In presenza di vizi di un immobile locato, ci si chiede a quali condizioni sia legittima la richiesta del conduttore di riduzione del canone di locazione.
Recita l'art. 1578 c.c.: "Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna".
Si tratta dell'obbligazione di garanzia dei vizi da parte del locatore che, unitamente all'obbligazione di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) e di garantire il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 c.c.), costituiscono le obbligazioni principali del locatore che, in caso di violazione, possono condurre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del corrispettivo e, ancora, al risarcimento dei danni.
La norma di cui all'art. 1578 c.c. mira a garantire al conduttore il pieno godimento dell'immobile ricevuto in locazione sicché gli eventuali difetti possono legittimare la risoluzione o la riduzione del prezzo dovuto.
Secondo quanto previsto dalla norma, la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone è subordinata all'esistenza di vizi occulti ossia non conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato. Ove si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili si presume che il conduttore abbia accettato i vizi e magari pattuito un canone di locazione inferiore.
Requisito essenziale che legittima la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone è, altresì, la diminuzione in modo apprezzabile del godimento del bene, rapportato "all'uso pattuito". Ciò sta a significare che il vizio deve impedire o diminuire l'uso della cosa in relazione alla destinazione e funzione della stessa per come pattuita in contratto.
I vizi della locazione possono gravare negativamente nel rapporto sinallagmatico allorquando incidono concretamente sul godimento del bene diminuendone o impedendone l'utilizzazione. In particolare, secondo la giurisprudenza, i vizi in questione consisterebbero in qui difetti che riguardano "la struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione" (cfr. ex multis, Cass. n. 6580 del 2013)
La destinazione contrattuale del bene locato è, pertanto, la condizione per verificare l'incidenza del vizio sul godimento del bene stesso, come nel caso portato dinanzi al Tribunale di Pisa che con sentenza n. 1458 del 2022 ha ritenuto in parte meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del canone di locazione svolta dal conduttore di un immobile con riferimento al mancato godimento di alcune porzioni di esso, escludendola con riferimento ad altri vizi in quanto non incidenti sull'uso pattuito in contratto.
Se il vizio non diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, la domanda di riduzione del canone non può trovare accoglimento. Il caso
Nel caso di specie, il conduttore di un immobile ad uso abitativo aveva convenuto in giudizio il locatore, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., lamentando la disfunzione e l'interruzione dell'approvvigionamento idrico nel locale ad uso ripostiglio e cantina posto al piano seminterrato dell'edificio in cui era posto l'immobile locato.
La porzione di immobile interessata dal denunciato vizio era un locale ad uso cantina e sgombero, autonomo rispetto all'unità abitativa posta al primo piano, sia dal punto di vista strutturale sia funzionale. Conseguentemente, il vizio denunciato ossia il mancato funzionamento della pompa d'acqua per l'approvvigionamento idrico dei servizi, insistente su tale parte di immobile non era tale da limitare il godimento dello stesso in considerazione dell'uso pattuito ossia della precipua funzione dei locali.
Non erano, pertanto, presenti vizi che diminuissero in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito del bene, in quanto le pertinenze in questione non potevano prestarsi ad un godimento diverso da quello adibito catastalmente ossia ad "uso di sgombero".
In ogni caso, secondo il Tribunale, il ricorrente non era prevenuto alla dimostrazione del vulnus al diritto personale di godimento contrattualmente pattuito, essendo gravante sul conduttore, "l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito" (Cass. n. 3548/2017).
Se il vizio determina l'impossibilità di godere dell'immobile locato, la domanda di riduzione del canone può trovare accoglimento
Diversamente dal vizio incidente sul locale ad uso cantina e sgombero, nella specie, ha trovato accoglimento la domanda di riduzione del canone inerente al vizio insistente sul locale garage posto al piano terreno del fabbricato e rimasto inutilizzato dal conduttore a causa dell'impedimento all'accesso dovuto alla presenza di impalcature per il restauro della facciata.
L'impossibilità di fruire del locale garage da parte del conduttore ha, pertanto, legittimato la domanda di riduzione del canone di locazione atteso che il vizio, consistente nel posizionamento di un ponteggio davanti alla porta di accesso, aveva determinato una apprezzabile diminuzione dell'idoneità del bene all'uso pattuito.
