Nelle zone residenziali o turistiche, sempre più spesso, gli stabili condominiali si dotano di una piscina o - spazio permettendo - di un campo di calcetto, di bocce o, ancora, di un'area relax: si tratta di installazioni, che rientrano tra i beni comuni, destinati al godimento di tutti i comproprietari, magari tramite turnazione.
L'uso dei beni comuni può generare anche delle responsabilità: ad esempio, chi risponde se un ospite scivola in piscina o se la porta del campo di calcetto - male ancorata a terra - colpisce un giocatore? Di seguito, analizziamo i diritti e le responsabilità dei condomini, nonché i correlativi obblighi gravanti sull'amministratore.
Natura degli impianti sportivi in condominio. Gli impianti sportivi in condominio (come la piscina, il campetto delle bocce, di calcetto, di tennis) si considerano beni comuni, se non risulta diversamente dal titolo.
Infatti, rientrano nelle "opere, installazioni, manufatti" di cui all'art. 1117 c. 1 n. 3 c.c. (i cosiddetti "beni comuni accessori" [1]).
Pertanto, i condomini hanno facoltà di goderne, ma devono parimenti partecipare alle spese.
Si applica il principio generale per cui ciascun condomino contribuisce agli oneri necessari alla conservazione e manutenzione, in base ai millesimi (art. 1123 c. 1 c.c.).
Qualora le strutture sportive siano state costruite insieme al Condominio, il regolamento contrattuale può contenere disposizioni difformi dalla regola generale di cui sopra, in merito alla ripartizione delle spese.
Infatti, l'art. 1123 c. 1, non è una norma inderogabile, ma fa salva la diversa convenzione, contenuta nel regolamento o approvata all'unanimità (Cass. n. 4844/2017).
Per completezza, si ricorda che, trattandosi di beni comuni, sono irrinunciabili (art. 1118 c. 2 c.c.) e, pertanto, nessun condomino può sottrarsi all'obbligo di contribuzione per la conservazione degli stessi (art. 1118 c. 3 c.c.).
L'impossibilità di rinuncia al bene rappresenta una deroga alla disposizione generale dettata in tema di comunione (art. 1104 del c.c.).
La ratio è semplice: la rinuncia non è ammessa, perché il rinunciante continuerebbe a giovarsi di alcuni beni comuni (si pensi alle fondazioni, ai muri maestri et cetera), mentre, in relazione ad altri beni, la sua rinuncia comporterebbe un aggravio di spesa per gli altri comproprietari (ad esempio, gli impianti sportivi o il locale portineria).
Impianti sportivi in condominio. Più pago e più ho diritto ad usare la piscina e il campo da tennis
Utilizzazione e godimento degli impianti comuni. Appurato che l'impianto sportivo rientra tra i beni comuni, di esso può fruirsi come ogni altro bene. Quindi, ciascun condomino usufruisce delle attrezzature (art. 1102 c.c.) con un duplice limite:
- il rispetto della destinazione del bene, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione (ad esempio, lo spazio dedicato al campo di calcetto non può essere occupato da biciclette o motorini);
- il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso (ad esempio, monopolizzando il campo da tennis).
Si tratta della cosiddetta regola del pari uso, che non significa uso identico e contemporaneo, ma consiste nella facoltà di trarre dalla cosa il massimo godimento possibile, senza precluderne l'uso agli altri compartecipanti.
Può capitare che non sia possibile il godimento contemporaneo del bene comune da parte di tutti, si pensi proprio al campo da calcetto o alla piscina di dimensioni ridotte. In tali circostanze, l'assemblea può stabilire la turnazione.
La durata di ciascun turno non deve essere parametrata ai millesimi di proprietà, infatti, l'importante è che nessun proprietario venga escluso, neppure se titolare di una quota millesimale minima (Trib. Genova 10.10.1992) [2].
La quota di proprietà, infatti, intesa come misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento, che deve essere uguale per tutti.
In buona sostanza, la regola del pari uso (art. 1102 c.c.) vieta che alcuni proprietari facciano un impiego del bene comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri (Cass. n. 26226/2006).
