#1 Inviato 7 Aprile, 2017 Buonasera a tutti, in un condominio ove sono condomino, viene fatta richiesta all'amministratore, da taluni condomini, di convocare l'assemblea per discutere i seguenti punti: 1)dimissioni amministratore (nota: l'amministratore non ha mai palesato, almeno ufficialmente, l'intenzione di dimettersi); 2)nomina nuovo amministratore; 3)analisi ed approvazione consuntivo 2016. L'amministratore non fa in tempo a convocare l'assemblea richiesta, così al 10° giorno si provvede ad autoconvocazione col seguente ordine del giorno: 1)revoca amministratore; 2)nomina nuovo amministratore; 3)varie ed eventuali. La convocazione dell'assemblea autoconvocata a me pervenuta è, però, completamente adespota: è intestata al Condominio XXXX però non vi è l'indicazione dei condomini che si autoconvocano nè del relativi millesimi di proprietà. Francamente credo che la delibera assunta all'assemblea autoconvocata sia da considerarsi invalida per vizio inerente alla comunicazione di autoconvocazione per due ordini di motivi: 1) la mancanza di indicazione dei condomini che procedono ad autoconvocarsi; 2) la difformità dell'ordine del giorno tra la richiesta fatta all'amministratore, ed inevasa, e quello che si è poi discusso nell'assemblea autoconvocata. La delibera assunta ha revocato l'amministratore e provveduto alla nomina di altro soggetto, tra l'altro presente all'adunanza in quanto rappresentante, per delega, di un condomino. Preciso che io ero assente, in quanto assolutamente non intenzionato a revocare l'amministratore in carica. Pareri in merito ad una impugnazione della delibera? Attendo Vostre e Vi ringrazio!
#2 Inviato 7 Aprile, 2017 Art. 66 Disp.Att. Codice Civile III. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati. Se sono state rispettate le disposizioni riguardo la convocazione e costituzione dell'assemblea e le maggioranze richieste per la nomina dell'amministratore, la delibera è valida. Se lo desideri puoi impugnarla entro 30 giorni dal ricevimento del verbale.
#3 Inviato 7 Aprile, 2017 Quindi, a parere tuo, ci si può autoconvocare -con un OdG differente rispetto alla richiesta fatta all'amministratore- senza indicare nella convocazione chi all'autoconvocazione provvede? Quindi, in teoria, potrebbe farlo chiunque, anche uno che col condominio non c'entra niente?
#4 Inviato 7 Aprile, 2017 Pur non volendo fare il leguleio, giacchè mi citi l'art. 66 disp. att. co. 2 recita "in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino" Orbene, se nell'avviso di autoconvocazione non è fatta menzione di nessun condomino nè dei millesimi di proprietà, sei sempre dell'opinione che la convocazione sia valida, a maggior ragione se in presenza di un OdG differente da quello richiesto all'amministratore inerte?
#5 Inviato 7 Aprile, 2017 Quindi, a parere tuo, ci si può autoconvocare -con un OdG differente rispetto alla richiesta fatta all'amministratore- senza indicare nella convocazione chi all'autoconvocazione provvede? Quindi, in teoria, potrebbe farlo chiunque, anche uno che col condominio non c'entra niente? Io avrei fatto diversamente ma ciò è superfluo. Nella tuo caso, probabilmente errori di forma delle comunicazioni sono stati fatti in buona fede ma alla fine tu sei stato informato sia della prima richiesta che dell'autoconvocazione e sei a conoscenza anche delle motivazioni e dei nominativi dei condòmini che le hanno inviate La delibera è valida fino a prova contraria e se sei convinto delle tue ragioni, impugnala. In teoria non può farlo chiunque Art. 66 Disp.Att. Codice Civile I. L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. - - - Aggiornato - - - Pur non volendo fare il leguleio, giacchè mi citi l'art. 66 disp. att. co. 2 recita "in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino" Orbene, se nell'avviso di autoconvocazione non è fatta menzione di nessun condomino nè dei millesimi di proprietà, sei sempre dell'opinione che la convocazione sia valida, a maggior ragione se in presenza di un OdG differente da quello richiesto all'amministratore inerte? Si legge spesso di delibere annullabili o nulle ma anche se queste lo fossero, hanno valore fino a quando, a seguito di impugnazione delle stesse, non si raggiunga una conciliazione o vi sia una sentenza del Giudice.
