Ogni condomino ha il diritto che l'impianto di riscaldamento assicuri, nelle ore di accensione, un uniforme calore in tutti gli appartamenti.
Responsabilità del condominio per malfunzionamento del riscaldamento centralizzato
Il Tribunale di Torino, con sentenza n. 1271 in data 23 marzo 2023, ha condannato un Condominio, ai sensi dell'art. 2051 c.c., ad eseguire su di un impianto di riscaldamento centralizzato una serie di interventi finalizzati ad eliminare gli squilibri funzionali che determinavano, nell'erogazione del calore, scompensi tra l'appartamento di proprietà dell'attore, situato al piano rialzato, rispetto a quelli situati ai piani superiori.
Il malfunzionamento dell'impianto composto da serpentine a pavimento, infatti, determinava temperature troppo basse per l'immobile di parte attrice rispetto a quelle troppo elevate risultanti nei piani superiori. Il Tribunale accoglieva, altresì, la domanda risarcitoria formulata dall'attore.
Il Condominio, da parte sua, aveva chiesto il rigetto della domanda per inapplicabilità dell'art. 2051 c.c. assumendo che l'attore, in qualità di condomino è pro quota custode del bene comune, con le ovvie ed inevitabili conseguenze in punto di legittimazione e concorso nella causazione del danno ex art. 1227 c.c. Per altro verso - sempre ad avviso del convenuto - la domanda avente ad oggetto un facere era inammissibile in quanto proposta in un giudizio di risarcimento del danno.
In punto di diritto il Tribunale ha ribadito che il Condominio deve procedere alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio, con la piena legittimità del singolo condomino ad agire nei confronti dell'ente per chiedere il risarcimento dei danni patiti dal cattivo funzionamento dell'impianto comune, cui corrisponde la legittimazione passiva del condominio.
Nel merito, la prova del danno e del nesso di casualità tra il primo ed il cattivo funzionamento dell'impianto era stata raggiunta con la CTU disposta in corso di causa. Al contrario il convenuto Condominio non aveva dimostrato la sussistenza del caso fortuito che lo avrebbe reso estraneo dalla propria responsabilità nei confronti dell'attore.
La decisione non poteva essere diversa da quella adottata dal Tribunale.
Impianto di riscaldamento e obblighi di manutenzione del condominio
La fattispecie, come correttamente deciso dal Tribunale di Torino, deve essere inquadrata nell'ambito del combinato disposto degli artt. 1117, n.3, 1130, nn.3 e 4 e 2051 c.c. Infatti, l'impianto di riscaldamento centralizzato, comunque costituito, è, per legge, parte comune dell'edificio e rispetto ad esso l'amministratore è obbligato sia a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la sua manutenzione ordinaria, sia a compiere i relativi atti conservativi.
Dalla natura comune dell'impianto deriva l'applicabilità dell'art. 2051 c.c. rispetto alla quale il Condominio si identifica nel custode dell'impianto, con la conseguente sua responsabilità per i danni cagionati dal suo cattivo funzionamento, salva la prova che essi siano imputabili al caso fortuito che, nel nostro caso doveva essere fornita dal Condominio.
Quanto alla ripartizione delle responsabilità reciproche (danneggiato e custode) la giurisprudenza ha ritenuto che "il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima" (Cass., Sez. 6, 30 ottobre 2018, n. 27724; Cass., Sez. 6, 22 dicembre 2017, n. 30775).
Nella fattispecie l'attore aveva soddisfatto quanto a lui richiesto tramite la perizia di parte depositata in atti e confermata dalla CTU, che aveva accertato che il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento era sostanzialmente da attribuirsi ad una manutenzione carente ed annosa da parte del Condominio che, in tale modo, aveva determinato la formazione di consistenti incrostazioni nelle varie componenti dell'impianto stesso.
Per contro il Condominio non aveva fornito la prova liberatoria a suo carico per dimostrare la sussistenza di un evento estraneo alla sfera di custodia quale esimente della sua responsabilità.
