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Condomino moroso: quando è possibile sospendere le utenze?

È possibile inibire al singolo condomino l'uso dei servizi comuni godibili separatamente, tra cui acqua calda e riscaldamento?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La legge attribuisce all'amministratore il potere di sospendere le utenze del condomino moroso. Per la precisione, l'art. 63, comma terzo, disp. att. c.c., afferma che «In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».

Sul punto, però, si è dibattuto se fosse consentito all'amministratore provvedere alla sospensione di ogni tipo di utenza, incluse quelle essenziali come il servizio idrico.

Il Tribunale di Perugia (ordinanza del 20 dicembre 2021), interpellato su un caso di morosità condominiale, ha fatto il punto della situazione, stabilendo che l'amministratore può procedere al distacco dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, come ad esempio quelli relativi all'acqua calda e ai riscaldamenti, specificando che solo riguardo al servizio idrico è dettata una disciplina espressamente posta a tutela dell'utente moroso che versi in condizioni di "documentato stato di disagio economico-sociale", con la previsione di un quantitativo minimo di erogazione da garantirsi "in ogni caso".

Approfondiamo la questione e vediamo quando è possibile sospendere le utenze al condomino moroso.

Sospensione utenze condomino moroso: il caso

L'amministratore di un condominio ricorreva al tribunale per chiedere l'autorizzazione a procedere alla sospensione delle utenze di acqua calda e del riscaldamento, suscettibili entrambe di godimento separato.

Nella fattispecie, l'amministratore invocava l'applicazione del comma terzo dell'art. 63 disp. att. c.c. sopra richiamato, in quanto il condomino era moroso di oltre undicimila euro per oneri non pagati.

L'amministratore forniva peraltro prova del credito allegando i decreti ingiuntivi già ottenuti e per i quali si stava procedendo col pignoramento.

All'interno del ricorso veniva altresì precisato che l'acqua calda e il riscaldamento non rientrano tra i servizi essenziali e che, pur potendo l'amministratore di condominio agire autonomamente, era comunque opportuno ottenere specifica autorizzazione da parte del tribunale anche quanto alle modalità operative dell'esecuzione del distacco delle predette utenze con indicazione del tempo di sospensione.

Il condominio chiedeva pertanto di essere autorizzato all'accesso alla rete condominiale onde procedere al distacco dell'utenza ed alla sigillatura delle tubature.

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Sospensione delle utenze al condomino moroso: requisiti

Il Tribunale di Perugia, con la pronuncia in commento (ordinanza del 20 dicembre 2021), non ha dubbi: il ricorso è meritevole di accoglimento.

Nello specifico, a parere del giudice umbro, ricorrono tutte le condizioni stabilite dall'art. 63 disp. att. c.c.:

  • i servizi di cui si chiede la sospensione relativamente all'immobile di proprietà del resistente sono tutti suscettibili di godimento separato;
  • la morosità si è protratta ben oltre il semestre, come chiaramente evincibile dalla documentazione prodotta dal condominio ricorrente.

Si possono sospendere i servizi essenziali?

Il Tribunale di Perugia si sofferma in modo particolare sui servizi comuni suscettibili di godimento separato da parte del singolo condomino, i quali sono gli unici che possono essere sospesi dall'amministratore in caso di morosità.

Il giudice rileva come vi sia un contrasto giurisprudenziale in merito all'individuazione delle utenze effettivamente suscettibili di sospensione. E infatti, oltre alla condizione del "godimento separato", andrebbe tenuto in considerazione il diritto di ogni persona a non vedersi privato di servizi essenziali.

In altre parole, parte della giurisprudenza di merito suggerisce di bilanciare il disposto normativo dell'art. 63 disp. att. c.c. con il principio costituzionale del diritto alla salute, di talché dovrebbe ritenersi che la sospensione delle utenze potrebbe trovare applicazione solo con riferimento ai servizi non essenziali.