#6 Inviato 7 Aprile, 2017 Io questo lo so, figurati, facendo l'avvocato. Chiedevo lumi in merito proprio perché qualche dubbio ce l'ho anche io. Non mi spiego a sufficienza, di sicuro, ma se viene richiesto di discutere su X-Y-Z da parte dei condomini tizio, caio e sempronio, e poi viene autoconvocata un'assemblea su A-B-C senza che nell'avviso sia indicato chi lo fa, fosse anche uno solo dei condomini, a me non pare rispettato l'art. 66 disp. att.
#7 Inviato 7 Aprile, 2017 Io questo lo so, figurati, facendo l'avvocato. Chiedevo lumi in merito proprio perché qualche dubbio ce l'ho anche io. Non mi spiego a sufficienza, di sicuro, ma se viene richiesto di discutere su X-Y-Z da parte dei condomini tizio, caio e sempronio, e poi viene autoconvocata un'assemblea su A-B-C senza che nell'avviso sia indicato chi lo fa, fosse anche uno solo dei condomini, a me non pare rispettato l'art. 66 disp. att. quello che conta è rispettare la norma prevista dall'art. 66 Dacc per la richiesta dell'assemblea all'amministratore, anche se i condomini che hanno predisposto l'autoconvocazione non hanno sottoscritto la lettera d'invio all'assemblea ed hanno in parte variato anche l'odg., la delibere assunte in tale assemblea possono ritenersi annullabili e non nulle.
#8 Inviato 7 Aprile, 2017 Io questo lo so, figurati, facendo l'avvocato. Chiedevo lumi in merito proprio perché qualche dubbio ce l'ho anche io. Non mi spiego a sufficienza, di sicuro, ma se viene richiesto di discutere su X-Y-Z da parte dei condomini tizio, caio e sempronio, e poi viene autoconvocata un'assemblea su A-B-C senza che nell'avviso sia indicato chi lo fa, fosse anche uno solo dei condomini, a me non pare rispettato l'art. 66 disp. att. Il problema è proprio questo, che molto spesso non è facile dare delle risposte certe quando vi possono essere diverse interpretazioni. Il vizio di forma c'è in quanto sono state utilizzate parole diverse ma il senso si capisce, per tale motivo credo sia stato fatto in buona fede. Il primo punto della richiesta era "dimissioni amministratore", considerando che la lettera era indirizzata all'interessato, l'intento era chiaro. Non avendo ricevuto risposta, il richiamo al suddetto punto non avrebbe avuto senso in quanto in assemblea non avreste potuto prendere atto delle dimissioni inesistenti per cui la soluzione è stata indicare il punto "revoca amministratore". Il punto "analisi ed approvazione consuntivo 2016" sarebbe dovuto essere il primo e non il terzo, se vi fosse stata la prima assemblea, avreste deliberato il consuntivo e successivamente avreste preso atto delle dimissioni e nominato un nuovo amministratore. Nell'assemblea che si è tenuta, il punto "analisi ed approvazione consuntivo 2016" era evidente che non ci fosse in quanto sarà compito del nuovo amministratore presentarlo, per cui si è pensato di inserire il punto "varie ed eventuali", mi auguro senza alcuna delibera ignota agli assenti e deleganti, al fine di parlare sul da farsi.
#9 Inviato 7 Aprile, 2017 Nessuno ha parlato di nullità.. ci mancherebbe altro. A parere tuo, dunque, ci sarebbe vizio comportante l'annullabilità?
#10 Inviato 7 Aprile, 2017 Io questo lo so, figurati, facendo l'avvocato. Chiedevo lumi in merito proprio perché qualche dubbio ce l'ho anche io. Non mi spiego a sufficienza, di sicuro, ma se viene richiesto di discutere su X-Y-Z da parte dei condomini tizio, caio e sempronio, e poi viene autoconvocata un'assemblea su A-B-C senza che nell'avviso sia indicato chi lo fa, fosse anche uno solo dei condomini, a me non pare rispettato l'art. 66 disp. att. Se hanno convocato l'assemblea un motivo c'è, hanno eliminato il 3° punto all'OdG poichè senza la documentazione non è possibile analizzarlo e approvarlo. E' tutto nella regola, avranno validi motivi senz'altro. Puoi anche impugnare l'assemblea, ma se loro hanno fatto questa cosa per motivi validi, ricorreranno alla revoca giudiziaria (il passaggio necessario prima di ricorrere alla revoca giudiziaria è fare l'assemblea e in questo caso è stata sufficiente). Scusa ma perchè l'ex va bene solo a te?
