Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12700 del 6 settembre 2023, ha stabilito che non è onere dell'erede comunicare all'amministratore il decesso del suo dante causa ma, a seguito della riforma del 2012, è l'amministratore a doversi attivare affinché il registro dell'anagrafe condominiale sia costantemente aggiornato. Analizziamo la pronuncia.
Comunicazione decesso condomino: fatto e decisione
Un condomino, diventato tale a seguito del decesso dell'originario proprietario dell'unità immobiliare sita nell'edificio, impugnava la deliberazione con cui l'assemblea procedeva all'approvazione del rendiconto, del piano di riparto e dei lavori straordinari, lamentando la mancata notifica dell'avviso di convocazione dell'adunanza.
Il condomino illustrava di essere venuto a conoscenza della deliberazione solamente a seguito di accesso agli atti della compagine.
Lamentava pertanto che la decisione fosse invalida per non essere mai stato invitato a prendere parte al consesso, nonostante fosse comproprietario dell'immobile iure successionis.
Si costituiva il condominio sostenendo che fosse onere dell'erede comunicare all'amministratore il decesso del suo dante causa; l'amministratore, non avendo avuto alcuna notizia del decesso dell'originario condomino e del conseguente subentro degli eredi, aveva notificato l'avviso di convocazione all'indirizzo risultante nel registro dell'anagrafe condominiale.
Sempre secondo il condominio, peraltro, la notifica era regolarmente giunta agli altri eredi, circostanza che avrebbe sanato il presunto vizio.
Il giudice capitolino ha accolto le doglianze dell'attore. Secondo il Tribunale di Roma, infatti, è onere dell'amministratore attivarsi affinché il registro dell'anagrafe condominiale sia costantemente aggiornato.
L'art. 1130, nr. 6, c.c., infatti, pur stabilendo che «Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni», prosegue affermando che «L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
Secondo l'interpretazione del giudice capitolino, quindi, la novella del 2012 avrebbe imposto un preciso onere di aggiornamento in capo all'amministratore, costringendolo a verificare periodicamente l'esattezza delle informazioni riportate all'interno del registro dell'anagrafe, soprattutto nel caso di modifiche verificatesi da tempo.
Nel caso di specie, l'originario condomino era deceduto nel 2012 e la voltura dell'appartamento era stata fatta all'Agenzia delle Entrate nel 2016.
L'amministratore, dunque, aveva avuto tutto il tempo per verificare la corrispondenza al vero delle informazioni contenute nell'anagrafe condominiale, nonostante l'inerzia dell'erede.
A nulla vale eccepire, poi, che gli altri eredi avevano ricevuto l'avviso di convocazione: secondo l'art. 67 disp. att. c.c., in caso di comunione devono essere convocati tutti i comproprietari, i quali poi possono delegare alla partecipazione uno solo di essi.
La deliberazione va pertanto annullata non avendo l'amministratore convocato tutti gli eredi.
Comunicazione decesso condomino: considerazioni conclusive
La sentenza in commento è di particolare interesse in quanto si contrappone (almeno apparentemente) al precedente orientamento espresso dal medesimo ufficio giudiziario.
Con sentenza n. 22422 del 2 dicembre 2016 il Tribunale di Roma aveva statuito che fosse onere dell'erede comunicare all'amministratore la propria qualità di condomino acquisita per successione del de cuius, originario proprietario dell'unità immobiliare.
Secondo la pronuncia da ultimo citata, l'amministratore, anche se ha appreso dell'esistenza del testamento, non può certo sapere dell'avvenuta accettazione dell'eredità, mentre l'erede ha il preciso onere di comunicare al condominio il suo subentro al defunto nella posizione di condomino.
In realtà, a ben vedere quest'ultima sentenza fa una distinzione:
- se l'amministratore è venuto a conoscenza della morte del condomino ad opera degli eredi stessi, invia la convocazione a coloro che risultano tali in base ad idonea documentazione, come ad esempio l'atto di accettazione dell'eredità trascritto;
- se invece l'amministratore è totalmente all'oscuro oppure ha solo una conoscenza informale del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione delle riunioni assembleari.
Al fine di comporre l'apparente contrasto, è possibile concludere affermando che l'amministratore deve attivarsi affinché il registro dell'anagrafe condominiale sia costantemente aggiornato, sostituendo i condòmini deceduti con i loro eredi, solamente se abbia avuto notizia certa dell'avvenuta successione; in questa circostanza, provvede invitando gli eredi a comunicare i loro dati ovvero, in caso di ulteriore inerzia, procede "d'ufficio" all'aggiornamento.
Se, però, l'amministratore non ha conoscenza certa del decesso o del fenomeno successorio, nessun adempimento può essergli chiesto, restando quindi in capo all'erede l'onere di comunicare il suo nuovo status.
Insomma: la questione va risolta riportandosi alla diligenza dell'amministratore e agli obblighi di correttezza e buona fede che incombono su entrambe le parti.
