ed addirittura per l'anno precedente. L'amministratore può rivolgersi solo al condòmino corrente. Non a caso ti ha detto che puoi rivolgerti anche ad un avvocato perchè è sicuro di quello che dice. Piano: l'amministratore non ha affatto liquidato il mio credito al nuovo proprietario. Nel preventivo 2018 ha indicato il mio nome (trattandomi quindi al pari degli altri condomini "effettivi") ed il mio credito, che però non é stato assolutamente accreditato al mio acquirente. In pratica: l'amministratore riconosce che ho diritto a 240 Euro ma non li accredita a nessuno, lasciandoli in una sorta di "limbo". Limbo dal quale non sarebbero mai usciti se io non avessi potuto accedere al sito web condominiale, visionando così il rendiconto ed il preventivo, dato che lui non mi ha inviato nulla, nonostante quanto dichiarato. Tutto molto poco corretto, a mio avviso. Con quale faccia potrei richiedere al mio acquirente questo credito, visto che l'amministratore non glielo ha corrisposto? Se mi mandasse a quel paese gli darei ragione! Sul fatto che l'amministratore inviti a rivolgermi all'avvocato poiché certo di quello che afferma, perdonami ma poco mi convince della sua professionalità o buona fede. Ho a che fare abitualmente con altri amministratori che usano la stessa formula ad ogni richiesta, sperando così che il malcapitato di turno lasci perdere, regalandogli così qualche centinaia di Euro in più...insomma: preferisco sempre accertarmi personalmente di ogni questione. Modificato 16 Giugno, 2018 da gael81
#6 Inviato 16 Giugno, 2018 gael81 dice: Con quale faccia potrei richiedere al mio acquirente questo credito, visto che l'amministratore non glielo ha corrisposto? Se mi mandasse a quel paese gli darei ragione! Tu non sei più un condòmino e non sai se quei 200 euro saranno liquidati o saranno lasciati in acconto alla nuova gestione o saranno scalati dalle prossime rate. Una cosa è certa: l'unità immobiliare del proprietario corrente è a credito ed è riportato in contabilità. Se quel conguaglio è da attribuire a denaro anticipato da te è tutto tuo e puoi rivalerti sul tuo acquirente anche se di fatto non lo ha incassato. Tra l'altro, tu ed il tuo acquirente dovreste procedere ad un conteggio delle spese sostenute nei vari periodi dell'anno perchè, se avete rogitato a metà anno, quei 200 euro potrebbero essere metà di ciascuno, così come se c'è stato un consumo maggiore di energia elettrica o di acqua tra i due periodi, quei 200 euro potrebbero spettare in maggior parte ad una parte ed in minor parte all'altra. Dovresti chiedere il rendiconto al tuo acquirente e dovreste guardarvelo analiticamente. La ripartizione dei costi in diversi periodi dell'anno di gestione non compete all'amministratore e se vi affidate ad un esperto contabile per fare questi calcoli, sicuramente vi costerà più dei 200 euro. Proprio per questo, l'art. 63 di attuzione del codice civile, ha disposto la solidarietà tra acquirente e venditore per l'anni del rogito e l'anno precedente. L'amministratore tratta solo con il condòmino effettivo (acquirente) e le castagne dal fuoco se le tolgono da soli. Forse non ti sarà piaciuta la forma con cui l'ammministratore ti ha scritto, ma resta la sostanza dei fatti. Non sei più condòmino e nulla puoi pretendere dal condominio. Devi esercitare i diritti di regresso nei confronti del tuo acquirente, con te solidale. Art. 63 d.a.c.c. "...Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente..."
