L'art. 9, comma 3, della legge 392/1978 prevede l'obbligo del conduttore di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla loro richiesta e circoscrive entro tale periodo anche il termine massimo per richiedere l'indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.
Per quanto sopra, trascorsi due mesi dalla richiesta senza che il conduttore abbia provveduto al pagamento, sarà solo il locatore che potrà agire secondo le regole generali per l'adempimento o per la risoluzione (art. 9, l. 392/1978).
L'azione del locatore per il recupero degli oneri accessori
Si tenga presente che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge l. n. 392/1978, adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348).
Sotto quest'ultimo profilo occorre osservare che, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 l. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
L'estraneità del conduttore ai rapporti tra condomino - locatore e condominio
È pacifico che la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplini i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente dal proprietario.
Infatti solo il condomino-locatore è obbligato a corrispondere al condominio la quota delle spese condominiali accessorie (Trib. Parma sez. II, 23 gennaio 2019).
Di conseguenza il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l'amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi e non degli inquilini.
Tra il condominio e gli inquilini non esiste alcun rapporto che possa legittimare la proposizione di azioni dirette dell'uno nei confronti degli altri, neppure se gli inquilini avessero provveduto, in passato, a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente all'amministratore.
Pertanto, il conduttore rimane sostanzialmente estraneo alla gestione del condominio, rimanendo inalterato il rapporto interno tra il titolare del diritto sulla porzione dell'immobile e la collettività dei condomini.
Alla luce di quanto sopra risulta evidente come il conduttore non sia obbligato per le spese relative alle cose comuni direttamente nei confronti dell'amministratore del condominio, bensì è tenuto a risponderne contrattualmente nei confronti del locatore, che è obbligato, per suo conto.
Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa eventualmente nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente di gestione.
Conduttore e richiesta giudiziale dell'autorizzazione all'interruzione dei servizi condominiali
Merita di essere segnalata una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Palermo. Nel caso esaminato un conduttore di un'unità immobiliare, dopo essere stato inutilmente sollecitato, veniva portato in giudizio da un condominio che deduceva come la morosità si fosse protratta per più di un semestre; di conseguenza il condominio chiedeva, previo accertamento del danno patrimoniale subito, che il conduttore fosse condannato al distacco della fornitura di tutti i servizi condominiali e nello specifico dei servizi ascensore ed idrico e, per l'effetto, che il condominio venisse autorizzato a provvedere al distacco del servizio ascensore al piano tre, nonché al blocco dei tubi di derivazione della conduttura condominiale a quella individuale del debitore ed, in via subordinata, che venisse autorizzata la riduzione della fornitura idrica dell'appartamento della convenuta nella misura ritenuta equa. Il Tribunale ha rigettato la domanda dei condomini.
Come ha notato lo stesso giudice, così come qualsiasi richiesta di pagamento degli oneri condominiali e dei consumi idrici deve essere inoltrata al proprietario dell'immobile, anche la domanda volta ad ottenere la riduzione e/o sospensione dei servizi condominiali a causa della morosità del condomino va azionata nei confronti del proprietario condomino e non verso la "detentore" come parte ricorrente qualifica la convenuta in seno al ricorso (Trib. Palermo 18 febbraio 2022).
