Prendiamo spunto da un quesito di un nostro lettore per affrontare la tematica delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie nel così detto condominio minimo.
Questo il quesito: "abito in una palazzina composta da due appartamenti sovrapposti di proprietà di due persone distinte ed abbiamo in comune le seguenti aree/cose/impianti: l'area circostante l'edificio, la recinzione, il passo carraio, il marciapiede, l'impianto idrico sanitario e chiaramente tetto e facciata.
Dovrei sostituire le tegole del tetto (manutenzione ordinaria) e vorrei usufruire della possibilità di avere il rimborso del 50% della spesa sostenuta in 10 anni.
A detta di un funzionario dell'Agenzia delle Entrate che ho interpellato, non ne avrei diritto, in quanto affinché si possa parlare di condominio serve un amministratore, un codice fiscale attribuito al condominio e tutte le spese suddivise in millesimi.
Nei vostri articoli e nel forum ho letto che il condominio è definito come un immobile con anche due sole abitazioni e due proprietari, ciascuno per ogni appartamento (condominio minimo).
In più voi evidenziate il fatto che solamente gli immobili con più di quattro appartamenti devono nominare un amministratore.
Vi chiedo quindi: come usufruire a termini di legge del rimborso del 50% per lavori eseguiti e pagati entro il 31/12/2015 di manutenzione ordinaria su parti in comune di edifici ad uso residenziale".
Innanzitutto una precisazione: forse il nostro lettore avrà letto degli articoli scritti prima dell'entrata in vigore della riforma o comunque fatto confusione con i numeri necessari per la nomina dell'amministratore: questa è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (e non più di quattro, così era prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012).
Per entrare nel merito del suo quesito, invece, dobbiamo dire che non v'è contraddizione tra quanto gli è stato riferimento dal funzionario dell'agenzia delle entrate (che come vedremo in parte è stato impreciso) e quanto scriviamo in merito al momento costitutivo del condominio.
Costituzione di un condominio minimo
Motivo?
Un conto è l'insorgenza delle condizioni che rendono applicabili le norme dettate in materia di condominio negli edifici, altro le formalità burocratiche necessarie per accedere al beneficio delle detrazioni fiscali del 50% delle spese sostenute per lavori di manutenzione (la misura della detrazione dovrebbe rimanere uguale anche nel 2016, almeno stando al testo provvisorio della Legge di stabilità all'esame del Parlamento).
In sostanza se da un lato è vero che bastano due sole unità immobiliari in proprietà di persone diverse per poter parlare di condominio, dal punto di vista fiscale e tributario questa realtà condominiale deve comunque rispettare le regole previste per tutti i condominii affinché i condòmini possano accedere alle detrazioni fiscali per interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria sulle parti comuni.
Ciò vuol dire che pur non essendo necessario nominare un amministratore (qui sbaglia il funzionario dell'agenzia delle entrate, in quanto un conto è l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore, altro l'esistenza del condominio), chi vorrà usufruire dei benefici fiscali dovrà:
a) dotare il condominio di un codice fiscale;
b) eseguire i versamenti da un conto corrente intestato al condominio o comunque dal proprio seguendo le modalità indicate dall'agenzia delle entrate nelle proprie guide e circolari.
La misura del beneficio dev'essere calcolata in base ai millesimi di proprietà o comunque in ragion del criterio di suddivisione della spesa concordato con il proprio vicino.
Ad ogni buon conto, come ha specificato la stessa agenzia delle entrate, non sempre l'assenza dei requisiti formali (es. codice fiscale) determina automaticamente la perdita dei benefici fiscali:
