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In caso di crisi finanziaria, il conduttore può recedere dal contratto di locazione?
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In caso di crisi finanziaria, il conduttore può recedere dal contratto di locazione?

La crisi dell'azienda del conduttore è un motivo legittimo per il recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso non abitativo (commerciale).

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. La società conduttrice si era opposta al decreto emesso dal Tribunale in favore della società locatrice per il mancato pagamento dei canoni di locazione commerciale. Oltre alla revoca del decreto ingiuntivo opposto, la conduttrice, in via riconvenzionale, aveva chiesto l'accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione stante la ricorrenza dei gravi motivi ex art. 27 l. 392/78. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano rigettato l'opposizione.

In particolare, secondo la Corte d'appello, le parti, in passato, avevano rinegoziato le condizioni economiche del contratto di locazione; sicché, all'atto dell'ulteriore rinegoziazione, la convenuta anziché sciogliersi dal vincolo, preferì modificare i termini contrattuali.

Invero, avendo le parti già prima del 2008 rinegoziato le condizioni economiche del contratto di locazione, all'atto dell'ulteriore rinegoziazione nel 2008 la predetta società non poteva essere all'oscuro dell'avversa congiuntura economica, e ciononostante, anziché sciogliersi dal vincolo contrattuale esercitando il diritto di recesso ad nutum (previsto a partire dal 10 maggio 2008), preferì modificare i termini contrattuali, ottenendo un'ulteriore riduzione del canone.

=> Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

Il ragionamento della Cassazione. Sul punto, la Suprema Corte ha già avuto modo di affermare che in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, 8° co., L. n. 392 del 1978 devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione (Corte di Cassazione, n. 17042/2003).

Pertanto, a tale stregua, il comportamento deve essere conseguenziale a fattori obiettivi, ma ciò non comporta che se il conduttore sia un imprenditore commerciale non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività Corte di Cassazione, n. 26711/2011; Corte di Cassazione, n. 9443/2010).

Premesso quanto innanzi esposto, in tal vicenda era emersa una situazione di crisi aziendale, della riduzione delle commesse, della riduzione di alcune unità di personale impiegatizio nel corso dell'anno 2009.

Quindi, a parere dei giudici di legittimità, ai fini della valutazione dello stato di crisi aziendale, dunque, deve aversi riguardo all'autonomia patrimoniale e gestionale dell'attività svolta negli immobili interessati, senza poter dare valorizzazione alla complessiva situazione e potenzialità economico-finanziarie del gruppo cui appartiene l'imprenditore conduttore.Di conseguenza, la sussistenza dello stato di crisi aziendale, della riduzione delle commesse e di alcune unità di personale impiegatizio, legittimavano il recesso.

In conclusione, per le suesposte ragioni, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso e ha cassato la pronuncia con rinvio.

=> Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione

Precedente giurisprudenziale. In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui all'art. 27, ultimo comma, della l. n. 382 del 1978, debbono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali. (Corte di Cassazione, Sezione 3 civile,sentenza 14 luglio 2016, n. 14365.

Nella specie, la S.C. ha ritenuto che le notevoli perdite registrate nel punto vendita sito nell'immobile locato, dovute all'imprevedibile e sopravvenuta apertura di due "discount" nelle vicinanze, fossero idonee ad integrare grave motivo di recesso, restando ininfluente la mancata compromissione dell'intera struttura aziendale risultante dal bilancio positivo conseguito nello stesso anno).

=> Locazione, come contestare i gravi motivi di recesso.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Recesso anticipato del conduttore - locazione commerciale

RIFERIMENTI NORMATIVI

art. 27 l. 392/78

PROBLEMA

La società conduttrice aveva chiesto l'accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione stante la ricorrenza dei gravi motivi ex art. 27 l. 392/78, in particolare della crisi finanziaria.

LA SOLUZIONE

Secondo la Corte di cassazione, ai fini della valutazione dello stato di crisi aziendaledeve aversi riguardo all'autonomia patrimoniale e gestionale dell'attività svolta negli immobili interessati, senza poter dare valorizzazione alla complessiva situazione e potenzialità economico-finanziarie del gruppo cui appartiene l'imprenditore conduttore.

Pertanto, la sussistenza dello stato di crisi aziendale, della riduzione delle commesse e di alcune unità di personale impiegatizio, legittimano il recesso.

LA MASSIMA

In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, 8° co., L. n. 392 del 1978 devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo.

Quindi il comportamento deve essere conseguenziale a fattori obiettivi, ma ciò non comporta che se il conduttore sia un imprenditore commerciale non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.(Cass. civ., sez. III., 28febbraio 2019n. 5803).

Scarica Cass. civ. sez. III. 28 febbraio 2019 n. 5803

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