La legge parla chiaro: ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (art. 1129, settimo comma, c.c.). Non solo: i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.).
Il diritto ad avere accesso alla documentazione condominiale può essere subordinato alla regolarità dei pagamenti? Su questo tema si è pronunciato il Tribunale di Catania con la sentenza numero 2747 del 4 agosto 2020.
Secondo la decisione in commento, la morosità non pregiudica il diritto di accesso alla documentazione condominiale.
Trattasi pertanto di diritto non sopprimibile, anche nel caso di mancato pagamento delle quote condominiali.
Analizziamo la sentenza del Tribunale di Catania in commento.
Controversia sul diritto d'accesso alla documentazione condominiale
Parte attrice conveniva in giudizio il proprio condominio per sentir dichiarare dal giudice l'invalidità della delibera assembleare assunta nonostante la mancata consegna all'attrice di tutta la documentazione contabile inerente all'ordine del giorno nonché la mancata consegna del medesimo verbale assembleare; l'attrice, infatti, era presente attraverso delega e, essendosi allontanata prima della deliberazione la sua delegata, aveva diritto a ottenere il verbale assembleare.
Il condominio convenuto si costituiva eccependo la morosità di parte attrice. Per la precisione, non solo l'attrice era morosa, ma le era anche stata sospesa l'erogazione dei servizi condominiali in suo favore a ai sensi dell'art. 63, comma terzo, delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Secondo parte convenuta, dunque, la morosità dell'attrice l'avrebbe privata del diritto all'accesso e all'esibizione della documentazione condominiale.
Sentenza: la morosità non impedisce l'accesso ai documenti condominiali
Il Tribunale di Catania, con la sentenza in oggetto, accoglie le doglianze di parte attrice per le seguenti ragioni.
Come si evince dall'ordine del giorno e dalla documentazione prodotta, l'assemblea la cui deliberazione si impugna doveva decidere su una serie di documenti contabili i quali, per essere oggetto di voto e di approvazione, dovevano necessariamente essere preceduti da una conoscenza dettagliata degli stessi.
È evidente che il condomino chiamato ad approvare i bilanci deve avere contezza di essi, dei documenti giustificativi posti alla base e della correttezza del riparto. È del pari evidente che all'esito della deliberazione doveva consegnare il verbale alla attrice.
Peraltro l'art. 1130-bis c.c. prevede che «i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese».
Documenti giustificativi di spesa e rendiconto condominiale
In giurisprudenza è stato osservato più volte che, in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà (cfr. Cass., sent. n. 12650/2008).
Nel caso sottoposto al giudice catanese è incontestato che l'amministratore non abbia consegnato all'attrice la documentazione e neanche il verbale assembleare dell'impugnativa oggetto di giudizio, motivando tale diniego con la morosità della medesima e con la sospensione dei servizi condominiali disposta a suo carico.
Né la sospensione dei servizi disposta dal condominio ai sensi dell'art. 63, comma terzo, delle disposizioni di attuazione del codice civile, poteva giustificare tale mancata consegna, posto che tale articolo tende a privare il condomino moroso dei servizi non pagati, ma non della documentazione contabile, la quale gli consente anzi di verificare la legittimità dell'operato della compagine condominiale e di esercitare il suo diritto di difesa.
Secondo il Tribunale di Catania, dunque, la delibera impugnata va annullata.
I registri condominiali e la loro visione. Alcune precisazioni
Il diritto di accesso alla documentazione non è comprimibile
Il principio enunciato dalla sentenza in commento può essere così sintetizzato: il diritto di accesso alla documentazione non è comprimibile né sopprimibile, nemmeno se il condomino sia moroso.
Il diritto a prendere visione della documentazione condominiale non è subordinato alla regolarità dei pagamenti, muovendosi su un piano del tutto diverso da quello puramente economico.
Peraltro, a seguito della riforma della disciplina condominiale, l'art. 1129 c.c. il legislatore ha garantito un vero e proprio diritto di accesso e visione del singolo condomino dei documenti condominiali, anche con facoltà di estrarne copia.
Tutti i condòmini hanno diritto, dietro semplice istanza, ad ottenere la documentazione richiesta, tanto è vero che, ai sensi del predetto art. 1129, comma secondo, c.c. (norma espressamente ritenuta inderogabile dall'art. 1138 c.c.), l'amministratore deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere precluso o compresso da una delibera assembleare, in ragione del fatto che gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, è quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio per l'amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c. (cfr. Cass., sent. n. 12579/2017; Cass., sent. n. 19799/2014).
