Il conduttore ha diritto al godimento pieno dell'immobile locato sicché gli eventuali vizi e difetti possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo dovuto.
Attenzione, però, perché il conduttore non può decidere senza autorizzazione di ridurre il canone operando così un'autoriduzione perché ciò costituirebbe fatto arbitrario ed illegittimo tale da far venir meno l'equilibrio sinallagmatico del negozio giuridico.
Invero, l'art. 1578 c.c. rubricato "vizi della cosa locata" non dà al conduttore la facoltà di operare la riduzione del canone, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo essendo devoluto al giudice il compito di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
La giurisprudenza ha infatti chiarito che la sospensione del pagamento del canone o la riduzione automatica è legittima solo se i difetti dell'immobile sono tali da renderlo completamente inidoneo all'uso. In tal senso, secondo la Cassazione, sent. n. 18197 del 2016: "non è rinvenibile nell'ordinamento civilistico un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti.
In particolare, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti".
In caso di riduzione o sospensione del canone ad arbitrio del conduttore per ridotta godibilità dell'immobile, ad esempio in caso di infiltrazioni, il locatore potrebbe procedere allo sfratto per morosità.
Stabilito, dunque, che la riduzione del canone per vizi della cosa locata deve essere oggetto di domanda giudiziale o eventualmente passare per un accordo con il locatore, non essendo ammessa una riduzione unilaterale anche in caso di diminuzione del godimento del bene, occorre precisare in quali casi possa legittimamente aversi una riduzione del corrispettivo pattuito della locazione.
Lo spunto per esaminare la questione ci viene offerto da una recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli, n. 5408 del 28 dicembre 2022.
Locazione non abitativa: riduzione del canone per ridotta godibilità dell'immobile. La vicenda
Il conduttore di un immobile adibito a studio legale conveniva in giudizio il proprietario-locatore lamentando che a causa della rottura della conduttura fecale, due diversi ambienti dell'appartamento, in particolare la sala da bagno e la contigua stanza adibita ad archivio, erano stati interessati da fenomeni di infiltrazione, per la cui risoluzione si erano resi necessari lavori di rimozione della fecale stessa ormai vetusta.
Lamentava, altresì, la completa inutilizzabilità del balcone dello studio, dal cui pavimento si erano staccati calcinacci, nonché la vetustà degli infissi.
Conseguentemente, chiedeva, previo accertamento dei vizi della cosa locata, la rideterminazione del canone locativo mensile dovuto sin dalla data in cui si erano verificati i fenomeni di infiltrazione, nonché chiedeva la condanna della locatrice al ripristino o sostituzione degli infissi, alla eliminazione dei vizi nonché al risarcimento dei danni.
La locatrice, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande attrici eccependo in primis il proprio difetto di legittimazione passiva essendo la fecale di proprietà condominiale nonché rappresentando che i fenomeni infiltrativi ed i conseguenti lavori di riparazione avevano interessato solo una piccola stanza dell'appartamento.
Invero, la locatrice, proprio alla luce del mancato pagamento dei canoni relativi ad alcune mensilità aveva in un altro giudizio intimato lo sfratto per morosità del conduttore dallo stesso immobile. Il Giudice aveva ordinato il rilascio provvisorio dell'immobile e disposto il mutamento di rito. Nella memoria integrativa delle istanze iniziali, la locatrice chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nonché la condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni di alcune mensilità nonché degli oneri condominiali, nonché il diritto della locatrice a ritenere il deposito cauzionale a parziale compensazione di quanto ancora dovuto al conduttore.
Il conduttore resistente, dal canto suo, eccepiva l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo di mediazione, nonché l'infondatezza della domanda avversa essendo stati regolarmente versati i canoni, nonché la prescrizione di tutti gli oneri accessori.
I due procedimenti venivano riuniti e, successivamente, con sentenza, il Tribunale di Napoli dichiarava risolto il contratto, condannava il conduttore a rilasciare l'immobile nonché al pagamento dei canoni dovuti, in considerazione della parziale compensazione con il deposito cauzionale.
Avverso la sentenza, proponeva appello il conduttore sulla base di sei motivi:
- per aver il Giudice di primo grado riconosciuto la procedibilità della domanda ritenendo esperita la procedura di mediazione;
- per aver preso in considerazione domande nuove proposte dalla locatrice nelle memorie integrative ex art. 426 cpc;
- per aver ritenuto sussistente il grave inadempimento e pronunciato la risoluzione nonché per aver pronunciato ultra petita sulla compensazione dei canoni non pagati con la cauzione; per mancanza di prova del pagamento da parte della locatrice degli oneri condominiali e della imputabilità di questi al conduttore;
- per non aver accolto la domanda di prescrizione del credito relativo agli oneri condominiali;
- per non esservi prova del pagamento da parte della locatrice delle spese di registrazione del contratto di locazione;
- per aver erroneamente rigettato la domanda di riduzione del canone e di risarcimento del danno.
In merito ai primi motivi di carattere procedurale, la Corte d'Appello ha ritenuto le censure inammissibili. In sintesi, la Corte ha ritenuto la censura del mancato deposito del verbale di mediazione per via cartacea anziché telematica, una mera irregolarità tale non inficiare sulla validità della procedura stessa nonché ha ritenuto perfettamente sovrapponili l'oggetto della mediazione con l'oggetto delle domande formulate dalla locatrice.