#11 Inviato 7 Aprile, 2017 Nessuno ha parlato di nullità.. ci mancherebbe altro. A parere tuo, dunque, ci sarebbe vizio comportante l'annullabilità? a mio parere no, non vedo validi motivi, poi ognuno è libero di opporsi e rimettersi alle decisioni di un giudice.
#12 Inviato 7 Aprile, 2017 Buonasera a tutti, in un condominio ove sono condomino, viene fatta richiesta all'amministratore, da taluni condomini, di convocare l'assemblea per discutere i seguenti punti: 1)dimissioni amministratore (nota: l'amministratore non ha mai palesato, almeno ufficialmente, l'intenzione di dimettersi); 2)nomina nuovo amministratore; 3)analisi ed approvazione consuntivo 2016. L'amministratore non fa in tempo a convocare l'assemblea richiesta, così al 10° giorno si provvede ad autoconvocazione col seguente ordine del giorno: 1)revoca amministratore; 2)nomina nuovo amministratore; 3)varie ed eventuali. La convocazione dell'assemblea autoconvocata a me pervenuta è, però, completamente adespota: è intestata al Condominio XXXX però non vi è l'indicazione dei condomini che si autoconvocano nè del relativi millesimi di proprietà. Francamente credo che la delibera assunta all'assemblea autoconvocata sia da considerarsi invalida per vizio inerente alla comunicazione di autoconvocazione per due ordini di motivi: 1) la mancanza di indicazione dei condomini che procedono ad autoconvocarsi; 2) la difformità dell'ordine del giorno tra la richiesta fatta all'amministratore, ed inevasa, e quello che si è poi discusso nell'assemblea autoconvocata. La delibera assunta ha revocato l'amministratore e provveduto alla nomina di altro soggetto, tra l'altro presente all'adunanza in quanto rappresentante, per delega, di un condomino. Preciso che io ero assente, in quanto assolutamente non intenzionato a revocare l'amministratore in carica. Pareri in merito ad una impugnazione della delibera? Attendo Vostre e Vi ringrazio! Secondo il mio parere, un cavillo per impugnare sarebbe se la convocazione non è stata firmata dai richiedenti all'amministratore ed anche perchè l'OdG non è lo stesso di quello richiesto all'amministratore a norma dell'art. 66 Dacc.Dico questo pechè ricordo che i vecchi forumisti, quando avevo iniziato a frequentare questo Frum, dicevano proprio questo, e da allora quando propongo la prassi del Dacc 66, e da anni uso questa formula: voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm) Non posso garantire che questa sia la prassi da seguire, ma è questa che ho appreso in questo Forum.
#13 Inviato 8 Aprile, 2017 Secondo il mio parere, un cavillo per impugnare sarebbe se la convocazione non è stata firmata dai richiedenti all'amministratore ed anche perchè l'OdG non è lo stesso di quello richiesto all'amministratore a norma dell'art. 66 Dacc.Dico questo pechè ricordo che i vecchi forumisti, quando avevo iniziato a frequentare questo Frum, dicevano proprio questo, e da allora quando propongo la prassi del Dacc 66, e da anni uso questa formula: voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm) Non posso garantire che questa sia la prassi da seguire, ma è questa che ho appreso in questo Forum. In effetti è quello che sto dicendo anche io, Tullio. La richiesta all'amm.re è firmata da un tot di condomini, mentre la convocazione a seguito di inerzia è "acefala" e l'ODG è differente. - - - Aggiornato - - - Se hanno convocato l'assemblea un motivo c'è, hanno eliminato il 3° punto all'OdG poichè senza la documentazione non è possibile analizzarlo e approvarlo.E' tutto nella regola, avranno validi motivi senz'altro. Puoi anche impugnare l'assemblea, ma se loro hanno fatto questa cosa per motivi validi, ricorreranno alla revoca giudiziaria (il passaggio necessario prima di ricorrere alla revoca giudiziaria è fare l'assemblea e in questo caso è stata sufficiente). Scusa ma perchè l'ex va bene solo a te? L'ex va bene a me e ad altri 8 condomini su 18 totali, a dire il vero. L'uscente non faceva i comodi di chi l'ha revocato, that's all
#14 Inviato 8 Aprile, 2017 In effetti è quello che sto dicendo anche io, Tullio.La richiesta all'amm.re è firmata da un tot di condomini, mentre la convocazione a seguito di inerzia è "acefala" e l'ODG è differente. Il fatto è che io ho adottato questo dire da parte di altri Forumisti che ora non frequentano più il Forum, ma giuridicamente, purtroppo non ho trovato mai nulla che avvalori tale prassi, anche se la consiglio, e non posso assicurare che in caso di impugnazione potresti ottenere l'annullamento delle delibere per incongruenza tra l'OdG richiesto, le firme dei richiedenti e quello effettivamente inviato ai condomini che è diversa.
