Nel procedimento, appena culminato con la sentenza n. 2864 del 23 febbraio 2023, il Tribunale di Roma è stato chiamato a risolvere un contratto di locazione commerciale.
Locazione commerciale e risoluzione per grave inadempimento. Fatto e decisione
Nello specifico, l'affitto riguardava due locali della capitale in cui la parte conduttrice svolgeva l'attività di ristorazione. Secondo la tesi del locatore, nel corso degli ultimi anni, si erano accumulate molteplici morosità.
Più precisamente, si trattava del mese di dicembre 2018, dei canoni di novembre e dicembre 2020, degli affitti da febbraio a maggio 2021, e di tutte le spese condominiali degli anni dal 2019 al 2021. Insomma, c'era da pagare una cifra alquanto consistente e, per questo motivo, il comproprietario dell'immobile chiedeva la risoluzione del contratto e l'ingiunzione di pagamento per le somme arretrate.
Dinanzi al Tribunale di Roma, la società conduttrice proponeva opposizione. Secondo la parte convenuta, il debito accumulato era di gran lunga inferiore a quello preteso.
Inoltre, relativamente al residuo, la locataria invocava l'incolpevolezza della morosità in ragione dei provvedimenti restrittivi anti covid che avevano limitato i profitti del ristorante.
La conduttrice eccepiva, quindi, l'art. 3 co. 6 bis del Dl n. 6/2020 che impone al magistrato di considerare la tristemente nota pandemia per valutare la responsabilità del debitore inadempiente nel periodo de quo.
Il locatore, invece, ribadiva la propria posizione, disconoscendo gli asseriti parziali pagamenti della controparte e insistendo per le domande già avanzate, a sostengo delle della quali produceva il titolo negoziale e le delibere di approvazione dei bilanci condominiali.
Il Tribunale di Roma, con il deposito del contratto di locazione e dei bilanci in virtù dei quali erano dovuti gli oneri accessori, ritenuto assolto l'onere probatorio del locatore, ha respinto ogni eccezione dell'opponente conduttrice.
Quest'ultima, infatti, non aveva adeguatamente dimostrato di aver saldato, seppur parzialmente, il debito accumulato e nemmeno di aver, effettivamente, patito delle difficoltà a seguito della pandemia. Il periodo a cui si riferiva la morosità, infatti, non era stato sempre caratterizzato da provvedimenti restrittivi e la locataria non aveva prodotto alcuna documentazione attestante l'invocata difficile situazione economica personale.
È rimasto, perciò, incontestato e ingiustificato il grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali, corrispondente alle molteplici quanto risalenti morosità dei canoni e delle quote condominiali. Evidentemente, per il Tribunale di Roma, tali elementi era sufficienti per identificare quel sensibile squilibrio del sinallagma negoziale, richiesto dalla giurisprudenza di legittimità per accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione (ex multis Cass. 17.12.1991 n. 13575).
Risoluzione del contratto di locazione commerciale per grave inadempimento
Con la sentenza in commento, l'ufficio capitolino si conforma all'orientamento, possiamo dire univoco, che, in presenza di un grave inadempimento contrattuale, ex art. 1453 cod. civ., giustifica e legittima la risoluzione di un contratto di locazione commerciale.
Si sa, infatti, che la risoluzione non può avvenire, semplicemente, per il ritardo di uno o più canoni, così come avviene per le locazioni abitative, ma solo se l'inadempimento è talmente grave da frustrare l'equilibrio contrattuale tra le parti, valutando il comportamento del conduttore e la durata del rapporto (ex multis Cass. civ. n. 8076/2002).
Da questo punto di vista, pur non richiamando i citati precedenti giurisprudenziali, il Tribunale di Roma ha ritenuto grave l'inadempimento della società conduttrice alla luce del rilevante numero di mensilità arretrate oltre che degli oneri accessori non rimborsati. La decisione, perciò, appare ineccepibile e in linea con i precedenti in materia.