Quanto alla eccezione del conduttore relativa alla presentazione di domande nuove da parte della locatrice nelle memorie integrative ha evidenziato come, invece, in occasione di tale incombente ben possa l'originario intimante emendare le sue domande nonché modificarle se in evidente dipendenza dalla difesa svolte da controparte.
Con riferimento al terzo motivo di appello, la Corte ha ritenuto la carenza di interesse per aver il conduttore lasciato l'immobile nel corso del giudizio senza manifestare alcuna intenzione a tornare nella detenzione dell'immobile ove fosse stata annullata la pronuncia di risoluzione del contratto.
Ha, altresì, ritenuto non fondata la censura relativa al pagamento dei canoni risultando la domanda posta dalla locatrice degli ulteriori canoni maturati perfettamente ammissibile e non avendo fornito il conduttore contraria prova di aver effettuato il pagamento, come suo onere ex art. 2697 c.c., trattandosi di fatto estintivo dell'obbligazione.
Ha, invece, trovato accoglimento l'ultima censura posta nel terzo motivo di appello, in merito alla mancata prova del pagamento da parte della locatrice degli oneri condominiali. Alla luce del rigetto della domanda di pagamento degli oneri condominiali, la Corte d'Appello ha ritenuto non necessario analizzare il quarto motivo di appello relativo alla prescrizione degli oneri stessi.
La Corte territoriale, ha poi ritenuto parzialmente fondata la censura relativa all' impossibilità per il giudice di procedere alla compensazione del credito con la cauzione non avendo il locatore formulato apposita domanda di ritenzione della cauzione stessa.
Spese di registrazione contratto di affitto, chi le paga?
La Corte, infatti, pur ritenendo invece sussistente tale domanda di ritenzione della cauzione (essendo stata formulata nella memoria integrativa depositata dal locatore) ha ritenuto che su tale somma dovessero applicarsi gli interessi maturati dalla sottoscrizione del contratto ai sensi dell'art. 11 della legge 392 del 78 che obbliga il locatore a corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale.
Pertanto, la somma da detrarre dai canoni dovuti doveva essere l'importo della cauzione corrisposta dal conduttore più gli interessi legali maturati, dunque, doveva detrarsi dall'importo dovuto a titolo di canoni non corrisposti, una maggiore somma poiché comprensiva di interessi.
Quanto al quinto motivo di appello, la Corte ha invece ritenuto sussistente la prova del pagamento da parte della locatrice delle spese di registrazione del contratto di locazione.
Nel prosieguo ci soffermeremo sul sesto motivo di appello in merito alla richiesta di riduzione del canone per ridotta godibilità dell'immobile locato, che è il tema oggetto della presente disamina.
Locazione non abitativa: riduzione canone per ridotta godibilità dell'immobile. Quando è possibile?
La sentenza di primo grado aveva rigettato la domanda del conduttore di riduzione del canone locativo nella misura del 40%; riduzione che veniva richiesta a causa della ridotta godibilità dell'immobile determinata: dalla rottura del tubo in eternit della condotta fecale, dalla mancata riparazione delle perdite e dalla mancata sostituzione del tubo oltre che dalla caduta di calcinacci dal balcone della sala riunioni che aveva impedito l'utilizzo del balcone stesso.
Tale motivo di appello è stato ritenuto non fondato dalla Corte che ha confermato la sentenza di primo grado sul punto, seppur con una diversa motivazione.
Con riferimento alla asserita riduzione della godibilità dell'immobile causata dalla rottura della conduttura fecale, la Corte ha rigettato la relativa domanda di riduzione del canone alla luce della mancata prova da parte del conduttore che la stessa condotta fosse di proprietà della locatrice e non del condominio.
Invero, a fronte della eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla locatrice secondo cui la conduttura fecale in eternit fosse di proprietà del condominio, il conduttore non aveva fornito contraria prova che il vizio lamentato fosse pertinente ad un bene di proprietà della locatrice, con la conseguenza che a quest'ultima non si poteva imputare alcuna responsabilità. Per tale motivo, dunque, la Corte ha rigettato la domanda di riduzione del canone.
Quanto, invece, alla domanda di riduzione del canone con riferimento alla impossibilità per il conduttore di godere del balcone della sala riunioni dal quale si era avuta la caduta di calcinacci, la Corte ha confermato, anche in questo caso, il rigetto della domanda.
Perché possa operare la garanzia per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. tale da legittimare il conduttore a domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo occorre che i vizi diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito" della cosa locata.
Orbene, nella specie, non si trattava di immobile adibito ad abitazione ma a studio legale, e l'impossibilità di utilizzo era relativa non all'intera sala riunioni ma soltanto al balcone della stessa con l'evidente possibilità di utilizzo di tale stanza per "l'uso pattuito" appunto, studio legale) senza limitazione di luminosità o di afflusso d'aria bensì soltanto della possibilità di affacciarsi dal balcone.
Non solo, ma affinché la riduzione del canone possa legittimamente essere chiesta occorre una effettiva e concreta riduzione del godimento dell'immobile da valutarsi in concreto senza prendere in considerazione una possibilità astratta di godimento.
Nella specie, nel valutare l'insussistenza in concreto di una riduzione di godimento dell'immobile adibito a studio legale, la Corte ha portato l'esempio di un immobile locato con una stanza chiusa e mai utilizzata laddove una sopravvenuta impossibilità di utilizzo della stessa non comporterebbe una necessaria riduzione
