Il condomino, per esercitare il proprio diritto alla preventiva informazione, deve attivarsi presso l'Amministratore, a propria cura e spese.
La massima. Il condomino che voglia avere conoscenza della documentazione contabile- amministrativa del Condominio deve rivolgersi all'Amministratore con una richiesta specifica e puntuale ed attivarsi a tale scopo richiedendo un appuntamento e recandosi presso l'Amministratore, poiché, per ragioni di correttezza, professionalità ed economicità, non gli è riconosciuto il diritto a che l'Amministratore trasmetta tutta la documentazione richiesta.
Il fatto. Alcuni condomini convenivano in giudizio il proprio condominio, unitamente all'amministratore, impugnandone una delibera assembleare per asserita violazione del diritto alla preventiva informazione e conoscenza della documentazione contabile e amministrativa inerente ai punti all'ordine del giorno con riferimento ad una presunta differenza tra bilancio preventivo e consuntivo approvato, circostanza poi smentita dalle risultanze probatorie.
Il condominio, costituitosi in giudizio, opponeva l'insussistenza dell'asserito ammanco patrimoniale e l'infondatezza del lamentato rifiuto di consentire la visione della documentazione richiesta. L'Amministratore, invece, rimaneva contumace.
Il Giudice, chiarita la portata del diritto dei singoli condomini alla preventiva informazione e conoscenza della documentazione contabile e amministrativa inerente ai punti all'ordine del giorno, ha rigettato la domanda spiegata dagli attori, rilevando, altresì, la nullità della citazione in giudizio dell'Amministratore per carenza di specifica domanda nei suoi confronti.
La questione giuridica. La corretta portata del diritto alla preventiva informazione dei condomini.
In capo all'Amministratore sorge, all'atto di convocare l'assemblea condominiale, l'obbligo di rendere edotti i condomini circa gli argomenti e i temi che saranno trattati in tale sede.
Ai sensi dell'art. 1130bis c.c., unitamente all'art. 1713 c.c., infatti, l'Amministratore, al fine di garantire la massima trasparenza del proprio operato e far conoscere ai condomini l'oggetto dell'assemblea condominiale, è tenuto alla messa a disposizione di tutta la documentazione inerenti alla gestione condominiale e non impone, come costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, l'allegazione integrale della documentazione giustificativa del bilancio unitamente all'avviso di convocazione, né, d'altronde, è possibile individuare una norma specifica e puntuale in tal senso.
L'obbligo di preventiva informazione, con l'avviso di convocazione, dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno della convocata assemblea, risponde non ad esigenze di astratto rigore formale, bensì alla finalità di far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione.
Ciò chiarito, pare chiaro come al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera, l'Amministratore sia soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile in modo tale da soddisfare il diritto di informazione della regolarità della contabilità.
In concreto, dunque, in vista delle riunioni assembleari del Condominio, è consentito ai condomini di richiedere all'Amministratore tutta la documentazione attinente alla gestione condominiale.
Tale facoltà, però, rende necessario un comportamento attivo del condomino e non è sufficiente una "semplice" richiesta.
Sul condomino, infatti, grava l'onere di attivarsi per individuare, d'accordo con l'Amministratore, le concrete modalità di visione della documentazione, secondo prestabilite modalità di tempo e luogo che non siano d'ostacolo all'attività di amministrazione, che non può in alcun modo risultare pregiudicata dall'esercizio del diritto del singolo - ed è proprio per questa motivazione che la facoltà di vedere ed estrarre copia della documentazione avviene a spese del condomino interessato.
Nel decidere la controversia di cui alla sentenza in commento, il Giudice non ha ritenuto sufficiente l'invio, da parte degli attori, di alcune pec nelle quali si rappresentava l'impossibilità a recarsi presso lo Studio dell'Amministratore e si richiedeva, pertanto, l'invio di copia conforme di tutta la documentazione contabile richiesta.
In tal caso, il rifiuto dell'Amministratore non vale quale inadempienza poiché non era sorto alcun obbligo in capo allo stesso atteso che la controprestazione richiesta ai condomini, nell'esercizio della loro facoltà, non era stata eseguita correttamente.
L'Amministratore, infatti, in difetto di una richiesta di appuntamento non è obbligato a dare a seguito alle richieste di invio di documentazione che dovessero pervenirgli.
La delibera assembleare adottata, dunque, deve ritenersi pienamente legittima ed alcuna responsabilità può riconoscersi in capo all'Amministratore.
Per concludere. La sentenza in commento, dunque, chiarisce ulteriormente la portata del diritto dei condomini alla preventiva informazione e conoscenza della documentazione contabile e amministrativa inerente ai punti all'ordine del giorno nel senso che tale diritto si sostanzia in un'attività collaborativa del condomino (mediante la richiesta di fissazione di un appuntamento presso lo Studio dell'Amministratore) e non nella mera richiesta di invio della documentazione.
A fronte di una simile richiesta, l'Amministratore che non invii la documentazione, dunque, non è considerabile inadempiente.
