La nota (e nel tempo probabilmente storica) sentenza delle Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021 ha ritagliato alla nullità un ruolo residuale nell'ambito dei vizi delle delibere.
La differenza tra nullità e annullabilità è stata ancor più rimarcata, si è cercato di tracciare un solco ancor più chiaro ed evidente rispetto a quanto già avevano fatto le stesse Sezioni Unite nel 2005.
Il principio fondamentale è uno: certezza dei rapporti giuridici in ambito condominiale. Il deliberato, salvo ipotesi eccezionali, può essere contestato ma in tempi brevi. La necessità della sua stabilità, in linea generale, prevale sui diritti dei condòmini a contestarlo per irregolarità spesso meramente formali.
È questo il caso risolto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 14607 resa mediante deposito in cancelleria il 20 settembre 2021.
Applicazione di una tabella non in vigore, il caso
L'assemblea di un condominio approvava delle tabelle millesimali in sostituzione di quelle vigenti non più attuali e ne stabiliva l'applicazione retroattiva a far data dall'inizio dell'anno di gestione durante il quale la revisione era stata approvata.
In seguito e per contestazioni dell'attore, la questione diveniva più intricata, cioè secondo la prospettazione del condòmino l'assemblea con successive decisioni decideva l'applicazione di ad altre tabelle, in disaccordo con quanto precedentemente deliberato.
Uno dei condòmini in seguito a questa decisione ed all'applicazione delle tabelle rinnovate contestava una delibera, asserendo la nullità o annullabilità, perché l'assemblea aveva errato nell'applicare delle tabelle non più in vigore, data la citata sostituzione.
Il giudice adito, quindi, per prima cosa ha dovuto valutare se il vizio concernente l'applicazione di tabelle non in vigore comportasse la nullità o annullabilità della delibera impugnata.
Delibere nulle e annullabili, la differenza è netta e visibile
Nell'affrontare tale questione il Tribunale ha fatto riferimento alla nota sentenza delle Sezioni Unite n. 9839/2021 in materia di nullità ed annullabilità delle delibere condominiali.
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
In quell'occasioni i giudici di Piazza Cavour, con l'intento di fornire una catalogazione ancor più puntuale dei vizi (residuali) di nullità e (generali) di annullabilità hanno avuto modo di affermare che "in tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.".
Con specifico riferimento all'applicazione di criteri di riparto di spese differenti da quelli vigenti (oggetto specifico della remissione alle Sezioni Unite in quanto materia di contrasto interpretativo) la sentenza ha affermato che "in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2." (cfr. Cass. SS. UU. n. 9839 14 aprile 2021).
Applicazione di una tabella non in vigore, la soluzione del Tribunale
Date queste premesse generali - sulla distinzione dei vizi - e particolari - sull'applicazione del principio al caso dell'applicazione di criteri di riparto errati - il Tribunale di Roma ha tratto le naturali conseguenze.
Come si diceva in principio, il giudice è partito dall'assunto di fondo della sentenza delle Sezioni Unite: la nullità è ipotesi residuale, l'annullabilità è la categoria generale dei vizi delle delibere. Ciò anche in ragione della necessità di certezza dei rapporti giuridici in ambito condominiale.
Date queste premesse, si legge in sentenza, l'attore ha impugnato e contestato la delibera in quanto, secondo la sua prospettazione, l'assemblea avrebbe applicato un criterio di ripartizione delle spese fondato su tabelle non in vigore (detta alla luce dei principi espressi dalle Sezioni Unite: avrebbe dato applicazione in concreto della tabella) e "quindi non può dirsi integrato un vizio di nullità che si avrebbe solo se, per ipotesi, l'assemblea a maggioranza (e non all'unanimità) avesse stabilito criteri di ripartizione contrari a quelli sanciti dall'art. 1123 c.c., ovvero modificato i criteri fissati dal regolamento contrattuale in precedenza adottato" (Trib. Roma 20 settembre 2021 n. 14607).
Revisione giudiziale delle tabelle millesimali