Tale tesi, secondo il Tribunale di Perugia, non è condivisibile. Si osserva che, accanto a chi ritiene di aderire all'orientamento per cui i servizi essenziali di riscaldamento ed acqua devono essere in ogni caso garantiti, a mente dell'art. 32 Cost. (cfr. Trib. Bologna, sent. del 15.9.2017), vi è l'impostazione che nega essere "intangibili" i servizi di acqua e gas a fronte di una perdurante morosità del condomino (Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014; Tribunale di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, Trib. Bologna, sent. del 3 aprile 2018).

Il Tribunale di Perugia ritiene di dover aderire a tale ultimo orientamento. L'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. non fa alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, ritenendo possibile la sospensione delle utenze al ricorrere di sole due condizioni, e cioè: la morosità protratta per oltre un semestre; la fruibilità separata dei servizi comuni (l'amministratore, infatti, non potrebbe privare delle utenze l'intero condominio).

Così testualmente la sentenza in commento: «Sostenere che il diritto di usufruire nella propria abitazione dei servizi essenziali prevarrebbe in ogni caso sui diritti patrimoniali del condominio tramite il quale quei servizi sono erogati tanto da essere inclusi nelle quote di condominio (e, dunque, della collettività dei condomini rappresentati dall'ente di gestione ed essi stessi suscettibili di essere esposti, collettivamente considerati, al rischio dell'insolvenza derivante dall'accumularsi della mora del singolo) da un lato introduce nella disposizione una previsione alla stessa estranea e, per altro verso, non considera la ratio sottesa all'intervento di cui all'art. 63 co. 3 disp. att. cod. civ.».

La funzione dell'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. è quella di evitare che il condominio si faccia carico ad oltranza (e quindi, oltre il limite di legge dei sei mesi) della morosità del singolo, circostanza che verrebbe ad esporre lo stesso condominio al rischio di iniziative recuperatorie ed esecutive da parte dei propri fornitori.

Insomma: lo scopo è quello di tutelare i condòmini virtuosi dall'inadempimento di poche persone, la cui condotta però esporrebbe tutti quanti al rischio di essere aggrediti dai creditori, cioè dalle società fornitrici dei servizi.

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L'essenzialità del servizio idrico e la prova dell'indigenza

Il Tribunale di Perugia fa altresì notare che solo riguardo al servizio idrico è dettata una disciplina espressamente posta a tutela dell'utente moroso che versi in condizioni di "documentato stato di disagio economico-sociale", con la previsione di un quantitativo minimo di erogazione da garantirsi "in ogni caso" (così il D.P.C.M. 29 agosto 2016).

Questa normativa, tuttavia, ha carattere pubblicistico e non privatistico, nel senso che spiega i suoi effetti solamente tra fornitore e utente, non tra condomino e condominio!

Peraltro, nulla è previsto con riguardo ai servizi, parimenti essenziali, di gas, energia elettrica, ecc., ove pertanto deve reputarsi legittimo, da parte del concessionario o dell'ente erogatore, sospendere l'erogazione al somministrato inadempiente ex art. 1460 c.c., a nulla rilevando l'eventuale condizione di indigenza nella quale versi.

«Ne deriva, allora, che neppure in ambito giuspubblicistico, ove il preminente interesse pubblico sovente autorizza deviazioni dal paradigma di diritto comune, è dato riscontrare un riconoscimento generalizzato, in funzione della tutela del diritto alla salute, di un limite all'esercizio dell'autotutela contrattuale nei confronti dell'utente moroso».

In ogni caso, anche volendo estendere la portata della norma sopra citata al condominio, dovrebbe essere comunque il condomino moroso a dare prova del proprio stato di indigenza, così da meritare una mera "attenuazione" del servizio idrico.

Nel caso di specie, invece, il convenuto è rimasto contumace. Non ci sono dubbi, quindi, circa la meritevolezza di accoglimento della domanda di sospensione delle utenze a danno del condomino moroso.

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Sentenza
Scarica Trib. Perugia 20 dicembre 2021 n.5113

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Iuliano Francesco Saverio
Iuliano Francesco Saverio 04-01-2022 14:21:28

In un Condominio con servizio portierato , nel caso di moroso ,sarebbe possibile , non ricevere del moroso i pacchi e le raccomandate ,limitandosi solo alla ricezione del mod 26 cioè dell' avviso di giacenza presso l'ufficio postale, se si come fare?