#15 Inviato 8 Aprile, 2017 La giurisprudenza del Tribunale competente a conoscere della vertenza (Napoli), è per l'accoglimento "de plano" di tali opposizioni. Addirittura ho visto delibere annullate perché dell'autoconvocazione non era stata fatta notizia all'amministratore uscente: nota bene, annullate "de plano" cioè in prima udienza fanno la sentenza mediante lettura del dispositivo
#16 Inviato 8 Aprile, 2017 L'ex va bene a me e ad altri 8 condomini su 18 totali, a dire il vero.L'uscente non faceva i comodi di chi l'ha revocato, that's all Visto che andava bene a 9 condòmini su 18, perchè i 9 condòmini non si sono presentati, almeno per delega, per evitare che si formasse una maggioranza favorevole alla nuova nomina? Se ci tenete tanto a mantenere il vecchio amministratore puoi tentare l'impugnazione tanto, essendo tu stesso avvocato e sapendo come muoverti, i costi saranno certamente più bassi. Vale la pena tentare, però, solo se sei sicuro che in una prossima assemblea ci saranno almeno la metà dei condòmini o almeno 500 millesimi contrari alla revoca, altrimenti, impugnare oggi per far nominare un nuovo amministratore domani con regolare delibera, sarebbe solo uno spreco di tempo e di denaro.
#17 Inviato 8 Aprile, 2017 Ah sicuramente se ci fossimo stati all'assemblea avremmo votato contro, e sicuramente non avrebbero indicato i millesimi dei voti favorevoli e dei contrari: in questo caso l'annullamento sarebbe stato certo. L'unico problema è il costo vivo della vertenza: 518 euro di contributo unificato, in quanto rientrante nei procedimenti con valore indeterminato e/o indeterminabile. Se gli altri condomini si rendono disponibili -nei fatti e non solo a chiacchiere- a contribuire, allora ok. Se invece li debbo anticipare solo io, beh, sticaXXi.
#18 Inviato 8 Aprile, 2017 ... Se gli altri condomini si rendono disponibili -nei fatti e non solo a chiacchiere- a contribuire, allora ok. Se invece li debbo anticipare solo io, beh, sticaXXi... Il principale interessato potrebbe essere proprio l'amministratore uscente che potrebbe accollarsi il costo dell'impugnazione. Sulla bilancia ci sono 518 euro da una parte e la conservazione della poltrona dall'altra... Piuttosto... se i condòmini non sono disposti a contribuire, sono almeno disposti a presentarsi almeno compatti (magari lasciando deleghe a te) alle prossime assemblee con ordine del giorno "nomina amministratore"? 😉
#19 Inviato 8 Aprile, 2017 518 euro ed una solenne mazzata di condanna alle spese, se l'impugnazione viene accolta. Il che potrebbe spingere il condominio a venire a patti. Segui il mio ragionamento: notifico la citazione per annullamento; 10 gg dalla notifica iscrivo la causa a ruolo (i termini ahimè sono quelli); nelle more, propongo la mediazione civile prima dell'udienza innanzi al tribunale, così la domanda diviene procedibile; qui si aprono due strade: il condominio convoca un'assemblea per sanare i vizi della precedente oppure viene in mediazione e si trova un accordo; in ambo i casi, il condominio dovrà sobbarcarsi le spese del giudizio pendente perché ci dovrà essere una declaratoria della cessazione della materia del contendere, se vengono sanati i vizi o si trova un accordo in mediazione, altrimenti dovrà costituirsi in giudizio pagando sonoramente un avvocato e l'amministratore nuovo si troverà ad amministrare con l'alea di essere mandato via se l'impugnazione venisse accolta; terza via: il condominio non viene in mediazione, non si para sanando i vizi con altra assemblea, e viene a difendersi direttamente -sempre pagando tanti soldini all'avvocato-. Diciamo che qui c'entra più la coercizione psicologica che il diritto vero e proprio, almeno le controparti (il condominio).
