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Approvazione rendiconto: spetta all'amministratore provare di avere messo a disposizione i documenti prima dell'assemblea
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Approvazione rendiconto: spetta all'amministratore provare di avere messo a disposizione i documenti prima dell'assemblea

A fronte del diritto del condomino di accedere alla documentazione contabile, spetta all'amministratore provare l'inesigibilità o non compatibilità della richiesta

Avv. Lucia Izzo 

Arrivare preparati all'assemblea condominiale è un'esigenza particolarmente avvertita. Le riunioni sono una sede importante di discussione e confronto, ma anche occasione per adottare decisioni che avranno ripercussioni rilevanti sui singoli partecipanti e sulle famiglie, nonché sull'intero ente di gestione.

Una di queste è indubbiamente rappresentata dall'assemblea convocata per l'approvazione del rendiconto consuntivo dell'anno precedente e in cui, di norma contestualmente, si provvede anche all'approvazione del bilancio preventivo per il nuovo esercizio.

L'accesso ai documenti contabili

Il diritto di accesso ai documenti condominiali è stato per lungo tempo, e in diverse occasioni, sotto la lente dalla giurisprudenza, trovando negli anni sempre maggiori conferme, culminate negli interventi riformatori del 2012 che hanno inciso direttamente sulle norme del codice civile.

=> Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti

Le innovazioni hanno avuto lo scopo di garantire a ogni condomino il diritto di accesso a tutti i documenti condominiali, sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione.

In particolare, l'art. 1130-bis c.c. afferma a chiare lettere che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Pertanto, al fine di una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile e l'amministratore è tenuto a consentire l'esercizio di tale diritto, non potendo opporsi.

In caso contrario, in sede di impugnazione della delibera assembleare, incomberà sull'amministratore stesso, dunque sul Condominio che intende resistere all'azione, l'onere di fornire la prova dell'inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate.

Si tratta di principi consolidati che recentemente sono stati ribaditi dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 4445/2020.

Il caso: il diritto a esaminare la documentazione contabile

La pronuncia della seconda sezione civile origina dall'impugnazione di una delibera assembleare ad opera di un condomino che lamentava la violazione del suo diritto a esaminare la documentazione contabile posta a fondamento della delibera stessa, in occasione della quale erano stati approvati il consuntivo e il bilancio preventivo per l'anno successivo, ambedue assieme ai relativi riparti.

Per questo il ricorrente chiedeva che venisse dichiarata la nullità e/o annullabilità della suddetta delibera, ma la sua istanza veniva rigettata in entrambi i gradi di giudizio.

In particolare, la Corte d'Appello riteneva che la richiesta di esame della documentazione fosse arrivata tardivamente, tenuto conto della data in cui era stata fissata l'assemblea.

Ricostruiti i termini della vicenda, emergeva che il condomino era stato regolarmente convocato dall'amministrazione con raccomandata inviata circa 15 giorni prima della data fissata per l'assemblea condominiale. La lettera con cui questi chiedeva di visionare i documenti condominiali, invece, era arrivata a ridosso dell'incontro.

In conclusione, l'aver inviato la richiesta appena un paio di giorni prima dell'assemblea veniva dai magistrati ritenuta una circostanza incompatibile con il diritto del condomino di esaminare la documentazione contabile prima della seduta stessa.

Tabelle esplicativa delle maggioranze richieste dalla legge per le deliberazioni assembleari

I tempi della richiesta, a detta della Corte territoriale, non avrebbero consentito la visione dei documenti contabili prima dell'assemblea e l'accoglimento della richiesta avrebbe di certo ostacolato l'attività di amministrazione e comportato il rinvio dell'incontro.

In sostanza, il condomino avrebbe dovuto formulare per tempo la richiesta per vedersi accettare la richiesta di accesso alla documentazione.

Condominio: esibizione documenti contabili senza limiti di tempo

Una conclusione che non convince gli Ermellini, i quali ne approfittano per ribadire un orientamento giurisprudenziale consolidato e correttamente richiamato anche dalla stessa Corte territoriale, ma non altrettanto correttamente applicato.

Ciascun comproprietario, rammenta la Cassazione, ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo, dunque non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea.

Anzi, non si ritiene nemmeno necessario specificare le ragioni della richiesta, finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti.

Tuttavia, alcuni limiti ci sono: per la giurisprudenza l'esercizio di tale facoltà non dovrà risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, non dovrà essere contrario ai principi di correttezza, e non dovrà risolversi in un onere economico per il condominio, poiché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. n. 19210/2011; conf. Cass. n. 8460/1998; Cass. n. 15159/2001).

Accesso documenti contabili: all'amministratore spetta provare l'inesigibilità della richiesta

Gli Ermellini si soffermano dettagliatamente sui compiti dell'amministratore in materia. Come premesso, il condomino ha diritto ad accedere alla documentazione contabile, in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale che su quei documenti debba esprimersi.

Privacy e Condominio: un rapporto complicato

Per consentire l'esercizio di tale diritto, l'amministratore dovrà predisporre un'organizzazione, sia pur minima, di cui gli altri condomini dovranno essere informati.

Se l'accesso non viene consentito, conclude la Cassazione, grava in capo all'amministratore l'onere di dimostrare che la richiesta del condomino è inesigibile e non compatibile con le modalità previamente comunicate.

Di conseguenza, in sede di impugnazione della delibera assembleare, tale onere probatorio graverà sul Condominio che intende resistere all'azione del condomino dissenziente. Nel caso esaminato, il predetto onere probatorio, a carico dell'ente di gestione, non è stato assolto e, di conseguenza, viene ritenuta fondata l'impugnazione del condomino al quale non era stato consentito l'accesso ai documenti contabili.

=> Ripartizione spese condominiali

Scarica Cass. 20 febbraio 2020 n. 4445

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