In base all'art 1130, n. 4, c.c., nella formulazione modificata dalla Riforma del condominio, l'amministratore ha l'obbligo di compiere gli "atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
Il potere di compiere "atti conservativi" non comporta esclusivamente atti di iniziativa processuale, ma anche comportamenti di gestione attiva. Si è affermato che l'art. 1130 c.c. non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi ai soli provvedimenti cautelari: tale interpretazione restrittiva non trova riscontro né nella ratio della legge, né nella stessa formulazione della norma.
L'amministratore, quindi, può compiere atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, cioè ad atti meramente conservativi (Cass. 25.07.2011, n. 16230, IP, 2011, 10, 665).
Del resto l'art. 1122 c.c. (relativo alle opere su parti di proprietà o uso individuale) ha imposto ai singoli condomini di dare all'amministratore preventiva notizia "in ogni caso" degli interventi sulle parti private, perché ne riferisca in assemblea.
Lo scopo di tale norma è di consentire all'amministratore di assumere tutte le iniziative per la rimozione delle opere nelle parti esclusive che possono incidere sulle parti comuni.
Atti conservativi e accesso agli atti della PA dell'amministratore
È importante anche capire come l'amministratore possa rapportarsi con la PA per tutelare le parti condominiali.
A tale proposito bisogna ricordare che l'amministratore è pienamente legittimato ad agire per l'annullamento del permesso di costruire, che consente la realizzazione di un manufatto in violazione delle distanze dai plinti di fondazione e potenzialmente dannosa per gli stessi: in tal caso, infatti, viene fatto valere non un preteso diritto di proprietà sulle fondazioni, ma la pretesa alla legittimità dell'azione amministrativa, cioè alla completa verifica della sussistenza di tutti i presupposti per il rilascio del titolo edilizio (Consiglio di Stato 14 gennaio 2016 n. 81).
Al contrario, non è stato ritenuto legittimo il ricorso presentato da un amministratore per chiedere che, previo annullamento del silenzio formatosi sulla sua istanza di accesso, fosse dichiarato il diritto del condominio ad accedere alla documentazione (autorizzazioni) relativa ad una stazione di servizio per carburanti con autolavaggio vicina al caseggiato.
Il Tar ha affermato che l'amministratore deve dimostrare in giudizio di essere stato autorizzato dall'assemblea condominiale a proporre l'azione di accesso agli atti, né l'esercizio di tale azione può farsi rientrare in una delle attribuzioni proprie dell'amministratore, tassativamente elencate nel citato art. 1130 c.c. (Tar Bolzano 12 aprile 2016 n.133).
Alle stesse conclusioni è arrivato recentemente il Tar Campania - sez. distaccata di Salerno nella sentenza n. 120 del 17 gennaio 2022.
Atti conservativi e accesso agli atti del dehor di terzi appoggiato alla parete condominiale
Nel caso esaminato dal Tar Campania l'amministratore aveva presentato istanza di accesso (ex art. 22 e ss. l. n. 241/1990) per visionare e acquisire copia del titolo concessorio e della documentazione tecnica relativa all'installazione di un dehor, realizzato in appoggio alla facciata perimetrale (lato nord) del caseggiato, a cui era saldamente ancorato, con occupazione della intera superficie del marciapiede pubblico antistante.
Il Comune, in mancanza della necessaria autorizzazione dell'assemblea condominiale, non accoglieva la richiesta. Si faceva notare che l'accesso agli atti in questione non rientra affatto tra gli "atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio", da intendersi come atti materiali di riparazione dei muri portanti, di tetti e lastrici e iniziative giudiziali, quali le azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi.
Al contrario l'amministratore riteneva che l'accesso agli atti del dehor rientrasse pienamente nell'ambito dei doveri di conservazione e tutela delle parti comuni, per la cui salvaguardia l'amministratore è tenuto ad attivarsi tempestivamente senza necessità di alcuna delibera assembleare.
Diritto di accesso agli atti amministrativi
Accesso agli atti e difetto di legittimazione attiva
Il Tar Campania ha dato torto all'amministratore di condominio.
Secondo i giudici amministrativi la richiesta di accesso finalizzata, come indicato, alla verifica della legittimità dei titoli abilitativi concessi dall'Ente a soggetti terzi andava preceduta da una delibera dell'assemblea condominiale: in altre parole l'amministratore ha ecceduto i limiti delle attribuzioni previste dalla legge.
Secondo lo stesso Tar Campania, quindi, l'istanza di accesso e la correlativa azione giudiziale non essendo preordinata, quanto meno in via diretta e immediata, alla conservazione del bene o del diritto - ma, semmai, solo "preparatoria" all'eventuale assunzione di iniziative di carattere "conservativo" a tutela dell'immobile condominiale - esula dall'ambito degli atti meramente conservativi, con conseguente difetto di legittimazione dell'amministratore che non si sia munito dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini.
Superbonus e accesso agli atti ammnistrativi da parte del condominio
