La legge consente ai condòmini di autoconvocare l'assemblea. Ciò accade essenzialmente in tre ipotesi: quando l'amministratore rimane inerte nonostante i solleciti dei condòmini; quando non c'è alcun amministratore cui rivolgersi; quando l'amministratore cessa dall'incarico per perdita dei requisiti di onorabilità.
Durante l'assemblea autoconvocata, i condòmini possono deliberare come meglio credono (ovviamente, nel rispetto delle norme di legge), potendo perfino decidere la revoca dell'amministratore in carica e la nomina del sostituto.
Il Tribunale di Lamezia Terme, con ordinanza del 20 giugno 2020, si è occupato proprio di questa problematica, cioè della revoca dell'amministratore a seguito di delibera di assemblea autoconvocata, e il conseguente obbligo dell'amministratore uscente di consegnare la documentazione in suo possesso.
Autoconvocazione e revoca: il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c.
Con ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. ricorreva al Tribunale di Lamezia Terme un condominio per sentir condannare l'ex amministratore alla restituzione immediata della documentazione in suo possesso.
Il ricorrente sosteneva che, a seguito di assemblea autoconvocata, i condòmini decidevano per la revoca dell'amministratore in carica e per la nomina di uno nuovo. L'amministratore neoeletto, assunto il proprio mandato, dopo aver registrato la sua nomina presso l'Agenzia delle Entrate, aveva informato della revoca il suo predecessore, invitandolo a consegnare tutta la documentazione concernente il condominio, così come stabilito dall'art. 1129, comma 8, c.c.
L'ex amministratore comunicava al condominio di non voler consegnare alcuna documentazione in quanto la revoca decisa autonomamente dai condòmini con autoconvocazione assembleare non fosse da ritenersi valida, poiché nessun avviso era giunto all'amministratore.
Davanti all'espresso diniego, il condominio proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c., rappresentando l'esistenza di un pregiudizio imminente ed irreparabile all'attività e all'operatività dell'ente di fatto, considerato che la documentazione amministrativa e contabile del condominio era assolutamente indispensabile per consentire al nuovo amministratore condominiale di adempiere al proprio mandato.
La parte ricorrente chiedeva, pertanto, che venisse ordinato all'amministratore resistente, in quanto amministratore uscente del condominio anzidetto, la immediata consegna di tutta la documentazione contabile e fiscale relativa all'ente di fatto nel possesso della convenuta.
L'amministratore resistente si costituiva in giudizio eccependo l'illegittimità della revoca, avvenuta durante un'assemblea autoconvocata di cui non aveva avuto notizia in quanto non gli era stato notificato alcun avviso.
La decisione: la legittimità della revoca in autoconvocazione
Il Tribunale di Lamezia Terme, pur negando la tutela cautelare inaudita altera parte, accoglie il ricorso con provvedimento che ordina all'ex amministratore di restituire tutta la documentazione condominiale in suo possesso.
Secondo il giudice calabrese, costituisce principio consolidato della giurisprudenza di merito e di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 10815/00) quello secondo cui l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato; pertanto, a norma dell'art. 1723 c.c., l'amministratore cessato, per qualunque causa, dalla carica è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali.
Siffatta interpretazione, in ordine al passaggio di consegne tra il nuovo e vecchio amministratore, ha trovato peraltro una sistemazione normativa nell'art. 1129 c.c. che, al comma 8, prevede che «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini ed a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Per quanto concerne la doglianza dell'ex amministratore resistente, secondo cui la revoca sarebbe stata illegittima perché deliberata durante un'assemblea autoconvocata di cui non aveva avuto conoscenza, il giudice calabrese si riporta al costante orientamento giurisprudenziale, secondo cui la revoca dell'amministratore di un condominio, che può avvenire in qualsiasi tempo, non richiede la sussistenza di una giusta causa, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che a seguito dell'adozione della delibera di revoca l'amministratore è tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio.
Amministratore, procedimento di revoca e danno all'immagine
La legittimità della revoca dell'amministratore in assemblea autoconvocata
La sentenza in oggetto è di estremo interesse almeno per due ragioni:
- la validità della revoca dell'amministratore nell'ambito di un'assemblea autoconvocata dai condòmini, seppur in modo irregolare;
- la legittimità del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere la restituzione della documentazione condominiale.
Dal primo punto di vista, il Tribunale di Lamezia Terme specifica come, in sede di ricorso d'urgenza, siano irrilevanti i profili di invalidità della procedura di autoconvocazione dell'assemblea (fatta senza avviso all'amministratore in carica) per discutere della revoca della e della nomina del nuovo amministratore di condominio.
Secondo l'insegnamento consolidato della Suprema Corte, la nomina di un nuovo amministratore non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica: dando luogo ad un nuovo rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente (Cassazione civile, sez. II, 18/04/2014, n. 9082, secondo cui: «In tema di condominio negli edifici, l'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all'art. 1724 c.c.»).
Revoca giudiziale dall'amministratore di condominio
In termini diversi: l'intervenuta nomina del nuovo amministratore ha comunque comportato, in modo automatico, la revoca di quello precedente, essendo dunque privo di rilievo, ai fini del giudizio, ogni eventuale profilo di illegittimità della delibera di revoca per mancato avviso all'amministratore uscente.
La legittimità del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c.
Il Tribunale di Lamezia Terme approva anche lo strumento giuridico con cui il condominio ha chiesto all'autorità giudiziaria di ordinare all'amministratore l'immediata restituzione della documentazione.
Secondo il tribunale calabrese, è pacifico che, in materia di amministrazione di condominio, la mancata consegna da parte del precedente amministratore dei documenti contabili paralizza la corretta e compiuta gestione amministrativa del condominio, tenuto conto anche degli adempimenti fiscali che gravano sulle persone giuridiche, in vista di eventuali controlli sulla regolare tenuta dei documenti fiscali da parte delle autorità competenti, impedendo altresì al suo nuovo amministratore di conoscere compiutamente la situazione contabile.
Pertanto, è almeno in astratto ravvisabile il pericolo derivante dalla mancata disponibilità della documentazione contabile, con grave pregiudizio per lo stesso condominio ed i suoi condomini non agevolmente commisurabile né dunque facilmente riparabile, se non altro per la possibilità che essa determini una situazione di impasse durevole nel tempo e non facilmente superabile.
In questo senso la prevalente giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale Bari, sentenza del 13.3.2014; Tribunale Firenze, sentenza del 1.8.2014) secondo cui la mancata disponibilità da parte ricorrente di tutta la documentazione, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull'amministrazione di un condominio, può determinare per il condominio stesso e per ciascun condomino, un grave pregiudizio, se non altro per l'insorgere di una situazione di stallo nociva alla proficua e corretta gestione dell'attività condominiale.
In altre parole, la mancata restituzione della documentazione compromette la corretta e tempestiva esecuzione, da parte del condominio ricorrente, di tutti gli adempimenti societari, amministrativi e fiscali cui il nuovo amministratore è per legge tenuto, in ciò configurandosi il periculum in mora richiesto dalla norma per la tutela d'urgenza.
In mancanza di certezze sulla reale esistenza dei documenti non ancora ricevuti, il nuovo amministratore di condominio può ottenere, in via d'urgenza, un generico ordine nei confronti dell'amministratore uscente di immediata consegna di tutta la residua documentazione ancora in suo possesso, non essendo possibile individuare puntualmente gli atti e le scritture contabili ancora da consegnare (Tribunale Catania, sent. n. 6304 del 20/07/2018).
