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La redazione dei registri dell'anagrafe condominiale rientra tra le competenze accessorie. Lo dice il Tribunale di Milano
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La redazione dei registri dell'anagrafe condominiale rientra tra le competenze accessorie. Lo dice il Tribunale di Milano

L'attività di redazione dei registri anagrafe condominiale non è ricompresa nel corrispettivo forfettario annuale per le normali attribuzioni dell'amministratore di condominio

Avv. Michele Zuppardi 

Come anticipato nel mio articolo pubblicato ieri, ritorno sulla questione dell'ex amministratore condominiale chiamato in giudizio per rispondere del suo operato in merito alla effettuazione di lavori urgenti e indifferibili alle facciate di uno stabile.

=> Nomina: la delibera è valida anche se manca il compenso

La vicenda giudiziaria, celebratasi come sapete dinanzi alla XIII Sezione Civile del Tribunale di Milano, lo ha visto coinvolto nella sua qualità di convenuto per non aver sottoposto a ratifica dell'assemblea la spesa sostenuta per i lavori urgenti, per non aver provveduto a informare i condomini di quanto era accaduto e, ciliegina sulla torta, per non aver previsto ed evitato il "deprezzamento dello stabile " a seguito dei lavori urgenti sugli intonaci ammalorati, ove si erano successivamente rese necessarie le opere definitive di rifacimento delle facciate per il costo di circa 400mila euro.

Mala gestio. Questa la parola magica invocata dal belligerante condominio, che mi aveva suggerito, a chiusura del pezzo, il pur ironico ma tuttavia necessario invito agli amministratori condominiali di attrezzarsi al meglio per poter acquisire utili ed efficaci poteri divinatori , stante la impossibilità di prevedere le richieste e le conseguenti cause che alcune assemblee sono in grado di deliberare e perseguire.

Stesso giudizio civile, stesse parti, stesso Tribunale, stessa sentenza. Vediamo.

Il Giudice milanese, come ho già avuto modo di raccontare, ha ritenuto insussistenti e meritevoli di rigetto le richieste del condominio rivolte al nostro amico amministratore. Non solo è stata negata ai facinorosi attori la reclamata restituzione degli oltre 30mila euro spesi dal condominio per la messa in sicurezza delle facciate, ma è stata ritenuta inesistente la fantomatica responsabilità per mala gestio attribuita al professionista e dunque respinta anche la domanda per il risarcimento equitativo che egli avrebbe dovuto corrispondere al club dei proprietari per il famoso e inimmaginabile "deprezzamento dell'immobile".

Ma veniamo al seguito della vicenda. La causa proposta nei confronti del nostro ex amministratore verteva anche su un'ulteriore, non meno importante circostanza.

Questi, già in sede assembleare di accettazione del suo preventivo di spesa e dunque in fase di nomina, aveva richiesto la somma di euro 4.270,00 a titolo di compenso per la tenuta dell'anagrafe condominiale.

Nell'atto di citazione, il condominio attore, che nel frattempo gli aveva corrisposto tale somma, ne reclamava ora la restituzione ritenendola illegittimamente percepita dal professionista convenuto.

"La tesi dell'attore - scrive il Tribunale - è che l'attività di redazione dei registri anagrafe condominiale rientri nelle normali attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n.6 cod. civ. per la quale, dunque, non spetterebbe alcun compenso extra rispetto a quello ordinario" .

=> Compenso amministratore e altri pagamenti, quali priorità?

E allora, l'offerta comunicata ai condòmini cui è seguita la nomina dell'amministratore a cosa sarebbe servita?

=> Costi per l'anagrafe condominiale, come contestarli?

Mistero. Il Tribunale di Milano (sentenza del 17 maggio 2019), leggete bene, ha ritenuto che la domanda di restituzione ditale somma sia fondata. "Deve, infatti, rilevarsi - si legge nella sentenza - che anche a voler ritenere che l'attività di redazione dei registri anagrafe condominiale non fosse ricompresa nel corrispettivo forfettario annualeper le normali attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art 1130 comma 1 n.6 cod. civ., si tratterebbe comunque di una spesa per competenze accessorie che andava sottoposta all'assemblea dei condomini per la sua approvazione (cfr., per tutte, Cass. sent. n. 22313 del 30.9.2013)".

=> Quali sono i compensi extra che l'amministratore di condominio può richiedere?

Questo afferma il Tribunale, ed aggiunge anzi che "sarebbe stato compito dell'assemblea valutare la correttezza dell'importo globale richiesto in relazione alle attività extra effettivamente svolte, e, se del caso, approvarlo così da inserirlo nel rendiconto".

Insomma, secondo il Giudice, "stante l'assenza di tale presupposto" , parte convenuta "deve essere condannata alla restituzione a favore del condominio dell'importo di euro 4.270,00 oltre interessi dal dovuto al saldo".

Ma questa voce di spesa, e questo importo, non erano stati indicati nel preventivo a firma del nostro amico professionista, alla presentazione del quale erano seguite la nomina e l'accettazione dell'incarico? Certo che si. E perché, dopo l'approvazione assembleare del preventivo stesso, si dovrebbe rendere ulteriormente necessaria la valutazione della "correttezzaglobale dell'importo richiesto"?

A cosa sono serviti la precisione, la professionalità, la serietà e la diligenza del candidato all'amministrazione nell'indicare e quantificare analiticamente tutte le voci relative alle attività da compiere, se vige la regola che il costo di ogni attività, pur se deliberato unitamente all'affidamento dell'incarico, può essere successivamente rimesso in discussione?

Forse ci sfugge qualcosa, o forse i preventivi, le offerte e gli incarichi non valgono più di tanto. Fatto sta che l'art. 1129, al comma XIV cod.civ., chiarisce che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, ha l'obbligo di specificare analiticamente l'importo del compenso, a pena di nullità della nomina stessa.

E poiché l'anagrafe condominiale, come prevista dall'art. 1130 n. 6 cod. civ., rappresenta una delle più rilevanti novità introdotte con la riforma del 2012, ci chiediamo come sia possibile - con il successivo avallo dei Giudici di merito - fornire un preventivo completo, specificare tutte le incombenze normate, farlo approvare, essere pagati per l'attività svolta e poi sentirsi dire che sulla questione l'ultima parola spetta comunque all'assemblea.

Mah. E non è finita, c'è ancora un piccolo particolare.

Il Tribunale di Milano, che pure con la medesima sentenza aveva sbriciolato le altre assurde, inconsistenti e provocatorie tesi condominiali, rigettando la richiesta di condanna al rimborso dei famosi 30 mila euro, rigettando altresì la richiesta di risarcimento in via equitativa per il non ben definito "deprezzamento " dello stabile, e ritenendo in ogni caso insussistenti le mancate ratifica e informativa in merito alle attività edili di messa in sicurezza, cosa fa?

Condannal'amministratore convenuto in giudizio "alla rifusione delle spese di lite a favore del Condominio, liquidate in euro 545,00 per spese documentate ed euro 2.430,00 per compensi, oltre 15% spese generali, Iva e Cpa come per legge".

=> Redazione anagrafica condominale con Retevisure

Non ho idea di cosa stiate pensando, ma mi sento in dovere - chissà perché - di invitarVi alla calma e alla oculata pronuncia di ogni eventuale commento. Vi ho raccontato, in due puntate, una storia incredibile, figlia delle mostruosità che solo un'assemblea fuori controllo è capace di partorire.

Mi chiedo: ma qual è, veramente, il peccato del nostro amico amministratore? E mi rispondo: non spetta a noi indagare, ma solo prendere atto della sentenza resa dal Tribunale.

=> Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina

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