In materia di condominio, i profili che interessano la sussistenza dei presupposti per poter configurare la responsabilità dell'amministratore nell'esercizio della sua funzione gestoria impone la verifica e rispondenza della sua condotta agli obblighi di cui è onerato ex artt. 1129 e 1130 c.c., dal medesimo assunti con l'accettazione della sua nomina e, dunque, dell'incarico conferito dall'assemblea.
La controversia di cui si è occupato il Tribunale di Milano (sentenza n.8441/2023) è l'occasione per esaminare un caso pratico, ove il condominio ha contestato all'amministratore l'intervenuta commissione di gravi irregolarità nella contabilità dando prova dei danni subiti in conseguenza delle stesse.
Sull'argomento, appare utile ricordare che la normativa vigente investe l'amministratore di precisi e puntuali doveri per il corretto svolgimento delle sue attribuzioni, tutti ugualmente improntati al rispetto dei principi di giusta ed esauriente informativa e trasparenza nell'esercizio del suo operato ed a cui è tenuto in adempimento del mandato ricevuto.
In particolare, per una compiuta trattazione della fattispecie de qua, è confacente evidenziare come la Novella del 2012 abbia posto quale obbligo inderogabile a carico dell'amministratore l'apertura e la tenuta di un conto corrente intestato al condominio sul quale devono essere effettuati i pagamenti a terzi fornitori ed i versamenti delle quote dei condomini, riconoscendo in favore di quest'ultimi il diritto di prendere visione e chiedere copia degli estratti conto proprio al fine di controllare la correttezza della gestione (art. 1129, comma VII, c.c.).
La vicenda
Un condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore per sentirlo condannare al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti in considerazione della sua mala gestio riferita ad indebiti pagamenti a terzi, senza alcuna giustificazione, ovvero senza correlazione con le proprie spese, ed a fornitori per attività non dirette all'ente de quo, nonché per i compensi sostenuti per l'attività svolta dal nuovo amministratore per non aver ottemperato al passaggio di consegne della documentazione e rendiconti.
A conforto delle proprie doglianze il condominio ha prodotto una relazione nella quale è stata ricostruita la situazione finanziaria e contabile con evidenza dell'avvenuto prelievo di importi non autorizzati dal conto corrente nonché l'emissione di assegni a terzi senza alcun titolo, oltre al mancato passaggio di consegne con il nuovo amministratore ed agli oneri sopportati per sopperire a tale situazione.
L'amministratore non si è costituito e, per l'effetto, è stata dichiarata la sua contumacia.
La causa è stata decisa sulla base delle allegazioni documentali offerte dal condominio con accoglimento della domanda e condanna dell'amministratore al pagamento in favore del condominio delle somme richieste.
Restituzione somme da parte dell'amministratore uscente
Operazioni non autorizzate e giustificate dal conto corrente condominiale
Prima di entrare nel merito della questione illustrata, è confacente richiamare il dettato dell'art. 1129, comma VII, c.c. secondo cui "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".
Parimenti, l'art.1130 c.c., rubricato "attribuzioni dell'amministratore", individua i compiti che il medesimo deve espletare in conformità al mandato ricevuto tra cui vi è, al n.3), quello di "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".
Sul punto, occorre osservare come le norme sopra citate debbano essere lette in combinato disposto con il precetto di cui al I comma dell'art. 1130 c.c. in virtù del quale l'amministratore ha il dovere di dare esecuzione alle decisioni deliberate dai condomini in sede assembleare unitamente a quello di convocare annualmente la riunione per l'approvazione del rendiconto/bilancio.
Nel contesto normativo richiamato, è lapalissiano che le operazioni di movimentazione sul conto corrente da parte dell'amministratore possano essere legittimamente compiute solo in ragione di oneri e spese afferenti alla gestione del condominio e solo se autorizzate dalla assemblea che detiene, salvo casi circoscritti di urgenza, il potere di spesa.
In proposito, è opportuno rilevare che, invero, ove si renda necessario assumere determinazioni in merito al conferimento di incarico o sostituzione dei fornitori del condominio, e connesso esame dei relativi preventivi, coinvolgendo il profilo economico di spesa, la stipula dei contratti è da ravvisarsi quale attività di straordinaria amministrazione motivo per cui l'amministratore potrà procedervi solo ed esclusivamente previa autorizzazione della assemblea con una delibera ad hoc.
Fermo quanto sopra, è adeguato sottolineare che l'inadempimento dell'amministratore a tali obblighi configura gravi irregolarità, come sancito dal disposto dell'art. 1129, comma XII, c.c. ove, ai numeri 3) e 4), si censura espressamente il mancato utilizzo del conto corrente per le finalità proprie del condominio e la gestione dello stesso secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini.
In ultimo, non possiamo ignorare come il mancato passaggio di consegne da parte del precedente amministratore al nuovo, realizzi un inadempimento in ragione di quanto prescritto dall'art. 1129, comma VIII, c.c. per cui "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Dalla disamina giuridica della fattispecie, come suffragata dalla relazione depositata in giudizio, è di tutta evidenza come la condotta posta in essere dall'amministratore sia stata la univoca causa dei danni lamentati e, dunque, sia stata dimostrata la sua responsabilità per cui è conforme al diritto la condanna emessa dal Tribunale.
