Invalida la delibera di approvazione del rendiconto contenente crediti condominiali prescritti
Non si può approvare un bilancio comprensivo di oneri condominiali prescritti, ma il còndomino/debitore deve impugnare la decisione per non rinunciare alla prescrizione.
Nell'avvicendarsi che, spesso, caratterizza la gestione di un condominio, può accadere che per molti anni non venga approvato il bilancio condominiale. Ad esempio, ciò può avvenire in tutti quei casi in cui, per un certo periodo, il fabbricato resta senza l'amministratore (si pensi alla circostanza dove non c'è accordo sulla nomina e bisogna ricorrere al Tribunale a tale scopo).
In tali frangenti, non è improbabile che sia maturata la prescrizione per alcuni oneri condominiali e che l'approvazione di un bilancio, relativo ad un periodo risalente nel tempo, contenga dei debiti scaduti. In questo caso sarebbe invalida la delibera di approvazione del rendiconto contenente crediti condominiali prescritti?
Termine prescrizione TARSU condominio
A questa domanda ha dato risposta la sentenza del Tribunale di Roma n. 8724 del 17 giugno 2020 con la quale è stata risolta l'impugnazione di un deliberato assembleare condominiale che aveva approvato dei bilanci riferiti a molti anni addietro.
Si è trattata, quindi, di una circostanza che ha visto il ricorrente eccepire la prescrizione dei propri oneri condominiali rendicontati nei bilanci in questione e invocare l'annullabilità dell'assemblea per aver approvato la conseguente ripartizione, nonostante contemplasse dei debiti ormai estinti per il decorso del tempo.
Verifichiamo insieme cosa è accaduto.
Validità approvazione rendiconto condominiale contenente crediti prescritti: il caso
Un còndomino aveva impugnato un'assemblea nella quale erano stati approvati dei vecchi bilanci e i conseguenti riparti che contenevano, tra gli altri, anche dei crediti condominiali già rendicontati e deliberati molti anni prima e oramai prescritti.
Per questa ragione, tra le altre, era stata proposta impugnativa dinanzi al Tribunale di Roma, sostenendo l'invalidità della decisione.
Il convenuto condominio si difendeva contestando a vario titolo la prescrizione maturata ed affermando che, in ogni caso, la circostanza in esame non avrebbe potuto viziare i rendiconti votati.
Il giudice ha accolto le istanze del ricorrente, riconoscendo l'illegittimità del deliberato assembleare poiché, in effetti, erano stati approvati dei rendiconti contenenti dei crediti condominiali prescritti.
In particolare, il magistrato ha chiarito alcuni aspetti molto importanti della vicenda ed essenziali per comprendere le ragioni della decisione:
- la delibera che approva un rendiconto contenente crediti prescritti è viziata;
- per il debitore è importante impugnare la delibera contenente i detti oneri;
- quando scatta la prescrizione dei crediti condominiali di natura periodica.
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È invalida l'approvazione del rendiconto contenente crediti prescritti
Secondo il Tribunale di Roma, il deliberato assembleare con il quale si approva un rendiconto contenente alcuni crediti condominiali prescritti è viziato ed annullabile.
Il Giudice giunge a tale conclusione in modo molto semplice: «D'altro canto, se è evidente che non può ritenersi viziato un rendiconto che riporti un credito verso un condomino di cui non è già maturata la prescrizione, non può dirsi altrettanto se la prescrizione sia già maturata ed il condomino interessato intenda farla valere: altrimenti, il rendiconto riporterebbe, in modo oggettivamente inveritiero, un credito non più esistente».
In altre parole, rendicontare un credito prescritto è un errore poiché lo si deve considerare un diritto ormai estintosi. In caso di approvazione del bilancio così viziato, la delibera può essere annullata.
La sentenza in esame chiarisce anche un altro aspetto. Infatti, il còndomino/debitore, dinanzi ad una decisione assembleare che ha approvato un rendiconto contenente alcuni suoi debiti scaduti, ha il dovere di impugnarla
In caso contrario, la sua inerzia andrebbe interpretata come una tacita rinuncia alla prescrizione «Si ritiene, in contrario, che la questione della prescrizione di un debito condominiale vada sollevata dal condomino interessato proprio nel momento in cui viene approvato un rendiconto che riporta, a suo carico, un debito già prescritto.
L'amministratore infatti è legittimato, anzi tenuto, ad agire nei confronti del condomino per la riscossione del credito che risulti dallo stato di riparto approvato, e quest'ultimo, ove non abbia impugnato il rendiconto - pur avendo la possibilità di contestare il suo debito - potrebbe vedersi opporre tale mancata impugnazione come fatto espressivo di una tacita rinunzia ad eccepire la prescrizione».
Quindi, se, per il Tribunale di Roma, la mancata impugnazione di un deliberato, che approva un rendiconto comprensivo di alcune quote condominiali prescritte, equivale a rinunziare alla loro estinzione, evidentemente, tale scelta viene interpretata come «un fatto incompatibile con la volontà di valersi della prescrizione (Art. 2937, co. 3 cod. civ.).
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La sentenza in commento offre l'occasione, altresì, per ribadire la natura degli oneri condominiali e, secondo le loro caratteristiche, il momento in cui matura la prescrizione dei medesimi.
In particolare, si richiama la pacifica interpretazione giurisprudenziale in materia secondo la quale «le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4489 del 25/02/2014)».
Per questa ragione non è invocabile il termine ordinario decennale e trascorsi cinque anni dalla delibera che ha approvato lo stato di riparto, il condòmino/debitore ha la facoltà di eccepire, efficacemente, l'avvenuta prescrizione delle quote condominiali ordinarie, cioè quelle aventi natura periodica.
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