Pagamento spese energia elettrica e pulizia in caso di limitazione alle parti comuni

[resca78]

Buonasera a tutti, ho da poco acquistato un appartamento a piano terra con giardino e ingresso eslusivo in piccolo condominio. In poche parole ho l'ingresso pedonale al mio appartamento indipendente e la scala di accesso al box privata dal mio giardino al box stesso. Il condominio fa angolo quindi sull'altra via c' è l'ingresso pedonale comune agli altri quattro condomini e l'accesso carraio che va ai box. I due appartamenti a piano terra hanno l'accesso diretto dal cortile mentre un androne con una rampa di scale porta ai due appartamenti superiori. Sempre dal cortile si accede ad un ascensore dotato di chiave che serve il piano superiore e i box.

Ora nel regolamento condominiale ci sono delle esplicite limitazioni alle parti comuni: non avendo io l'accesso all'ascensore risulta esso comune ai soli 4 condomini della parte principale dell'edificio, mentre l'androne e le scale risultano comuni ai soli appartamenti del piano alto (è chiaramente scritto nel regolamento). Infatti esistono delle tabelle millesimali differenziate per ascensore(ripartite al 50% per altezza) e per le scale (dove hanno millesimi solo i due appartamenti superiori). La mia quota sulla tabella ascensore è zero essendo espressamente indicato che l'ascensore non è comune alla mia proprietà. Ho una piccola e irrisoria percentuale perchè ho un box ma l'ascensore non va a casa mia ma al resto del fabbricato.

Ieri ho avuto prima assemblea dalla quale ho scoperto di pagare tutte le spese di energia elettrica (quindi anche quelle dell'ascensore) in base ai millesimi di proprietà e non in base alla tabella ascensore: ora trattandosi di una cifra considerevole ho chiesto di verificare la cosa ma l'amministratore ha chiesto assemblea con unanimità per modificare il regolamento quando questo a me pare chiarissimo (se l'ascensore non è comune alla mia proprietà come posso pagarne le spese d'uso?).

Lo stesso vale per la pulizia androne e scale: pure essendoci una tabella millesimale scale le spese vengono ripartite tra tutti con la tabella proprietà.

Vi chiedo se la gestione che sta facendo il mio amministratore vi sembra corretta (è subentrato da poco più di un anno, ieri avevo l'impressione che leggesse per la prima volta il regolamento e alla mia obiezione sul pagamento si è detto consapevole che non ha senso quello che pago ma che si è sempre fatto così perchè il precedente proprietario non si era mai presentato in assemblea.....) e se secondo voi serve realmente una modifica al regolamento per escludermi dal pagamento quota energia ascensore e pulizia scale.

 

Grazie in anticipo

[avv. A. Gallucci]

La spesa per questo genere di utenze si ripartisce, solitamente, in base all'uso. Per come descrivi il fatto, pare chi tu abbia diritto di contestare la ripartizione, eventualmente impugnando le delibere per inosservanza dei criteri di ripartizione dettati del regolamento (che per quanto affermi pari essere contrattuale). Una risposta più precisa e sicura potrebbe essere data dalla lettura completa degli atti. Forse ti conviene valutare il da farsi con un legale di tua fiducia o quanto meno prima di ciò tentare di risolvere la situazione direttamente con l'amministratore.

[resca78]

Avvocato grazie mille per la risposta. Per quanto riguarda gli atti semplicemente le spese di energia elettrica vengono riportate a bilancio complessivamente sotto la voce spese generali. Lo stesso per le pulizie e quindi il tutto viene ripartito solo con la tabella millesimale di proprietà mentre nel regolamento leggo che le spese sono da pagare da tutti solo per quanto è comune. Alla mia obiezione sui consumi ascensore mi è stato detto che non esiste un contatore dedicato e che quindi bisogna stabilire un metodo di calcolo: su questo sono d'accordo infatti abbiamo chiesto una verifica di un tecnico per darci una stima e per concordare una percentuale imputabile all'ascensore (tenga presente che abbiamo l'ascensore, una pompa da 1KW che lavora solo eccezionalmente per svuotare il pozzo se si riempie e forse in tutto 8 lampadine non di più). Sulla percentuale non ho pretese ma mi sembra completamente fuori dalle indicazioni del regolamento il farmi pagare tutto ed inoltre non mi sembra per niente necessario modificare in alcun modo il regolamento (quindi avere l'unanimità) perché esso riporta quanto allegato (io ho l'appartamento con la lettera C).

Lo stesso per il vano scale che è esplicitamente comune solo a due condomini e invece viene manutenuto (spese di pulizia) da tutti tralasciando la tabella scale.

Tenga conto che eliminando queste voci io risparmierei circa 600-700€ all'anno perché le spese sono alte e divise tra pochi.

 

Seguirò il suo consiglio ho già contattato l'amministratore chiedendo una verifica del regolamento (che come detto secondo me non aveva mai letto). In caso di mancanza di risultati in assemblea straordinaria penso mi appoggerò ad un legale perché la spesa è veramente importante.

 

Leggendo l'estratto del regolamento le sembra che la mia posizione sia sostenibile?

 

Grazie ancora per l'interessamento

[avv. A. Gallucci]

Io credo che il regolamento si abbastanza chiaro e che lei possa fare valere i suoi diritti di "non condomino" rispetto alle spese per parti dell'edificio rispetto alle quali è chiaramente esclusa la sua partecipazione in quota di comproprietà. Il fatto che il successivo articolo faccia riferimento ai condòmini ed ai millesimi, secondo me, non ha grande rilevanza, in quanto è sempre possibile riparametrare il tutto solamente con riferimento ai soli condòmini comproprietari delle parti comuni cui le spese si riferiscono.

[resca78]

Grazie mille molto gentile