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 05-01-2022 06:31:23

Quando parliamo di servizi di godimento separato si intende tutti quelli che producono una spesa a fronte di un costo giustificato. Nel caso di specie, il ritirare un pacco assume più carattere di cortesia che di obbligo. Quindi resta sempre nella disponibilità del portiere decidere se continuare a ritirare la corrispondenza perché, se doveste revocargli quella determinata mansione a livello generale, il suo compenso rimarrebbe intatto, in virtù della mansione di portierato. Quindi la risposta è: non potete imporre ad un portiere di fare una cosa per la quale non è retribuito specificatamente dalla maggioranza assembleare. In caso contrario, si

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Luca
Luca 04-01-2022 15:05:18

Bene! aspettavo da anni una sentenza così

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Marcella481
Marcella481 04-01-2022 18:20:49

È possibile il distacco della corrente box visto che oltre a non pagare usano asciugatrice. La corrente è condominiale e viene suddivisa in base al contascatti di ogni condomino

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 05-01-2022 06:34:33

Ma certamente si. Già per il fatto di utilizzare elettrodomestici di largo consumo all'interno di locali per i quali non è previsto contrattualmente, già di per sé produce la sua cessazione. Inoltre, oltre al danno, arriva la beffa, è chiaro che va cessato ogni abuso.

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Marcella481
Marcella481 05-01-2022 08:32:30

@Andrea Puddu: grazie!

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 05-01-2022 09:26:14

@Marcella481: grazie a te per aver posto la criticità

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Giuseppe
Giuseppe 09-01-2022 12:13:06

Tante belle sentenze, ma con un riscaldamento centralizzato dotato di pompa di circolazione unica per tutti è impossibile distaccare il moroso dal riscaldamento, idem per l'acqua calda centralizzata e lo stesso per l'acqua potabile dove dovresti entrare in casa sua e chiudergli la valvola, così appena esci il furbone la riapre. Poi cosa fai, dici alla donna delle pulizie di non pulire sul proprio pianerottolo e gli levi la lampadina per dispetto così levi la luce anche agli altri vicini di pianerottolo oppure fermi l'ascensore prima del suo piano? Insomma, l'unica è attendere la sentenza, poi pignorare quello che puoi tenendo presente che il tuo avvocato te lo paghi da tutto da solo (una botta) ed anche il tecnico nominato dal giudice che perizia il valore dei bene oggetto di pignoramento ( al 50%), altra botta, e infine recuperare quello che puoi, cioè dopo 3 - 4 anni se ti và bene. Se poi per disgrazia il bene pignorato resta invenduto torna tutto in mano al proprietario. Evviva!

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 09-01-2022 12:47:00

Attenzione, la chiusura dei servizi suscettibili di godimento separato precisa che non possono rivestire carattere generale (vedi pulizia dei pianerottoli, porter dei citofoni, portierato) ma per quanto concerne le termovalvole, quelle si che si possono interrompere. Quando vai dal giudice a chiedere l'autorizzazione alla chiusura di quei determinati servizi che non rivestono carattere generale, ottieni il nullaosta alla sigillatura delle termovalvole, con conseguente alert in caso venissero manomesse (chiaramente devono essere telelette). In sostanza se il servizio è godibile separatamente, si può sospendere. Capitolo a parte su quelli basilari di vita (acqua per esempio) per i quali si debbono consentire il minimo vitale. L'ascensore è escludibile, basta apporre una modifica con carta elettronica di accesso e il moroso non entra più. Chiaro poi che se trova gli altri che glielo consentono, non ci puoi fare nulla

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Giuseppe
Giuseppe 09-01-2022 21:23:03

@Andrea Puddu: Si, tutto vero, ma quanto mi costano tutte queste modifiche e chi le dovrebbe pagare? Il manutentore una volta eseguiti i lavori la fattura la invia a me e quindi oltre a non incassare nulla devo anticipare anche i soldi del blocco utenze. Quindi: avvocato, spese di segreteria tribunale, spese perizia sul valore dell'immobile, spese del manutentore interamente anticipate dal condominio. Non c'è che dire, un ottimo affare!

