La trasmissione del verbale assembleare è presupposto indispensabile per l'impugnazione della deliberazione da parte del condomino assente. È infatti dal momento della sua comunicazione che il condomino, messo nelle condizioni di conoscerne il contenuto, può attivarsi per chiederne l'annullamento, previo tentativo obbligatorio di mediazione. Cosa fare se l'amministratore non invia il verbale?
La situazione ipotizzata, lungi dall'essere inusuale, si verifica tutte le volte in cui l'amministratore dimentichi oppure semplicemente non voglia trasmettere il documento ai condòmini assenti, i quali potrebbero trovarsi spiazzati davanti a tale circostanza. Come risolvere questa circostanza d'impasse? Approfondiamo l'argomento.
Entro quanto tempo l'amministratore deve inviare il verbale?
La legge non stabilisce il termine entro cui l'amministratore è tenuto a trasmettere il verbale assembleare ai condòmini assenti.
L'art. 1137 c.c. si limita a stabilire che è possibile chiedere l'annullamento della deliberazione nel termine perentorio di trenta giorni, «che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».
È proprio in questa lacuna normativa che si pone il problema dell'impugnazione nel caso in cui l'amministratore non trasmette il verbale assembleare.
In che modo l'amministratore deve inviare il verbale?
A prescindere dalle tempistiche, l'amministratore deve trasmettere agli assenti il verbale assembleare con strumenti che ne garantiscano la corretta ricezione.
Anche su questo specifico punto la legge non dice nulla; per analogia, è possibile adottare i mezzi previsti dall'art. 66 disp. att. c.c., e cioè la posta raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax o la consegna a mano.
I condòmini possono tuttavia autorizzare una diversa modalità di trasmissione, stabilendola in un'apposita deliberazione oppure sancendola direttamente all'interno del regolamento. Ad esempio, è frequente concordare la trasmissione a mezzo email ordinaria.
Cosa succede se l'amministratore non invia il verbale?
Se l'amministratore non invia il verbale assembleare, i termini per l'impugnazione resteranno sospesi fintantoché gli assenti non verranno resi edotti del suo contenuto.
Tuttavia, per evitare che questa situazione possa protrarsi ad libitum, deve ritenersi che il termine per impugnare la deliberazione assembleare decorra dal momento in cui è possibile provare che gli assenti, pur non avendo ricevuto il verbale, hanno avuto effettiva contezza del suo contenuto.
In questo senso la giurisprudenza, secondo cui «L'impugnazione delle delibere condominiali va proposta nel termine di trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Qualora il verbale non venga inviato al condomino assente in assemblea, il termine di trenta giorni decorre dal momento in cui l'assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare» (Trib. Roma, sent. n. 14607/2021).
Se, infatti, non si ponesse un limite alla situazione di indeterminatezza cagionata dal mancato invio del verbale, il risultato sarebbe quello di causare uno stato di incertezza perenne circa l'efficacia della deliberazione non regolarmente trasmessa, in quanto la medesima resterebbe impugnabile in ogni tempo.
Insomma, mutuando una terminologia squisitamente amministrativa, per garantire la "certezza dell'azione condominiale" occorre in qualche modo stabilizzare gli effetti della deliberazione, impedendo che su di essa penda a tempo indeterminato la spada di Damocle dell'impugnazione degli assenti.
Ça va sans dire, stabilire in quale momento i condòmini non presenti all'adunanza abbiano avuto contezza della deliberazione non è cosa semplice, il cui onere grava sul condominio che, costituitosi in giudizio, si oppone all'impugnazione proposta.
A volte l'effettiva conoscenza della deliberazione si può desumere anche implicitamente dal comportamento del singolo proprietario.
È il caso del condominio che si avvale con assiduità della colonnina elettrica approvata nell'adunanza in cui era assente oppure del condomino che approva l'esecuzione di determinati lavori il cui progetto era stato oggetto di discussione nella riunione a cui non aveva partecipato.
Il mancato invio del verbale di assemblea non incide sulla validità della delibera
Cosa fare se l'amministratore non trasmette il verbale?
Se l'amministratore non trasmette il verbale non resta che sollecitarlo espressamente, ad esempio mediante raccomandata o posta elettronica certificata.
Nel caso in cui l'amministratore persista nella sua condotta negligente, si potrebbe perfino pensare di agire contro di lui per chiederne la revoca.
In effetti, la legge non prevede che tale tipo di inadempimento possa costituire una grave irregolarità che giustifichi la revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino (nel caso di specie, quello assente che non ha ricevuto il verbale).
Tuttavia, è noto che l'elenco di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. sia esemplificativo e non tassativo, essendo quindi possibile revocare giudizialmente l'amministratore anche in altre circostanze che sono ritenute particolarmente rilevanti per la compagine.
Ad esempio, l'amministratore che non comunica un verbale contenente una decisione fondamentale per il condominio (ad esempio, l'approvazione definitiva dei lavori per il Superbonus) potrebbe essere ritenuto gravemente negligente e, pertanto, suscettibile di revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino.
A meno che le ipotesi di gravi irregolarità non siano indicate espressamente nel regolamento, la loro valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice che potrà ravvisarle, appunto, anche in ipotesi non tipizzate.
D'altronde, ciò trova corrispondenza nel principio secondo cui anche in presenza di una delle ipotesi di gravi irregolarità previste dall'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore non scatta automaticamente, ma può essere disposta dal giudice solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti dalla legge (ex multis, Trib. Mantova, sentenza del 22 ottobre 2015).
Infine, non va sottaciuta la possibilità di reperire il verbale assembleare all'interno dell'apposito registro conservato dall'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c.
Pertanto, se l'amministratore non provvede all'invio, sarà possibile chiedergli di accedere alla documentazione condominiale in suo possesso e, nello specifico, al registro dei verbali, da cui il condomino potrà estrarre copia a proprie spese.
Se l'amministratore dovesse rifiutare l'accesso alla documentazione condominiale, commetterebbe grave irregolarità sanzionata con la revoca giudiziale.