#20 Inviato 8 Aprile, 2017 518 euro ed una solenne mazzata di condanna alle spese, se l'impugnazione viene accolta. Il che potrebbe spingere il condominio a venire a patti. Segui il mio ragionamento: notifico la citazione per annullamento; .... Troppo difficile per me essendo un semplice condomino, comunque se te la senti d'impugnare per le incongruenze già dette (mancanza firme e OdG diverso nella convocazione), ti pregerei di tenerci aggiornati sulle conseguenze e decisioni del giudice, ti ringrazio.
#21 Inviato 8 Aprile, 2017 Troppo difficile per me essendo un semplice condomino, comunque se te la senti d'impugnare per le incongruenze già dette (mancanza firme e OdG diverso nella convocazione), ti pregerei di tenerci aggiornati sulle conseguenze e decisioni del giudice, ti ringrazio. Vedi, Tullio, alla fine il diritto è anche psicologia. Una sorta di partita a scacchi dove bisogna anche saper giocare sull'emotività della controparte: sai quante cause traballanti sono riuscito transigere con risultati soddisfacenti proprio per il terrore dell'alea suscitato nella controparte? Magari le avrei perse se ci fosse stata una sentenza, ma alla fine le ho vinte stragiudizialmente.
#22 Inviato 8 Aprile, 2017 Vedi, Tullio, alla fine il diritto è anche psicologia. Una sorta di partita a scacchi dove bisogna anche saper giocare sull'emotività della controparte: sai quante cause traballanti sono riuscito transigere con risultati soddisfacenti proprio per il terrore dell'alea suscitato nella controparte? Magari le avrei perse se ci fosse stata una sentenza, ma alla fine le ho vinte stragiudizialmente. Sono dalla tua parte, confidando in quanto ho appreso in questi anni di frequenza al forum, leggendo le considerazioni e risposte di forumisti più esperti, chissà che non abbiano avuto ragione? Comunque io continuerò a consigliare la prassi "ereditata" che ho postato al messaggio #12, come ho fatto già da molti anni in moltissime occasioni, e per fortuna mai contestata, forse perchè manca la giurisprudenza in merito. Che ti posso dire? L'opportunità per verificare se ciò che ho appreso la hai tu, sei avvocato, per cui tentare non nuoce, ti auguro una buona riuscita.
#23 Inviato 8 Aprile, 2017 Vedi, Tullio, alla fine il diritto è anche psicologia. Una sorta di partita a scacchi dove bisogna anche saper giocare sull'emotività della controparte: sai quante cause traballanti sono riuscito transigere con risultati soddisfacenti proprio per il terrore dell'alea suscitato nella controparte? Magari le avrei perse se ci fosse stata una sentenza, ma alla fine le ho vinte stragiudizialmente. allora piu' che cause hai vinto vertenze . 🙂
#25 Inviato 8 Aprile, 2017 La giurisprudenza sul punto manca, probabilmente perché sono vizi di forma talmente grossolani che è raro che vengano posti in essere, oppure perché i giudizi vengono instaurati, ma nelle more interviene qualcosa che non li fa arrivare a conclusione (quasi sempre accordi o sanatorie)Purtroppo sono potesi o accordi extragiudiziali, ed a me non piace ragionare sulle ipotesi, e ben vengano gli accordi ma purtroppo non fanno giurisprudenza, comunque come detto nulla vieta di provare questa strada, chissà che non sia quella giusta?
