Il fatto. Alcuni condòmini citano la conduttrice e i proprietari di una serie di appartamenti condominiali adibiti ad attività alberghiera, sostenendo che tale attività è vietata dal regolamento condominiale del 1923, che, appunto, vieta di destinare gli immobili a "case di alloggio".
Gli attori chiedono quindi la cessazione di tali attività ed il risarcimento dei danni, oltre alla rimozione di alcune strutture collocate sul terrazzo di pertinenza e dell'insegna apposta sulla facciata dell'edificio.
Tribunale prima, e Corte d'appello poi, accolgono la domanda dei condomini ordinando la chiusura dell'attività, ma senza riconoscere il risarcimento dei danni lamentati.
Per i giudici di merito, la clausola contenuta nel regolamento condominiale - che vietava di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a «case di alloggio» - deve essere interpretata nel senso che è vietato l'utilizzo degli immobili per attività di affittacamere, albergo o bed & breakfast.
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I proprietari delle abitazioni decidono di ricorrere in cassazione. Tra gli altri motivi, contestano l'interpretazione del regolamento fornita dai giudici ritenendola illogica: secondo loro, infatti, l'espressione "case di alloggio" andrebbe riferita letteralmente agli immobili destinati ad essere abitati da una famiglia.
Per cui, il divieto precluderebbe, paradossalmente, la possibilità di adibire gli appartamenti condominiali ad abitazioni familiari. Ragione per cui tale divieto sarebbe illegittimo.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25139 dell'8 ottobre 2019, ha invece confermato la decisione delle corti di merito, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali (circa 5700 euro). La Suprema Corte sottolinea come l'interpretazione fornita dai giudici di merito sia pienamente all'insegnamento della stessa Cassazione.
Servitù. I divieti come quello in esame configurano dei contratti costitutivi di servitù sulle proprietà esclusive, per le quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità.
Interpretazione. Secondo la cassazione, nei contratti per i quali è prevista la forma scritta ad sustantiam - come nell'ipotesi in esame, costitutiva di una servitù sulla proprietà esclusiva - la ricerca della comune intenzione delle parti, effettuabile ove il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto, mentre non è consentito valutare il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipulazione del contratto, in quanto non può spiegare rilevanza la formazione del consenso ove non sia stata incorporata nel documento scritto.
Intenzione delle parti e senso letterale. In tale ottica - sottolineano gli Ermellini - non ha rilevanza la circostanza per cui è stata esercitata attività alberghiera negli appartamenti ricompresi nello stabile condominiale per cospicui lassi temporali e tale destinazione non sia mai stata oggetto di contestazione.
È giusta dunque l'interpretazione secondo la quale il divieto di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a "case di alloggio" - vecchia espressione utilizzata all'epoca della redazione del regolamento (1923) - deve intendersi nel senso che non fosse consentita l'utilizzazione degli immobili per attività ricettive (affittacamere, albergo, B&B).
Il principio. La diffusione di appartamenti condominiali affittati a turisti alla stregua di un albergo ha innescato una serie di interrogativi sulla facoltà dei singoli condòmini di avviare questo tipo di attività, soprattutto se il regolamento condominiale, regolarmente trascritto, li vieta.
Il problema è che le definizioni del regolamento condominiale fanno spesso riferimento a situazioni scomparse o poco usate (come gli affittacamere) e non prevedono le formule dell'affitto breve, tipo Airbnb.
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