#7 Inviato 16 Giugno, 2018 Leonardo53 dice: Tu non sei più un condòmino e non sai se quei 200 euro saranno liquidati o saranno lasciati in acconto alla nuova gestione o saranno scalati dalle prossime rate. Una cosa è certa: l'unità immobiliare del proprietario corrente è a credito ed è riportato in contabilità. Se quel conguaglio è da attribuire a denaro anticipato da te è tutto tuo e puoi rivalerti sul tuo acquirente anche se di fatto non lo ha incassato. Tra l'altro, tu ed il tuo acquirente dovreste procedere ad un conteggio delle spese sostenute nei vari periodi dell'anno perchè, se avete rogitato a metà anno, quei 200 euro potrebbero essere metà di ciascuno, così come se c'è stato un consumo maggiore di energia elettrica o di acqua tra i due periodi, quei 200 euro potrebbero spettare in maggior parte ad una parte ed in minor parte all'altra. Dovresti chiedere il rendiconto al tuo acquirente e dovreste guardarvelo analiticamente. La ripartizione dei costi in diversi periodi dell'anno di gestione non compete all'amministratore e se vi affidate ad un esperto contabile per fare questi calcoli, sicuramente vi costerà più dei 200 euro. Proprio per questo, l'art. 63 di attuzione del codice civile, ha disposto la solidarietà tra acquirente e venditore per l'anni del rogito e l'anno precedente. L'amministratore tratta solo con il condòmino effettivo (acquirente) e le castagne dal fuoco se le tolgono da soli. Forse non ti sarà piaciuta la forma con cui l'ammministratore ti ha scritto, ma resta la sostanza dei fatti. Non sei più condòmino e nulla puoi pretendere dal condominio. Devi esercitare i diritti di regresso nei confronti del tuo acquirente, con te solidale. Art. 63 d.a.c.c. "...Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente..." Perdonami, ma forse stai un po' complicando la vicenda. Abbiamo rogitato quando mancavano soli 32 giorni alla fine dell'anno (sia temporale sia di esercizio) e l'amministratore ha fra l'altro eseguito (ovviamente a pagamento) i conteggi anticipati al 29/11/2017 (giorno del mio rogito) voluti dal notaio proprio per una massima trasparenza. Al rogito siamo andati entrambi avendo già pagato anticipatamente quanto di rispettiva spettanza sulla base del preventivo. Non esiste quindi possibilità di "sospesi" tra me ed il mio acquirente o conteggi particolari da seguire per i pochi giorni di sua proprietà (non sarebbe comunque un problema effettuarli, avendo un contabile in casa), dato fra l'altro che a livello condominiale non vi sono spese variabili tipo la luce o l'acqua che tu citi ad esempio. Tutte le spese condominiali nel nostro caso sono spese fisse (amministratore, assicurazione, pulizie, giardiniere). Io ho semplicemente pagato di più di quanto mi toccasse effettivamente pagare a causa di un preventivo più alto delle spese effettive. Ripeto che a livello contabile l'amministratore mi ha inserita in preventivo 2018 al pari degli altri proprietari e non ha assolutamente riportato il mio credito tra i conteggi del nuovo proprietario. Chi prende in mano quel preventivo capisce distintamente 2 cose: 1) che io devo avere 240 Euro 2) che al nuovo proprietario per l'anno 2018 quei soldi non vengono attribuiti. Ribadisco che nella dichiarazione resa al notaio ed intestata a me, l'amministratore ha dichiarato che dopo l'assemblea ordinaria annuale (tenutasi 1 mese e mezzo fa) mi avrebbe comunicato il mio eventuale debito o credito; cosa mai effettuata! Se non ci fosse stato il sito web condominiale, ripeto, non sarei mai venuta a conoscenza di nulla. Ecco perché mi permetto di nutrire dubbi sul suo modo di agire. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile é ovviamente riportato anche nel rogito, ma come ha scritto sopra Nicolas Fiasconaro (che mi pare nutrire gli stessi miei dubbi) esso é riferito a somme a debito poiché é per esse che sussiste un vincolo di solidarietà tra nuovo e vecchio proprietario. Qui si tratta di soldi che io ho dato in più e che io devo riavere. Può darmeli benissimo il nuovo proprietario ma, poveretto, avrà ben diritto di esserne edotto da chi di dovere, dato che poi dovrà ottenere dal condominio quella cifra? Sto facendo molte ricerche e noto che sulla questione non c'é uniformità di prassi, pertanto mi viene da pensare che non vi sia una apposita regolamentazione... Chiederò all'amministratore di avere almeno la cortesia di comunicare la faccenda al nuovo proprietario, per una massima correttezza nei suoi confronti.
#8 Inviato 16 Giugno, 2018 gael81 dice: Qui si tratta di soldi che io ho dato in più e che io devo riavere. Può darmeli benissimo il nuovo proprietario ma, poveretto, avrà ben diritto di esserne edotto da chi di dovere, dato che poi dovrà ottenere dal condominio quella cifra? Sto facendo molte ricerche e noto che sulla questione non c'é uniformità di prassi, pertanto mi viene da pensare che non vi sia una apposita regolamentazione... Chiederò all'amministratore di avere almeno la cortesia di comunicare la faccenda al nuovo proprietario, per una massima correttezza nei suoi confronti. Ecco, se esiste un rendiconto in cui è documentato un credito di 200 euro per quell'immobile, incassati o non incassati, sicuramente quei 200 euro sono stati acrreditati contabilmente al nuovo acquirente, tanto che risulta dal documento che tu hai letto. L'amministratore non ti sta negando il tuo diritto ma ti sta solo dicendo che non può liquidare te, bensi il tuo acquirente. La cosa che puoi fare, in assoluta cordialità, è che prendete un appuntamento a tre nello studio dell'amministratore così l'amministratore chiarirà come intende liquidare i 200 euro al nuovo proprietario, e, di conseguenza, lo stesso li girerà a te.