Regolamentazione delle attrezzature sportive condominiali. Come ricordato, per stabilire se gli impianti sportivi rientrino tra i beni comuni, non è sufficiente la destinazione di fatto (ossia la circostanza che ne usufruiscano tutti), ma occorre risalire al momento della costituzione del Condominio e, quindi, al regolamento contrattuale e ai singoli atti di acquisto in cui il suddetto regolamento sia richiamato [3].
Solitamente, i regolamenti dei condomini dotati di impianti sportivi contengono una specifica disciplina sulle modalità di utilizzo degli stessi da parte dei partecipanti alla compagine condominiale.
A seconda del tipo di struttura, possono essere indicati gli orari di chiusura e apertura, il numero massimo di condomini ammessi e la possibilità o meno di introdurre ospiti.
Parimenti, sono contenuti i divieti in relazione alle attività che non possono praticarsi nelle aree attrezzate: ad esempio, il divieto di giocare a calcio lungo il bordo piscina, il divieto di schiamazzi, di gavettoni e via discorrendo.
Nel caso in cui il regolamento condominiale risulti lacunoso o non disponga nulla, l'assemblea deve deliberare sulle modalità di impiego degli impianti comuni.
Dal momento che si tratta di gestione ordinaria di una res communis, la delibera che ne disciplina l'impiego può essere assunta con le ordinarie maggioranze in prima e seconda convocazione.
Spese per la manutenzione e conservazione degli impianti. Gli oneri per mantenere piscine, campi da tennis, bocce, calcetto gravano su tutti i condomini, salvo che:
- il regolamento contrattuale contenga una diversa pattuizione;
- l'impianto sportivo sia destinato a servire solo alcune delle unità immobiliari e non tutte (Cass. n. 5179/1992);
Invero, occorre distinguere altre due ipotesi, a seconda che gli impianti sportivi siano fruibili da tutti o meno [4]:
- se sono utilizzabili da tutti i condomini, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono ripartite tra i partecipanti in ragione dei millesimi;
- se sono utilizzabili su prenotazione, con annotazione sull'apposito registro dell'amministratore,
a. le spese ordinarie gravano su chi ne fa uso effettivo (pagando il costo per l'ingresso)
b. le spese straordinarie gravano su tutti i condomini in base ai millesimi [5].
Obbligo di controllo sull'uso dei beni comuni. L'amministratore è gravato dal compito di verificare come vengono impiegati i beni e i servizi comuni.
Egli deve disciplinarne il godimento, in modo da assicurare a tutti i condomini la migliore fruibilità; è tenuto, altresì, a occuparsi delle altre attività connesse, come la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.).
In buona sostanza, incombe sull'amministratore un obbligo di vigilanza e di custodia dei beni comuni, come gli impianti sportivi.
Pertanto, egli deve verificare che il bene non arrechi danni a terzi o ai condomini stessi.
Nel caso in cui il regolamento contrattuale non contenga una disciplina specifica degli impianti, l'amministratore deve adoperarsi per far approvare un "vademecum" sulle modalità d'uso delle strutture.
Danni a persone o cose: chi risponde? L'amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e dall'inadempimento agli obblighi legali/regolamentari di cui è gravato.
Tuttavia, egli non risponde qualora l'evento dannoso sia stato provocato dall'abuso dei condomini nell'impiego della cosa comune.
L'amministratore, infatti, è privo di poteri coercitivi [6] verso i singoli proprietari, pertanto, in tali circostanze non è responsabile (Cass. n. 8804/1993).
Allora, ad esempio, chi risponde se la porta del campo di calcetto, male ancorata a terra, cade e ferisce un giocatore?
Si applica l'ICI anche ai campi da tennis nell'area del supercondominio
Responsabile è il Condominio (ossia tutti i condomini di cui è composto), in qualità di custode del bene (art. 2051 c.c.). Infatti, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia.
L'unica possibilità, per i condomini, di liberarsi dalla responsabilità consiste nel fornire la prova del caso fortuito, ossia di quell'evento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile che esonera da qualsivoglia responsabilità il custode.
