Ove il condominio debba promuovere azione per tutelare le parti comuni a fronte della condotta di un soggetto che pretenda di farne un uso esclusivo occorre individuare bene la strategia difensiva.
Se si tratta di un soggetto estraneo alla compagine condominiale si eserciterà in giudizio una vera e propria azione di rivendica della proprietà e il relativo onere probatorio sarà in capo al condominio.
Ove, invece, il soggetto in questione sia un condomino, si partirà dalla presunzione della natura comune dei beni indicati dall'art. 1117 c.c.
In ogni caso, trattandosi di azioni differenti, sarà inammissibile cambiare idea nel corso del giudizio, dopo avere avviato il procedimento formulando una diversa domanda.
Questa la riflessione che sorge dalla lettura della recente ordinanza n. 20558 pronunciata dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione e pubblicata lo scorso 29 settembre 2020.
Tutela delle parti comuni, il caso concreto.
Nel caso in questione un condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, aveva agito in giudizio per lamentare il fatto che la società proprietaria di un albergo confinante con il proprio edificio utilizzava in maniera esclusiva una serie di locali (scantinato, lavanderia e locali attigui all'atrio) che rientravano tra le parti comuni.
Nella citazione notificata dal condominio si assumeva che detta società era estranea alla compagine condominiale e veniva fatto espresso riferimento all'art. 948 c.c., chiedendo che la stessa venisse condannata al rilascio dei locali illegittimamente occupati, previo ripristino della loro originaria destinazione.
La domanda era stata però respinta dal tribunale, il quale, ritenendo che fosse stata esperita un'azione di rivendica della proprietà dei predetti locali, aveva ritenuto che il condominio non avesse fornito la prova di essere il vero proprietario dei medesimi.
La sentenza era stata prontamente impugnata dinanzi alla Corte di Appello, ma anche quest'ultima aveva ritenuto che il condominio non avesse provato i presupposti di fatto necessari per l'accoglimento dell'azione di rivendica.
La sentenza di primo grado era stata quindi confermata e il condominio si era visto costretto a ricorrere alla Suprema Corte, che ha a sua volta respinto il ricorso.
Occupazione senza titolo di un immobile condominiale e poteri dell'amministratore di condominio
Tutela delle parti comuni e l'azione di rivendicazione della proprietà.
L'art. 948 c.c. dispone che "il proprietario può rivendicare la cosa, da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa.
In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.
Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa.
L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione". L'azione di rivendicazione ha quindi una finalità restitutoria.
Con essa il proprietario del bene, che non è nel suo possesso, chiede, previo accertamento della titolarità del proprio diritto, la condanna alla restituzione di esso nei confronti di chi lo detiene.
Secondo il principio generale in materia di onere della prova, chi agisce in rivendicazione deve dimostrare il suo diritto di proprietà. Non si tratta di una prova semplice da fornire, soprattutto quando si tratti di beni immobili (tanto è vero che si parla generalmente di probatio diabolica).
In questi casi, infatti, non basta dimostrare di avere acquistato il bene in base a una compravendita, a una donazione o a una successione mortis causa, perché il dante causa potrebbe non essere stato a sua volta proprietario.
Occorre quindi andare indietro nel tempo e si deve provare che anche i precedenti danti causa dell'attore fossero proprietari, sino a risalire a un acquisto a titolo originario.
E' anche per questo motivo che spesso chi agisce in rivendicazione trova più facile fornire la prova in questione ricorrendo all'istituto dell'usucapione, ossia dimostrando di essere stato nel possesso dell'immobile in maniera ininterrotta e indisturbata per oltre venti anni.
Il conduttore se ne va via ma non cambia residenza
L'azione con cui il condominio agisce per sentire accertare la natura condominiale del bene immobile.
Al contrario di quanto previsto per l'azione di rivendica, il condominio che intenda promuovere un giudizio per tutelare le parti comuni, acclarandone la natura condominiale, può invece giovarsi della presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c., a mente del quale "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche."
In questo caso, infatti, deve essere il soggetto convenuto in giudizio a dover provare il c.d. titolo contrario, dovendo in altri termini dimostrare di essere il vero (ed esclusivo) proprietario del bene, superando la presunzione di comproprietà del medesimo.
Tutela delle parti comuni, il chiarimento fornito dalla Suprema Corte.
Nella sentenza in questione la Cassazione ha appunto chiarito che questo diverso atteggiarsi dell'onere della prova dipende ovviamente dal tipo di azione svolta in giudizio e, quindi, dall'assunto iniziale di fatto da cui parte il condominio: se il soggetto nei confronti del quale si intendono tutelare le parti comuni sia o meno un condomino.
Nel primo caso il condominio sarà agevolato, perché potrà usufruire della predetta presunzione di comproprietà. Dovrà essere il condomino a provare che il bene in questione non è comune, ma gli appartiene in maniera esclusiva. Nella seconda ipotesi, invece, si tratterà di un'azione di rivendica e il condominio dovrà necessariamente dimostrare di essere l'effettivo proprietario del bene in contesa.
