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Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e diritti del conduttore
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Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e diritti del conduttore

Il conduttore ha diritto ad usufruire delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia?

Avv. Alessandro Gallucci  

Le detrazioni fiscali sono un beneficio di natura tributaria cui, entro determinati limiti e condizioni, i contribuenti possono accedere.

La detrazione è la sottrazione di una somma dall'imposta lorda dovuta all'erario.

Le detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie sono un particolare beneficio cui si può accedere in relazione alle spese sostenute per particolari interventi manutentivi.

Il conduttore ha diritto ad usufruire delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia?

Per rispondere alla domanda bisogna guardare al contenuto dell'art. 16-bis d.p.r. n. 917/1986, altrimenti noto come testo unico delle imposte sui redditi (T.U.I.R.).

La norma appena citata è rubricata Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici

=> Ristrutturazione e detrazioni fiscali in condominio

Il primo comma di questo articolo specifica che possono accedere al beneficio ivi disciplinato per le spese documentate i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Detenzione sulla base di un titolo idoneo, ovvero detenzione qualificata: nessun dubbio, fin dall'entrata in vigore di questa norma sul fatto che i conduttori fossero tra i beneficiari della misura. Tanto era espressamente specificato anche dal Ministero delle Finanze nella circolare n. 57 del 24 febbraio 1998.

Come funziona esattamente il meccanismo della detrazione per ristrutturazioni edilizie?

Il contribuente ha diritto alla detrazione di una somma pari al 36% delle spese documentate per ristrutturazioni edilizie inerenti ad immobili che detiene o possiede sulla base di un idoneo titolo entro il limite massimo di € 48.000,00.

Fintanto che verranno rinnovate le misure straordinarie di incentivo, la misura della detrazione è pari al 50% della spesa ed il monte massimo di spesa ad € 96.000,00 (tale è l'indicazione che si ha, attualmente, anche per l'anno 2018).

La detrazione, dice l'art. 16-bis del T.U.I.R., in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Se spendo 1.000,00 con il beneficio ordinario ho diritto ad € 360,00 di detrazione da ripartirsi in dieci quote annuali di € 36,00.

Le spese detraibili per interventi manutentivi, se riguardano un edificio in condominio, sono quelli di:

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e di risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

Le definizioni di questi interventi sono quelle contenute nell'art. 3, primo comma lett. a), b), c) e d), del d.p.r. n. 380/2001 (Testo unico edilizia).

Nel caso d'interventi riguardanti unità immobiliari di proprietà esclusiva non sono ammesse al beneficio le spese per la prima categoria d'interventi indicata.

Che cosa succede se cessa il contratto di locazione?

Al quesito ha dato risposta anche l'Agenzia delle entrate.

Questa nella propria guida istituzionale ha avuto modo di specificare che la fine della locazione «non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento» (Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, Guida anno 2017).

Che cosa succede se il conduttore decede?

Anche a questo interrogativo è stata data risposta dall'Agenzia delle Entrate, la quale ha affermato che «la detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell'agevolazione (de cuius) era il conduttore dell'immobile, purché l'erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione (Circolare 09.05.2013 n. 13, risposta 1.1)» Circolare n. 7/E del 4 luglio 2017.

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