Ai sensi dell'art. 1129 comma 11 c.c., l'amministratore di condominio può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può, altresì, essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 c.c., se non rende il conto della sua gestione ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituiscono gravi irregolarità, la mancata ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condòmini di citazioni ed ordinanze esorbitanti il contenuto delle sue attribuzioni nonché le ipotesi, non esaustive, previste dal dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c. ossia:
- Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
- Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- Mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al comma 7 dell'art. 1129 Codice Civile;
- Gestione secondo modalità che possono generare confusioni tra il patrimonio del condominio o della comunione e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini e comunisti;
- Aver acconsentito per un credito del condominio insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio o della comunione;
- Mancata riscossione delle somme dovute al condominio e omissione nella presentazione di azione giudiziaria per la riscossione;
- Mancata ottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 n. 6, 7, 8, 9, omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al comma 2 dell'art. 1129 c.c..
L'amministratore può, dunque, nei casi indicati dal comma XI dell'art. 1129 c.c. e dal comma IV dell'art. 1131 c.c., essere convenuto in giudizio per la revoca, in sostituzione della volontà assembleare, per come stabilito dall'art. 64 disp. att. c.c..
L'istanza di revoca dell'amministratore dinanzi al Tribunale del luogo in cui si trova il condominio o la comunione da' luogo ad un procedimento di volontaria giurisdizione. All'udienza, l'amministratore, se presente, può essere sentito in contraddittorio con il ricorrente al fine di esporre compiutamente le proprie ragioni, all'esito delle quali il Tribunale (in composizione collegiale), riunito in camera di consiglio, con decreto motivato decide sulla domanda disponendo, o meno, la revoca dell'amministratore.
Tale decreto è impugnabile, mediante reclamo, avanti alla Corte d'Appello competente.
Il decreto con cui la corte d'appello provvede, su reclamo dell'interessato, in ordine alla domanda di revoca dell'amministratore di condominio, non è ricorribile in cassazione, se non per il capo relativo alle spese.
Tale principio è stato di recente ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 1569 del 16 gennaio 2024, che nel confermare il proprio consolidato orientamento, ha chiarito le ragioni dell'inammissibilità del ricorso per cassazione avverso il decreto pronunciato sul reclamo in tema di revoca dell'amministratore di condominio.
La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: inammissibile il ricorso in cassazione avverso il decreto della corte d'appello che decide sul reclamo. Fatto e decisione
Con ricorso depositato dinanzi al Tribunale di Padova, alcuni condòmini evocavano in giudizio il Condominio e gli altri condòmini al fine di ottenerne la revoca dell'amministratore e la nomina, ai sensi dell'art. 1129 c.c., di un amministratore giudiziario.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, il Tribunale di Padova, dichiarava con decreto l'improcedibilità del ricorso presentato per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 d. lgs n. 28/2010, e per l'effetto condannava i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.
In virtù di reclamo interposto dai ricorrenti, la Corte di appello di Venezia, nella resistenza del Condominio e dei condomini appellati, rigettava con decreto il reclamo e compensava le spese di lite.
A sostegno della decisione adottata, il Giudice distrettuale evidenziava preliminarmente come il comma 4 lett. f) dell'art. 5 comma 1 bis del d. lgs n. 28/2010 escludeva l'applicazione della condizione di procedibilità, consistente nel preventivo ed obbligatorio esperimento del procedimento di mediazione, ai procedimenti che si svolgevano in camera di consiglio, in cui rientrava anche il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio trattandosi di un procedimento camerale plurilaterale tipico.
Ciò nonostante la Corte di merito riteneva fondata l'eccezione di improcedibilità, pure sollevata dagli originari resistenti, circa l'insussistenza dei presupposti per procedere alla nomina di un amministratore, in particolare, la presenza di otto condomini richiesta dall'art. 1129, primo comma c.c., per essere il Condominio composto da sole n. 5 unità abitative.
