Un nostro lettore scrive: «Siamo in procinto di fare un'assemblea straordinaria in seconda convocazione per decidere, fra le altre cose, se sostituire i vecchi citofoni (ancora funzionanti, seppur non troppo bene) con un impianto videocitofonico. L'amministratore afferma che per deliberare tale lavoro servono 500 millesimi. È vero?». Il quesito prosegue chiedendo altresì come andrebbe ripartita la spese dell'intervento.
Per rispondere alla domanda occorre innanzitutto comprendere se la sostituzione del citofono tradizionale con un nuovo impianto dotato di video costituisca un intervento di manutenzione ordinaria, straordinaria o addirittura un'innovazione. Successivamente vedremo quale criterio di divisione delle spese va applicato. Affrontiamo la questione.
Sostituzione citofono con videocitofono: manutenzione o innovazione?
Sebbene in rete si leggono opinioni discordanti, deve ritenersi che la sostituzione del vecchio impianto citofonico con uno videocitofonico costituisca un intervento di manutenzione straordinaria.
Tanto si evince direttamente dalla legge. Secondo l'art. 3, d.P.R. n. 380/2001, rientrano nella manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».
La Corte d'appello di Genova (sent. n. 755 del 30 luglio 2020) non lascia adito a dubbi: «La previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche.
Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia».
Al contrario, le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (così Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022).
Sostituzione citofono con videocitofono: quale maggioranza?
Stando così le cose, la sostituzione del vecchio citofono con uno dotato di tecnologia video deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) anche in seconda convocazione (supponendo che si tratti di intervento di notevole entità).
Sostituzione citofono con videocitofono: come si ripartiscono le spese?
Sulla ripartizione delle spese non vi sono dubbi: i costi della sostituzione del citofono con un videocitofono vanno divisi tra i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.
Esiste invero una sentenza non recente (Tribunale di Bologna, n. 1299/1998) secondo cui la spesa andrebbe suddivisa in parti uguali tra i condòmini, in quanto è uguale l'uso che ogni proprietario può farne, ad eccezione degli apparecchi all'interno dei singoli appartamenti, di cui ognuno sostiene la spesa in base al modello che sceglie.
Si tratta tuttavia di una tesi isolata che non ha avuto seguito. Deve quindi ritenersi che, anche nell'ipotesi di sostituzione dell'impianto citofonico con uno nuovo maggiormente tecnologico, le spese debbano dividersi secondo l'ordinario criterio di cui all'art. 1123 c.c., e cioè tra tutti i condòmini in proporzione al valore di ciascuna proprietà, espresso in millesimi.
Una deroga a tale criterio sarebbe possibile solamente con deliberazione o regolamento adottati all'unanimità.
