Il fatto. Il nuovo amministratore del Condominio rilevava n.10 assegni tratti sul conto corrente condominiale, emessi dal precedente amministratore a favore di terzi e non risultanti dalla documentazione contabile, nonché prelievi bancomat in contanti (sempre eseguiti dal precedente amministratore) privi di giustificativi.
Su tali premesse, il Condominio agiva contro l'ex amministratore per ottenere la restituzione della somma complessiva di circa 31.600 euro.
L'ex amministratore si difendeva sostenendo che gli assegni sarebbero stati tutti emessi nell'ambito della regolare gestione condominiale, ad eccezione di uno solo, emesso erroneamente per il pagamento del canone di locazione del proprio studio.
Importo che l'amministratore, avvedutosi dell'errore, aveva provveduto a riversare sul conto del condominio.
Quanto ai prelievi, lo stesso amministratore rilevava che la gestione del condominio cui era subentrato era all'epoca particolarmente difficile per una consistente situazione debitoria.
Secondo il professionista, dunque, i prelievi bancomat erano giustificati in ragione dei numerosi piccoli interventi di manutenzione che lo stesso aveva dovuto affrontare senza farsi rilasciare fattura, in un'ottica di risparmio condivisa dai condomini.
Gestione dei conti correnti condominiali confusa. Chi ne risponde per indebito arricchimento?
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4353 depositata il 26 febbraio 2019, ha accolto la domanda del Condominio e condannato l'ex amministratore a ripristinare la cassa condominiale.
Una disciplina contabile più rigorosa dopo la riforma. Nell'affrontare la controversia, il giudice romano ricorda che la c.d.
Mini Riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha comportato un irrigidimento ed una maggiore formalizzazione degli obblighi dell'amministratore in materia di atti contabili. Ha previsto, infatti, che il bilancio, comprensivo del rendiconto annuale e della situazione patrimoniale, debba essere corredato da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa.
Nel registro di contabilità deve essere annotato in ordine cronologico ogni movimento in entrata ed in uscita.
Obbligo del conto corrente condominiale. Inoltre, ai sensi dell'art. 1129 c.c. l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio, precludendo la possibilità di eseguire prelievo di contanti con il bancomat che se consente di verificare l'uscita di denaro dalla cassa non consente di verificarne la destinazione.
Ciò consente all'evidenza il controllo dell'operato dell'amministratore e la riconciliazione del registro di contabilità e della situazione patrimoniale con la documentazione bancaria.
L'amministratore non ha un generale potere di spesa. Peraltro, in relazione al periodo anteriore non si può certo ritenere che l'amministratore potesse gestire a suo piacimento la cassa condominiale, dovendo comunque poter rendere conto delle spese effettuate e della relativa causale.
Invero - sottolinea il Tribunale di Roma - è affermazione condivisa in giurisprudenza che l'amministratore non abbia un generale potere di spesa, che compete invece all'assemblea. È vero che, recentemente, la Suprema Corte ha assegna un più ampio potere all'amministratore per le cose comuni.
Tuttavia, rimane pur sempre necessario richiedere l'approvazione del consuntivo (Cass. civ. n. 454/2017).
Il potere di ratifica dell'assemblea. Ciò premesso, occorre anche dire che è ammesso (ed è prassi comune) che l'assemblea condominiale possa ratificare spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza ed approvarle surrogandone la mancanza di delibera di esecuzione (Cass. civ. n. 2864/2008; n. 18192/2009).
L'amministratore di condominio può essere rimborsato anche senza giustificativi di spesa
Nel caso di specie, tuttavia, ciò non è avvenuto in quanto non risulta approvato né il consuntivo 2012 né il preventivo 2013 e le uscite contestate, per quanto attiene alla annualità 2012, non hanno un'univoca riconduzione alle voci di bilancio.
Dalla CTU espletata nel corso del giudizio è emersa, con riferimento all'emissione degli assegni contestai, una «confusione di patrimoni e l'utilizzo di mezzi di pagamento per finalità estranee al condominio» evidentemente non consentita.
Quanto alle somme prelevate con il bancomat del condominio, l'amministratore non è stato in grado di ricontestualizzare in modo chiaro i suddetti prelievi, ad esempio precisando quale prelievo sia stato fatto in relazione alla ipotizzata e non documentata destinazione. La giustificazione del risparmio fiscale — oltre che illegittima — non è probante: infatti lo stesso avrebbe comunque dovuto farsi rilasciare quietanze di pagamento e procedere ad annotare le spese.
Da qui la decisione del Tribunale di Roma: «la mancata possibile ricostruzione delle spese effettuate per le quali non vi è alcun documento contabile, né registrazione né approvazione in sede di consuntivo condominiale comporta che detti importi debbano essere posti a carico dell'ex amministratore con obbligo di restituzione».
