Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni (muri perimetrali, tubazioni, tetto, ascensore, ecc.), è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le gli stessi non rechino pregiudizio ai condomini o ai terzi. Per esso, risponde dei danni cagionati (c.d. responsabilità da custodia) e, qualora vi sia il pericolo di ulteriori pregiudizi, è obbligato a rimuovere le relative e probabili cause.
Questa responsabilità disciplinata dall'art. 2051 c.c., si spiega per la ricollegabilità del danno subito dal singolo condomino o dal terzo all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere, quale custode, a eliminare quei difetti del bene comune che abbiano prodotto il danno (Trib. Cosenza n. 1667 del 3 ottobre 2022).
Il condominio risponde dei danni che subisce l'unità immobiliare a causa di parti comuni e del loro cattivo stato manutentivo come di eventuali rapporti a questi strettamente collegati, così come è per il contratto di locazione.
È il caso affrontato dal Tribunale di Trieste con la sentenza n. 393 del 15 luglio 2023.
Danni da infiltrazioni e recesso anticipato del conduttore
L'attore proprietario dell'unità immobiliare sita in condominio all'ultimo piano cita in giudizio il condominio per i danni subiti dal suo conduttore a causa di ripetute infiltrazioni di acqua.
Lamenta a questo proposito che il conduttore a un certo punto ha presentato recesso anticipato a causa di ciò, pertanto l'attore domanda il pagamento dei canoni a venire sino alla scadenza naturale del contratto di locazione, al quadriennio.
Il condominio si costituisce e contesta la domanda.
Nel corso dell'istruttoria, scambiate le memorie autorizzate, si esamina la missiva di recesso anticipato del conduttore la quale evidenzia come causa del recesso anticipato non le infiltrazioni di acqua ma i continui lavori necessari a impermeabilizzare il tetto, di cui non si ha conoscenza quando verranno terminati.
La domanda attorea va rigettata in quanto non sussiste il nesso di causa tra le infiltrazioni provenienti dal tetto, allegate quale fonte del danno, e la lesione, cagionata dal legittimo esercizio del recesso anticipato del conduttore, del diritto di credito dell'attore a vedersi pagati dal conduttore i canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto.
Infatti, nella lettera con cui ha esercitato il recesso anticipato dal contratto per gravi motivi, il conduttore ha inequivocabilmente chiarito che il grave motivo che lo ha indotto a recedere era legato, non già alle persistenti infiltrazioni d'acqua dal tetto, ma esclusivamente dai disturbi derivanti dai lavori di impermeabilizzazione dell'immobile, in parte eseguiti e in parte ancora da eseguire.
I gravi motivi che hanno indotto il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione non sono da ricondurre alle persistenti infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto, cioè il fatto allegato a fondamento della domanda, bensì ai disagi derivanti dai lavori deliberati dall'assemblea condominiale, necessari a impermeabilizzare il tetto dell'immobile.
Ebbene, se detti disagi possono integrare un grave motivo a sostegno del recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione, ciò non implica anche che le conseguenze negative del legittimo recesso, patite dal proprietario locatore, integrino per quest'ultimo un danno ingiusto risarcibile.
Infatti, i temporanei disagi patiti nelle proprietà esclusive dei condomini, derivanti dai lavori di manutenzione delle parti comuni deliberati dall'assemblea condominiale, nella misura in cui i lavori siano necessari allo scopo e vengano eseguiti con modalità e tempi proporzionati rispetto alla natura dell'intervento, non sono danni conseguenti ad un fatto illecito, ma sono svantaggi che derivano da un atto lecito, cioè la delibera assembleare, e devono essere sopportati dai condomini che, dalle singole proprietà, di regola, traggono dei vantaggi (cioè "il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa").
Come si ripartiscono le spese del tetto
Il Giudice quindi rigetta le domande attoree e lo condanna alle spese processuali
Analisi delle motivazioni del recesso e impatto sulle pretese del locatore
L'attore ha tentato di poggiare la propria difesa sull'orientamento della giurisprudenza che afferma che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore. (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
Non ha tenuto in debito conto le reali motivazioni indicate dal conduttore che giustificano il recesso anticipato. Anche i continui lavori sul tetto, essendo l'immobile dell'ultimo piano, avrebbero potuto valere detto titolo, soprattutto in ragione del fatto che non si conosceva nel caso di specie quando sarebbero terminati detti interventi e quindi quando sarebbe cessata la turbativa che essi creavano al conduttore.
Se l'attore avesse specificato le giuste cause così come indicate dal conduttore, forse l'esito della vertenza si sarebbe ribaltato.
