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Revisore condominiale e accesso alla documentazione del conto corrente
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Revisore condominiale e accesso alla documentazione del conto corrente

L'accesso alla documentazione del conto corrente condominiale rientra tra i poteri del revisore condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono i poteri del revisore condominiale investito dall'assemblea della verifica della contabilità?

Più nello specifico: quali i poteri del revisore in merito alla documentazione afferente il conto corrente condominiale?

Partiamo, prima di tutto, dalla norma di riferimento, ossia l'art. 1130-bis che al primo comma specifica che “l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio”.

Il periodo successivo specifica quorum deliberativi (gli stessi previsti per la nomina dell'amministratore, cioè sempre maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio) e criterio di ripartizione del costo della revisione (millesimi di proprietà, salvo differente accordo tra tutti i condòmini).

Come una qualunque delibera quella che decide sulla revisione contabile è obbligatoria per tutti i condòmini.

Per dare risposta al primo quesito, per poi entrare nel cuore della problematica, è bene tenere a mente che l'assemblea deve specificare l'annualità o le annualità che intende sottoporre a revisione. Nulla vieta che la stessa assemblea possa deliberare che una specifica attività (es. contabilità lavori straordinari) sia sottoposta a verifica.

Il revisore, così investito dell'incarico, ha il dovere di verificare se quanto a lui sottoposto è stato tenuto e redatto correttamente. Si badi: obiettivo della revisione è la verificazione della regolare tenuta della contabilità non la necessaria scoperta di errori o frodi.

Revisore condominiale: alcune precisazioni

Detta diversamente: lo spirito con la quale si deve affidare l'incarico, perché questo si può evincere dalla lettera della legge, non è quello inquisitorio, ma quello chiarificatore; solo al termine del lavoro del revisore si possono tirare le somme e valutare le eventuali azioni intraprendibili.

Dato questo contesto, sebbene la norma non lo espliciti chiaramente, è evidente che al revisore condominiale sia riconosciuto il più ampio potere d'ispezione della documentazione condominiale inerente l'oggetto della sua verifica.

Si badi: tale potere non si traduce praticamente nella facoltà di insediarsi nello studio dell'amministratore per svolgere una verifica a mo' di verifica fiscale. La facoltà posta in capo al revisore è quella di chiedere tutta la documentazione cui avrebbe diritto un condòmino, in quanto rilevante rispetto all'oggetto del suo incarico.

Tra questa, senza ombra di dubbio, rientra la documentazione inerente il conto corrente condominiale. E qui entriamo nel cuore della vicenda: se l'amministratore non consegna questa documentazione, il revisore ha facoltà di domandarla autonomamente all'istituto di credito presso il quale è accesso il conto?

Ad avviso dello scrivente, così come il condòmino ha diritto ad ottenere tale documentazione direttamente dalla banca, qualora l'amministratore non abbia provveduto su sua specifica richiesta, allo stesso modo tale facoltà dev'essere riconosciuta al revisore, quale rappresentante della collettività che l'ha nominato.

Ecco quando la banca non può negare l'accesso all'estratto conto

Tale assunto trova conforto, in una decisione dell'Arbitro Bancario Finanziario, il quale in relazione ad una questione afferente l'accesso alla documentazione bancaria condominiale ha avuto modo di affermare che “proprio perché la riforma ha riconosciuto all'art. 1130 bis la possibilità di nominare un revisore dei conti, ne consegue che se a questi viene riconosciuto il potere di chiedere la documentazione condominiale per valutare e controllare la correttezza della gestione, a maggior ragione deve essere riconosciuta al singolo condomino la pretesa di inoltrare la medesima richiesta all'intermediario” (Dec. n. 8817 del 27 novembre 2015).

L'Autorità deputata alla risoluzione stragiudiziale delle controversie in ambito bancario quando ha espresso questa posizione lo ha fatto per motivare la propria decisione rispetto ai poteri da riconoscersi al singolo condòmino e non direttamente in merito alle prerogative del revisore condominiale.

Ciò non toglie l'utilità della valutazione dell'Arbitro nell'ambito della valutazione dei poteri di questa figura di recente conio.

Al link il testo della decisione dell'Arbitro Bancario finanziario: https://www.arbitrobancariofinanziario.it/decisioni/2015/11/Dec-20151127-8817.PDF

Guida al revisore condominiale

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Giemme
Giemme 06-08-2017 10:41:08

Certo può succedere questo e anche peggio però, almeno per quanto riguarda il caso in ispecie, nel conferimento dell'incarico si può ovviare imponendo con delibera al revisore di rendere pubblici (ai condomini) gli estratti.
A giudizio di chi scrive ancora più semplice una delibera d'istituzione del sito web, facoltà che è previsione di legge, ove si dettagli quali documentazioni contabili siano a disposizione dei condomini per lettura ed estrazione copia (71-ter disp.att.cc)

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LUIGI
LUIGI 08-08-2017 13:28:54

la malafede è...... dietro l'angolo.
il sito web ma chi lo guarda? quando la maggioranza dei condomini non disponine di un pc o non sa come navigare? ma dove vivete!!!! mica tutti i proprietari dei condomini sono dei ventenni o dei trentenni. è lo stesso discorso della dichiarazione dei redditi, quanti sono quelli che la fanno direttamente? centomila su 61milioni? ridicolo!!!!!
ma poi questo servizio web chi lo paga? vai tu a chiedere nuovi soldi agli amministrati...!

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Giemme
Giemme 08-08-2017 14:08:27

Egregio Luigi, ho suggerito soluzioni a chi intendesse deliberare sull'istituzione di un controllo contabile,tanto nel caso dell'istituzione del revisore professionista quanto nel caso si volesse risparmiare il suo compenso. Chiaro che la soluzione può essere valida in relazione alla tipologia del condominio, dimensione, localizzazione, livello culturale ecc. Poi se vuole solo sacramentare sulle disonestà anche esponendo paragoni impropri, limitandosi a guardare dal buco della serratura del suo contesto senza sapere un accidente di come il mondo si muove, di come il pc o lo smart siano oggetto di massa (anziani inclusi come chi scrive), padronissimo di farlo. E' uno sfogatoio non un'argomentare, anche con presenza di caduta di stile e di educazione sgradevoli, cui il sottoscritto non intende partecipare.

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Biagio
Biagio 16-11-2019 08:49:36

Di cosa temono gli amministratori se per ipotesi non ci fosse stato quel passaggio della norma"... prima bisogna chiedere al mandatario..."Forse sarebbe stato molto più trasparente e meno impegno da parte dei Sigg.amministratori. Si legge da più parti che per poter evadere le richieste da parte dei condomini su questo aspetto gli uffici dei mandatari potrebbero andare in Tilt. Aggiungo che le spese anche andando in banca sono a carico da chi li richiede. Suggerisco,non sovracarichiamo gli amministratori di lavoro per queste cose,chiediamo a chi ha l'autorità di farlo magari anche tramite associazioni di tutela condominiale di modificare quel piccolo trafiletto del"passaggio tramite amministratore...". Forse i condomini potrebbero venire a conoscenza di comportamenti poco corretti da parte di alcuni mandatari?

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Giemme
Giemme 16-11-2019 09:14:34

Biagio se ogni condominio potesse avere accesso diretto al c/c in banca, ciò comporterebbe;
1) la banca dovrebbe disporre dell’elenco (anagrafe condominiale) aggiornata in tempo reale per conoscere i soggetti legittimati allo scopo. Quindi un carico (amministratore e banca) e una delicata responsabilità dell’amministratore in più non un alleggerimento.
2) Senza questo interfaccia formalizzato banca- amministratore qualunque estraneo potrebbe presentarsi come condominio.

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Biagio
Biagio 16-11-2019 09:33:11

Non sono d'accordo.Purtroppo! Allora non lamentatevi se vedete che le richieste diventano numerose. Ciao.

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Giemme
Giemme 16-11-2019 10:20:44

Biagio abbi pazienza ma sbagli bersaglio, non sono amministratore e non mi lamento. Ho esposto una considerazione fattuale e basta.

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Biagio
Biagio 16-11-2019 10:42:56

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