Si ricorda, infatti, che non sussiste la suddetta responsabilità, qualora il fatto di danno si verifichi per un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode e idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l'evento verificatosi.
Rientra in questa ipotesi il decesso di un soggetto che si sia introdotto, senza consenso, nella piscina condominiale e vi abbia trovato la morte (Cass. n. 22807/2009).
La responsabilità dei condomini non esclude che questi possano rivalersi contro l'amministratore.
Infatti, riprendendo l'esempio di cui sopra, se l'assemblea ha deliberato dei lavori di messa in sicurezza del campo di calcetto e l'amministratore non si è attivato, egli risulta inadempiente verso il Condominio, a cui è legato da un contratto di mandato.
In altre parole, l'amministratore è responsabile verso i condomini ogni qual volta sia stato inadempiente agli obblighi derivanti dal mandato.
Responsabilità penale dell'amministratore. La responsabilità penale scatta in ipotesi di particolare gravità, si pensi alla circostanza in cui un soggetto riporti delle lesioni nel campo di calcetto o in piscina.
In tal caso, si fa riferimento al reato di lesioni colpose (art. 590 c.c.) o, nelle situazioni più infauste, ricorre l'omicidio colposo (art. 589 c.c.), si pensi all'annegamento in piscina o alla morte provocata dalla porta di calcio caduta sul giocatore.
Ebbene, chi risponde penalmente?
L'amministratore, in qualità di rappresentante della compagine condominiale, può commettere reati commissivi e omissivi; nella fattispecie in esame, vengono in rilievo questi ultimi.
Nel nostro ordinamento, non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di evitare equivale a cagionarlo (art. 40 c. 2 c.p.).
L'amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia, infatti, è gravato dall'obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
In particolare, l'amministratore è tenuto ad adottare e rispettare tutte le norme dettate in materia di sicurezza, giacché se dalla loro omissione deriva un fatto di danno - come lesioni o morte - egli è chiamato a risponderne penalmente.
Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l'amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.
Ad esempio, ancorare bene al suolo la porta del campo di calcetto - se pericolante - affinché non cada sui giocatori o vietare l'accesso al campo stesso sino al compimento dei lavori di messa in sicurezza o interdire il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015).
Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l'amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.
Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità di pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell'immobile».
Naturalmente, per poter affermare la responsabilità penale dell'amministratore, occorre dimostrare che se avesse tenuto la condotta in concreto esigibile, in relazione alla sua posizione di garanzia, il danno non si sarebbe verificato (Cass. Pen. 39959/2009).
Responsabilità penale dei condomini. Nel nostro ordinamento la responsabilità penale è personale, pertanto l'amministratore non risponde penalmente, sempre e comunque, ma solo nelle situazioni sopra esposte.
Orbene, l'amministratore va incontro a responsabilità penale, qualora non compia i lavori di manutenzione o gli adeguamenti previsti per legge, giacché l'adunanza assembleare ha deliberato di non approvare le relative spese. In siffatta circostanza, rispondono penalmente i singoli condomini (Cass. Pen. 15759/2001).
La giurisprudenza in tal senso riguarda soprattutto la rovina di edifici e ricorda il «principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado, che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilità ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo» (Cass. Pen. 21401/2009)
Avvocato del Foro di Savona
[1] Così R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Ed. Simone, 2015, 46.
L'Autore distingue i beni comuni in: beni comuni necessari (art. 1117 c. 1 n. 1 c.c.); beni comuni di pertinenza (art. 1117 c. 1 n. 2 c.c.) e beni comuni accessori (art. 1117 c. 1 n. 3 c.c.).
[2] In tal senso, vedasi M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce "uso delle parti comuni", 2016, 298.
[3] R. CUSANO, Il nuovo condominio, cit.
[4] Così, AA.VV.,
Immobili e condominio, Memento pratico, Ipsoa Francis Lefebvre, 2015, 963
[5] Così, AA.VV., Immobili e condominio, cit.
[6] Per completezza, si precisa che il regolamento di condominio può stabilire la possibilità di applicare sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini che violino le norme regolamentari sull'uso dei beni comuni (art. 70 disp. att. c.c.)
