Nel procedimento appena culminato con la sentenza n. 4125 del 8 giugno 2023, emessa dalla Corte d'Appello di Roma si è discusso della maggioranza richiesta per la delibera riguardante l'approvazione dei lavori straordinari per la sostituzione della caldaia nonché della ripartizione delle relative spese per i condòmini distaccati dall'impianto centralizzato.
Gli interrogativi a cui la Corte territoriale ha dato risposta sono essenzialmente due: 1) Quale maggioranza occorre per deliberare circa la sostituzione di una caldaia non più a norma? 2) Le spese per l'intervento sono anche a carico dei condòmini distaccati?
Vediamo i chiarimenti offerti dalla Corte romana che muovono dal principio, ormai consolidato in giurisprudenza, secondo cui la sostituzione della caldaia vetusta e non più in grado di funzionare efficacemente nel rispetto della normativa vigente, non costituisce "innovazione" bensì un intervento conservativo e migliorativo dell'impianto di riscaldamento.
Sostituzione caldaia condominiale: Quale maggioranza? Pagano anche i condomini distaccati? Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano dinanzi al Tribunale di Roma la delibera assunta dall'assemblea condominiale relativa al punto dell'ordine del giorno avente ad oggetto l'approvazione del riparto dei lavori straordinari per la sostituzione della caldaia, canna fumaria e messa a norma, sulla base di due motivi: 1) perché approvati senza il quorum deliberativo e 2) perché le relative spese erano state poste anche a loro carico nonostante l'avvenuto distacco dall'impianto che non ne permetteva quindi l'utilizzo.
Chiedevano, pertanto, che venisse dichiarata la nullità o annullabilità della delibera anche in considerazione dell'inopportunità di installare una nuova caldaia di maggior potenza poiché a fronte dei distacchi sarebbe stata sufficiente una caldaia di dimensioni minori.
Il Condominio, costituitosi, assumeva la legittimità della delibera impugnata in quanto meramente confermativa di quanto già deciso dall'assemblea in un'altra precedente delibera, mai impugnata; nonché la legittimità della successiva delibera sulla ripartizione delle spese effettuata in base alla tabella di riferimento.
Il Tribunale rigettava la domanda.
I condòmini appellanti proponevano appello censurando la sentenza in quanto, a loro dire, erroneamente aveva ritenuto che la sostituzione della caldaia non costituisse una innovazione.
Con l'ulteriore motivo di censura deducevano, che avendo provveduto al distacco, le loro unità immobiliari non usufruivano del servizio di riscaldamento, con la conseguenza che doveva essere applicato il disposto del secondo comma dell'art. 1123 c.c. con esclusione quindi di essi nella ripartizione delle spese.
La Corte ha rigettato l'appello ritenendo che la sostituzione della caldaia dovesse essere ricondotta alle modifiche migliorative dell'impianto e non alle innovazioni dello stesso con la conseguenza che l'assemblea correttamente aveva deliberato con il quorum deliberativo richiesto per gli atti di straordinaria amministrazione (e non con il quorum richiesto per le innovazioni per l'approvazione delle quali è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).
Così, all'approvazione del piano di riparto delle spese d'installazione della nuova caldaia, era stato correttamente applicato il quorum previsto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.: "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio'' poiché per gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione senza costituire innovazione è richiesto, anche per la seconda convocazione, il quorum deliberativo dell'assemblea in prima convocazione.
Anche con riferimento al secondo motivo di gravame, la Corte ha disatteso l'appello ritenendo legittima la delibera condominiale che aveva posto le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia anche a carico dei condomini appellanti, che si erano distaccati dall'impianto di riscaldamento.
A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?
Considerazioni conclusive
"La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l'impianto di riscaldamento).
Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell'impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante" (Cass. n. 238 del 2000; Corte d'Appello di Roma n. 1886 del 2021; Corte d'Appello di Genova n. 796/2021)
Trattandosi di atto di straordinaria amministrazione e non di innovazione, il quorum deliberativo richiesto per il riparto della spesa di installazione della nuova caldaia è quello previsto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. "maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".
Alle spese di installazione di una nuova caldaia partecipano anche i condòmini distaccati secondo il conforme e costante ordinamento giurisprudenziale secondo cui "Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.
Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare". (Cass. n. n.7708/2007; Cass. n. 23756 del 2016 Cass. n. 1674 del 2020).
Ed invero, mentre i condòmini proprietari di locali privi di radiatori, tubazioni o diramazioni specifiche per un'eventuale futura collazione di termosifoni all'interno, sono esclusi dalla ripartizione delle spese in virtù dell'art. 1123 cc non potendone fare uso dell'impianto né trarre utilità, i condòmini distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato sono esonerati solo dal pagamento delle spese di esercizio dell'impianto ma rimangono obbligati a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione poiché mantengono il pieno diritto di allacciare nuovamente la propria unità immobiliare all'impianto centralizzato (Corte d'Appello di Roma n. 1886 del 2021).