Per la Corte tale circostanza impediva di valutare nel merito il ricorso, considerato peraltro che prima della presentazione del ricorso era stato regolarmente nominato dall'assemblea un nuovo amministratore condominiale in sostituzione del dimissionario.
Né i reclamanti avevano esplicitato le ragioni che avevano giustificato la presentazione del ricorso, per cui non era neanche possibile valutare la sussistenza di gravi irregolarità addebitabili all'amministratore in carica legittimanti la sua revoca.
I soccombenti ricorrevano per la cassazione del decreto della Corte d'Appello di Venezia, sulla base di quattro motivi, cui resistevano con controricorso il Condominio ed i condomini evocati.
La Cassazione ha respinto il ricorso attesa la contrarietà delle censure ai consolidati orientamenti della stessa Corte, in assenza di elementi idonei a mutarli.
In particolare, la Cassazione ha ribadito gli orientamenti giurisprudenziali secondo cui è inammissibile il ricorso avverso il decreto con il quale la corte d'appello provvede sul reclamo contro il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 e 64 disp. att. c.c. trattandosi di provvedimento che non ha carattere decisorio, giacché non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio di cognizione, del diritto su cui il provvedimento incide.
Considerazioni conclusive
Il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 cod. civ. e 64 disp. att. cod. civ., non può essere impugnato in Cassazione ad eccezione della sola statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento.
Ciò per diversi motivi, inerenti al rito del procedimento di revoca dell'amministratore di condominio che si svolge in camera di consiglio e si struttura, pertanto, come giudizio camerale plurilaterale tipico, che si conclude con decreto reclamabile alla corte d'appello (art. 64 disp. att. c.p.c ossia con un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o "status" (Cass. n. 15706/2017 cit.; Cass., Sez. Un., n. 20957/2004).
Ne consegue che il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, ha le seguenti caratteristiche:
- è un provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche - contemplate dall'art. 1129 cit. - di compromissione della stessa);
- pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide (Cass. Sez. U. n. 20957 del 2004);
- non avendo carattere decisorio e definitivo, non è ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost., perché privo dei caratteri di definitività e decisorietà; ai sensi dell'art. 742 c.p.c., tuttavia, può essere revocato o modificato dalla stessa corte di appello per preesistenti vizi di legittimità o per un ripensamento sulle ragioni che indussero ad adottarlo, mentre resta attribuita al tribunale, quale giudice di primo grado, la competenza a disporne la revisione sulla base di fatti sopravvenuti (Cass. n. 7623/2019);
- il decreto può essere impugnato davanti al giudice di legittimità limitatamente alla statuizione sulle spese di giudizio, concernente posizioni giuridiche soggettive di debito e credito, che discendono da un autonomo rapporto obbligatorio ( cfr. Cass. 28 ottobre 2020 n. 23743; Cass. 13 n0vembre 2020 n. 25682; Cass. 28 luglio 2020 n. 15995; Cass. 18 marzo 2019 n. 7623; Cass. 11 aprile 2017 n. 9348; Cass. 30 marzo 2017 n. 8283; Cass. 1 ° luglio 2011 n. 14524; Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2004 n. 20957).
Ne consegue che il decreto di revoca dell'amministratore, essendo un provvedimento connotato di provvisorietà ed intrinseca modificabilità tipiche dei provvedimenti giudiziari camerali, non annulla la facoltà dell'amministratore revocato di avvalersi della tutela giurisdizionale piena in un ordinario giudizio contenzioso a fini risarcitori; tutela che, per l'amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente (non esistendo un diritto dell'amministratore alla stabilità dell'incarico, attesa la revocabilità in ogni tempo, in base all'art. 1129 secondo comma, cod. civ.) Cass. 28 ottobre 2020 n. 23743; Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2004 n. 20957).
La Cassazione, con la sentenza in esame, riprendendo altri precedenti giurisprudenziali, ha chiarito altresì che il divieto di nomina dell'amministratore revocato dal tribunale, di cui all'art. 1129 comma 13 c.c. - "in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato", è temporaneo, e non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l'incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione.
