Detrazioni per interventi di recupero, parti comuni e unico proprietario

Detrazioni per interventi di recupero su parti comuni e unico proprietario

Le norme previste a proposito di detrazioni fiscali IRPEF per interventi di recupero su parti comuni di beni immobili (accatastati distintamente) sono applicabili anche quando il proprietario è uno solo? A tale domanda, come a tante altre, ha dato risposta l'Agenzia delle Entrate tramite la sua posta di Fisco Oggi e si tratta di una risposta affermativa.

In realtà si tratta di un concetto che la stessa Agenzia, allora Ministero delle Finanze, affermò già nella Circolare n. 121/1998 (al punto 2.6).

Le detrazioni fiscali in condominio

La motivazione fa riferimento alla natura oggettiva e non soggettiva delle menzionate parti comuni.

Per comprenderne il significato andiamo con ordine, riepilogando, in sintesi, il contenuto delle norme coinvolte.

Detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio

Ricordiamo che la normativa in materia di detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio, di cui, essenzialmente, all'art. 16-bis D.P.R. n. 917/1986 e all'art.16, D.L. n. 63/2013, consente, con delle variazioni che ormai ogni anno da tempo si susseguono, la detrazione fiscale IRPEF in corrispondenza di spese sostenute per l'esecuzione di alcuni interventi - detti di recupero edilizio -, effettuati su singole unità immobiliari o, testualmente, "su parti comuni di edifici residenziali" (v. art. 16-bis, co.1, lett.a, D.P.R. n. 917/1986).

Inoltre, per quanto qui interessa, tra i beneficiari delle detrazioni in parola abbiamo sia i possessori che i detentori (v. art. 16-bis, co.1, D.P.R. n. 917/1986).

Condominio da due condòmini in poi

Chi si occupa di condominio sa però che esso si forma ipso iure, cioè, automaticamente, senza che sia necessario altro evento (quale la pronuncia di un giudice, la stipula di un contratto, la nomina di un amministratore, etc.), al solo aumento dei proprietari: se, cioè, si passa da uno a due proprietari di unità immobiliari aventi in comune parti, servizi etc., i quali rientrano nella definizione di parti (servizi, etc.) comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., come operata dalle norme e dalla giurisprudenza, scatta l'applicazione della disciplina del condominio.

Cioè, di quanto previsto dagli artt. 1117 e ss. c.c. e art. 61, disp. att. e trans. c.c. (oltre che di altre norme sparse nell'ordinamento).

È infatti ormai da tempo "sdoganato" il concetto di condominio minimo, quello cioè composto da due soli proprietari (tra le varie sentenze in materia ricordiamo, di recente, la Cass. n. 9280/2018).

Il concetto di parti comuni, dal canto suo presuppone una relazione funzionale e strumentale tra le dette parti e le singole unità immobiliari; il concetto è stato più volte affermato dalla giurisprudenza (ad es. con Cass. n. SS.UU. n. 2046/2006) (e dalla dottrina) ed è ormai pacifico.

Per le detrazioni fiscali su interventi di recupero su parti comuni basta un solo proprietario

La domanda posta a Fisco Oggi tiene proprio conto del concetto di condominio e, dunque, chiede se il presupposto della presenza minima di due proprietari è necessario anche per l'applicazione della normativa fiscale, oltre che per quella civilistica.

Come anticipato all'inizio dell'articolo, la risposta di Fisco Oggi fa riferimento alla qualità oggettiva delle dette parti comuni.

Testualmente, la risposta prevede che "Nel caso in cui un intero edificio, in cui siano presenti parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, sia posseduto da un unico proprietario, quest'ultimo ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi di recupero edilizio realizzati sulle parti comuni.

Infatti, tenuto conto che la detrazione Irpef in esame, per espressa previsione legislativa, compete sia al possessore sia al detentore dell'immobile, la locuzione utilizzata dal legislatore, "parti comuni di edificio residenziale" (cfr articolo 16-bis, Tuir) deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo.

Essa, pertanto, è riferibile alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (circolare n. 121 dell'11 maggio 1998, paragrafo 2.6)."

E, in effetti, la circostanza che siano ammessi alle detrazioni anche i detentori dell'immobile fa portare alla conclusione che non sia necessaria la presenza del numero di proprietari (almeno due), elemento invece necessario e sufficiente perché si costituisca il condominio (alle altre condizioni suindicate).

Si osserva che secondo le conclusioni dell'Agenzia, l'espressione parti comuni deve essere intesa in riferimento alle unità immobiliari, e non ai titoli di proprietà: dunque, sostanzialmente, è sempre alla nozione di parti condominiali come ricostruita dalla giurisprudenza e dalla dottrina, e su sinteticamente riferita, che bisogna fare riferimento.