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 10-01-2022 07:03:54

@Giuseppe: come darti torto sul dispendio di denaro? Le modifiche vanno imputate esclusivamente su chi decide di farle perché rivestono carattere di innovazione voluttuaria e gravosa. Di buono c'è che di quel determinato servizio ne usufruirà solamente chi lo paga. Chiaro è che se il moroso abita nei piani alti con molta probabilità pagherà perché di farsi tutte le scale a piedi prima o poi ci rinuncerà, se abita al piano terra, amen. Lo sappiamo tutti che L'Italia è il paese dei più furbi, le soluzioni ci sono, a volte diventa difficile attuarle. Ad ogni modo, come dice la nostra Marcella, il pignoramento deve essere l'ultima spiaggia, di qualcosa dovrà pur mangiare il moroso, no? Con un decreto ingiuntivo si pizzica parte di quello

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Marcella481
Marcella481 09-01-2022 12:30:22

Infatti il pignoramento dovrebbe essere l'ultima spiaggia perché costoso di denaro e tempo ma per quanta riguarda il box non c'è ragione che tenga anche perché non c'è nulla di scritto che dice che devi tenere elettrodomestici con consumo energetico alto in quella parte di tua proprietà. Se vuoi l'asciugatrice te la tieni in casa tua e non gravi di 400 euro il resto dei condomini.

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MIMMO
MIMMO 21-01-2022 16:09:04

Buonasera,
sono da poco Proprietario di un appartamento a Roma e diversi(quasi tutti) i Condomini sono morosi per il Pagamento delle Quote Condominiali, l'importo supera i 10000 euro totali. Ho trovato una Comunicazione nella cassetta postale, con Avviso di DISTACCO UTENZE(Acqua, Elettricità e ACCESSORI) qualora il Debito non venisse saldato.
A questo punto mi chiedevo, ma è possibile che anche chi come me in regola, avendo PAGATO REGOLARMENTE le proprie QUOTE DI RATE debba trovarsi con l'Utenza Idrica staccata?
Grazie per l'attenzione.
Se possibile, per favore, vorrei ricevere un parere anche in base alla vostra esperienza.

Saluti.

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Luca
Luca 21-01-2022 16:52:04

Si è possibile il fornitore considera il condominio al pari di una società se questa non paga stacca il servizio a tutti belli e brutti.

Proprio per questo trovo giusto che gli amministratori possano a loro volta chiudere l' acqua a chi non paga . Anzi francamente farei come in Germania dove se sei in ritardo di tre mesi col condominio vieni costretto a vendere casa, e se non ci riesci te la vende il tribunale.

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Mimmo
Mimmo 21-01-2022 17:13:06

@Luca: appunto a chi non paga, ma qui ci rimette chi é in regola, un’ingiustizia

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Giuseppe
Giuseppe 21-01-2022 16:52:37

Beh, intanto sfortuna nera di vivere in un palazzo dove non paga nessuno però una bella verifica della situazione condominiale prima di acquistare sarebbe stata doverosa. Se poi l'amministratore si decide ad attivare i decreti ingiuntivi è già un passo avanti però entri in un mondo dove paghi e basta, spese di avvocato, spese di registro del tribunale, parcelle stellari per perizie sui beni pignorabili tutte a carico iniziale del condominio che è attore. E poi chissà, forse tra qualche anno e più recuperi qualcosa. Insomma, nell'immediato una stufa a pellet e un pò di ginnastica senza ascensore e se c'è una fontana pubblica nelle vicinanze molto meglio. Questo è l'ambiente Italia.

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Mimmo
Mimmo 21-01-2022 17:11:47

Sono al secondo piano e ho il riscaldamento autonomo, il problema principale é per l’acqua, un bene essenziale.
Per quanto riguarda la verifica della situazione condominiale, é stata inviato solo l’estratto del propretario, che era in regola.
Speravo che chi fosse in regola venisse tutelato, ma hai ragione, siamo in Italia

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