Ogni condomino può chiedere all'amministratore di prendere visione dei registri contabili ed amministrativi del condominio, ed ottenerne copia, previo rimborso della spesa, presso i locali ove si trova la documentazione, nei giorni ed ore prestabiliti, così come previsto dall'art. 1129 II comma c.c.
Se l'amministratore impedisce ingiustamente al condòmino l'esercizio del diritto di accesso ai documenti condominiali può ricorrere all'Autorità Giudiziaria.
È, infatti, legittimo il ricorso per ingiunzione per consegna di documenti (art. 633 c.p.c.) oltre all'ordinaria azione di cognizione così come pure il ricorso al procedimento d'urgenza di cui all' art. 700 c.p.c. laddove ricorrano i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora.
Il Tribunale di Imperia, con una recente ordinanza pronunciata in sede di reclamo al rigetto di un ricorso d'urgenza, ha precisato che non sussiste il fumus boni iuris allorquando l'amministratore manifesti la propria disponibilità all'accesso alla documentazione contabile e amministrativa del condominio né un pregiudizio imminente ed irreparabile allorquando il singolo condòmino possa, previa richiesta all'amministratore, prendere visione del registro di contabilità in tempo utile per esprimere le proprie determinazioni nella successiva assemblea condominiale.
Il diritto di accesso ai documenti contabili e amministrativi del condominio: la tutela d'urgenza. Fatto e decisione
Una condomina chiedeva in via cautelare la consegna dei registri di contabilità relativi ad alcune annualità di gestione condominiale nonché la determinazione dei costi di copia.
La domanda veniva rigettata dal giudice della cautela per mancanza dei presupposti dell'azione d'urgenza in virtù di quanto previsto dall'art. 1129 comma 2 c.c. che consente al singolo condòmino di prendere visione ed estrarre copia della documentazione in tempo utile per esprimere le proprie determinazioni in sede assembleare.
Avverso il suddetto rigetto, la condomina svolgeva reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c.
In sede di reclamo emergeva che l'amministratore aveva manifestato la propria disponibilità all'accesso alla documentazione contabile delle annualità di interesse e fissato un appuntamento in ufficio.
Conseguentemente, il giudice del reclamo ha ritenuto non sussistente il fumus boni iuris nonché confermato l'insussistenza di un pregiudizio imminente ed irreparabile per le medesime ragioni individuate dal giudice della cautela ossia che ben avrebbe potuto il singolo condòmino prendere visione del registro di contabilità in tempo utile per esprimere le proprie determinazioni nella successiva assemblea condominiale.
Rendiconto senza registro di contabilità: è illegittimo?
Considerazioni conclusive
Ogni condomino ha il diritto di chiedere e ottenere dall'amministratore, in ogni tempo, l'esibizione dei documenti contabili, anche senza specificare le ragioni della sua richiesta.
A tal fine, il condòmino deve rivolgersi all'amministratore chiedendo di poter esercitare il proprio diritto di accesso con una istanza, preferibilmente scritta, cui l'amministratore è tenuto a rispondere indicando le date in cui l'interessato può recarsi presso il proprio studio per visionare o estrarre copia della documentazione di suo interesse.
L'esercizio di questo diritto, tuttavia, non può e non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio.
In tal senso, la giurisprudenza è costante nel ritenere che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo, e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di
amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti) (Cass. n. 4445/2020; Cass. n. 19210/2011; Cass. n. 15159/2001; Cass. n. 8460/1998).
Gli artt. 1129 e 1130 c.c. non prevedono alcun obbligo per l'amministratore di fornire la documentazione indicata ai singoli condomini, ma solo quello di renderla disponibile informando il condomino richiedente del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente.
Ne deriva che qualora l'amministratore manifesti la propria disponibilità all'accesso alla documentazione da parte del condomino, è il condòmino che deve attivarsi a tale scopo. In caso contrario, il condòmino istante non potrà invocare la sussistenza del fumus boni iuris non avendo l'amministratore alcun obbligo di fornire la documentazione ma solo quello di renderla disponibile nei luoghi e nei tempi indicati né potrà invocare la sussistenza del periculum in mora ben potendo, a fronte della disponibilità dell'amministratore, prendere visione del registro di contabilità in tempo utile per esprimere le proprie determinazioni nella successiva assemblea condominiale.
