Ogni volta che un'unità immobiliare "allo stato grezzo" facente parte del condominio e priva di allacci viene ristrutturata nasce l'esigenza del condomino di dotare il suo immobile di autonome forniture per la luce e il gas. Naturalmente questa esigenza può nascere a seguito del mutamento di destinazione dei locali o del frazionamento di un'unica rilevante unità immobiliare.
Qualunque sia la ragione, in mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, l'art. 1122 c.c., non vieta frazionamenti di un locale commerciale o abitativo, né la possibilità di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune. È possibile che nel compiere queste modifiche il condomino si veda costretto ad utilizzare un muro condominiale per appoggiare un contatore.
Questa semplice operazione suscita normalmente le proteste di quei condomini che considerano ogni modifica alle parti comuni un'operazione illecita. Se il numero dei contrari alla modifica è elevato diventa inevitabile la lite condominio-condomino.
È quanto avvenuto in una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Santa Maria Capua a Vetere (sentenza n. 4335 del 15 novembre 2023).
Apposizione di un contatore in facciata da parte di un condomino e rispetto dei limiti previsti dall'articolo 1102 c.c. Fatto e decisione.
Un condominio citava in giudizio due condomini al fine di accertare e dichiarare illegittima l'apertura di un foro nella parete della facciata esterna del condominio e nella collocazione al suo interno di un misuratore della corrente elettrica a servizio dei locali di proprietà degli stessi.
In particolare i convenuti, nell'ambito dell'ultimazione dei locali di loro proprietà posti al piano terra dell'edificio condominiale, regolarmente assentita, posizionavano un contatore per l'energia elettrica in una nicchia dalle modestissime dimensioni, sulla facciata esterna del fabbricato, munendosi dell'autorizzazione dei proprietari degli immobili sovrastanti detti locali (e sostanzialmente attenendosi a quelle prescrizioni imposte dal Fornitore di energia elettrica).
Il condominio era convinto che tale operazione fosse illegittima sia per carenza di preventiva autorizzazione da parte del condominio, nonché per violazione della decisione assemblare ed ancora per violazione dell'articolo 1102 c.c.; di conseguenza pretendevano dal Tribunale la condanna dei convenuti alla rimozione di detto manufatto e allo spostamento dei contatori elettrici nel locale condominiale destinato al ricevimento dei contatori a servizio del condominio.
Nel corso del procedimento, negli interrogatori formali loro deferiti, i convenuti precisavano che gli immobili di loro proprietà aventi uso diverso, in fase di adeguamento al frazionamento e completamento dei locali, erano stati muniti di un contatore di cantiere mobile e provvisorio ma, successivamente, i tecnici del Fornitore di energia elettrica (che avevano visionato gli immobili e verificato che gli stessi avevano natura commerciale e non ad uso abitazione), avevano imposto l'alloggiamento sul muro esterno del fabbricato del contatore (in base a specifiche tecniche), chiedendo il rilascio della relativa autorizzazione ai proprietari degli appartamento sovrastanti.
I testimoni ascoltati confermavano che i tecnici della società di fornitura di energia elettrica avevano effettuavano un sopralluogo all'esito del quale per ragioni di sicurezza e sulla base della normativa attuale, avevano installato il nuovo contatore sulla facciata del fabbricato relativa agli immobili dei convenuti. Alla luce delle prove sopra detto il Tribunale ha dato ragione ai convenuti.
Il giudicante ha ricordato che ogni condomino, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, può servirsi dei muri perimetrali comuni dell'edificio e appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi.
Del resto lo stesso giudicante ha notato che l'apposizione del misuratore non è idoneo ad ostacolare l'uso della parete condominiale, né può deturpare la facciata dell'immobile minandone il decoro, essendo di modestissime dimensioni.
Facciate condominiali e decoro architettonico, le sentenze in materia
Considerazioni conclusive
Ciascun condomino ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Pertanto, con particolare riguardo al muro perimetrale dell'edificio - anche in considerazione delle sue funzioni accessorie di appoggio di tubi, fili, condutture, targhe e altri oggetti analoghi - deve ritenersi, ad esempio che l'apposizione di una vetrina sul detto muro da parte di un condomino in corrispondenza del proprio locale destinato all'esercizio di attività commerciale non costituisca di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune, se effettuata nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 12/02/1998, n. 1499).
Tali principi ben possono trovare applicazione anche nel caso in esame, tenuto conto che l'apposizione di un contatore è una pratica assolutamente libera per la quale non occorre alcuna autorizzazione assembleare.
Tuttavia se il soggetto che ha fatto installare i contatori è un condomino, questi non può servirsi delle cose comuni a beneficio di immobili che non appartengono all'edificio.
Tale utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune in favore di una proprietà estranee al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 05/03/2015, n. 4501).
