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Morosità condominiale: quando l'amministratore può sospendere i servizi di condominio

Con il report patrimoniale Due Diligence l'amministratore di condominio è in grado reperire tutte le informazioni necessarie a verificare se esista una situazione economica e patrimoniale tale da rendere positiva l'esecuzione civile.
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La morosità condominiale è uno dei problemi che preoccupano maggiormente gli amministratori di condominio chiamati a sfoderare tutte le proprie abilità di mediatori per far affluire i soldi in cassa ed evitare che si inceppi la macchina del condominio che necessita di continue entrate.

L'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile autorizza l'Amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni "suscettibili di godimento separato".

QUALI SONO I SERVIZI SUSCETTIBILI DI GODIMENTO SEPARATO

Bisogna chiarire l'espressione "servizi suscettibili di godimento separato" per comprendere cosa il legislatore abbia voluto intendere.

La norma (art.63 disp.att. del Codice Civile) pone dei paletti precisi alla sospensione dei servizi:

  • la morosità deve protrarsi da oltre un semestre; ciò significa che devono risultare delle somme esigibili scadute da oltre un semestre.
  • si possono sospendere solo servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata: riscaldamento, acqua, antenna Tv, citofoni, ecc..

Non si potrà ad esempio impedire ad un condòmino di accedere alla propria abitazione attraverso il cambio della serratura della porta di ingresso comune, ma si potrà intervenire su tutti quei servizi forniti ai singoli proprietari attraverso impianti comuni.

QUANDO INIZIA A DECORRERE IL SEMESTRE DI TOLLERANZA?

La legge specifica da quando inizia a decorrere il semestre di "tolleranza", anche se è possibile ritenere che esso vada conteggiato dalla chiusura dell'esercizio in cui è emersa la situazione di mora, oppure dal giorno dell'approvazione da parte dell'assemblea del condominio, del rendiconto-consuntivo relativo all'esercizio appena concluso.

L'amministratore ad esempio può privare il condomino inadempiente del diritto di accedere ad alcuni locali o servizi condominiali (deposito, biciclette, piscina, ecc.).

Sulla possibilità invece di sospendere la fornitura del riscaldamento o dell'acqua potabile (quando condominiali) le opinioni sono decisamente contrastanti.

DUE CASI PRATICI DI SOSPENSIONE

La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella sola unità abitativa del condòmino moroso è di difficile attuazione tecnica. Oltretutto questo tipo di iniziativa da parte dell'amministratore comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti stata evidenziata la violazione del diritto alla salute costituzionalmente tutelato.

Il Tribunale di Torino ha negato la richiesta di sospensione del riscaldamento con la Sentenza del 21/08/2014.

In materia di fornitura dell'acqua condominiale ritenuta come un servizio di primaria importanza tutelato anche dalla Costituzione, il Tribunale di Bologna in un primo momento aveva affermato il divieto di distacco del condomino moroso dal servizio idrico, prevedendo che ai soggetti indigenti debba comunque essere garantita la somministrazione di 50 litri d'acqua al giorno (Trib. Bologna 15 settembre 2017).

Successivamente i giudici hanno cambiato atteggiamento ed hanno autorizzato il distacco del condomino moroso da servizio idrico (Trib.Bologna 3/04/2018).

L'amministratore dopo vari solleciti "bonari" nel caso di morosità persistente del debitore, dovrà dare mandato al legale di fiducia che si attiverà per chiedere all'Autorità Giudiziaria (Tribunale o Giudice di Pace) l'emissione di un decreto ingiuntivo su oneri condominiali scaduti (provvisoriamente esecutivo) da notificare al proprietario dell'immobile - e non al conduttore.

Per sospendere i servizi non è necessario aver depositato un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso; al di là della sospensione, sarà cura dell'amministratore compiere tutti i passi necessari per non incorrere in responsabilità derivanti dalla mancata attivazione di procedure finalizzate al recupero del credito.

LE DIFFERENZE CON L'EUROPA

Nei altri Paesi Europei la situazione è molto diversa.

In Francia ad esempio per il recupero dei crediti in Condominio è prevista l'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile appartenente al moroso, che viene avviata dall'amministratore senza l'ausilio di un legale, essendo sufficiente la richiesta ad un ufficiale giudiziario di mettere in mora il condòmino in ritardo coi i pagamenti.

In Spagna al condòmino moroso viene sospeso il diritto di voto in assemblea.

In Portogallo, il verbale di assemblea che riporta l'approvazione dei bilanci e del riparto, costituisce già titolo esecutivo nei confronti del condòmino moroso.

In Germania il protrarsi della morosità per oltre 3 mesi comporta l'esclusione del condòmino stesso che è costretto addirittura a vendere spontaneamente la sua proprietà.

LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA RIFORMA DEL CONDOMINIO IN TEMA DI RECUPERO DEL CREDITO

L'amministratore di condominio oggi rappresenta è un vero e proprio "building manager" chiamato ad affrontare il problema ricorrente dei "vuoti di cassa" che mettono a dura prova le capacità gestionali dei professionisti del settore.

Inoltre la legge impone l'obbligo di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali "entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso" (art.1129 del Codice Civile così come modificato dalla Legge 220/2012).

Una volta notificato il decreto ingiuntivo, esistono strumenti specializzati per valutare le strategie più utili a stabilire con certezza se sia meglio dare corso al pignoramento mobiliare (mobili, arredi di casa ad esempio), presso terzi (crediti, conti correnti, pensioni di anzianità) oppure immobiliare (pignoramento della casa di proprietà).

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